VESTA REAL ESTATE CORP 실적 발표 콜

멕시코 산업용 부동산의 AI 수요 규모

질문 (Juan Tonsay · Bradesco BBI): 앞으로 2–3년 동안 멕시코에서 AI 관련 산업용 부동산 수요가 얼마나 커질 수 있을까요 (GLA 기준)?

답: 이번 질의응답에서는 경영진이 구체적인 규모를 제시하지 않았어요. 경영진이 AI 관련 수요가 무엇을 의미하는지 다시 물었고, 구체적인 GLA 숫자는 제공되지 않았어요.

이커머스 라스트마일과 개발 계획 영향

질문 (Rodolfo Ramos · Bradesco BBI): 이커머스 라스트마일(배송 마지막 단계) 수요가 장기적으로 어떻게 변할까요? 그리고 미국–멕시코 무역 협상이 진전되면 개발 계획을 더 빠르게 추진할 수 있을까요?

답: 이번 질의응답에서는 경영진의 답변이 없어요. 애널리스트 질문만 있고, 경영진의 답변은 이 부분에 기록되어 있지 않아요.

개발 계획과 토지 매입

질문 (Goldman Sachs): 선분양 없이 짓는 건물(스펙 빌딩)에 대해 잠재 임차인과 사전 논의가 있나요? 멕시코시티나 다른 지역에서 토지를 추가로 매입하고 있나요?

답: Vesta는 몬테레이, 후아레스, 티후아나, 과달라하라, 멕시코시티에서 토지를 매입해 왔다고 했어요. 최근에는 멕시코시티에서 약 70만 평방피트 개발을 위한 토지를 샀다고 했어요. 스펙 빌딩을 지으면서 동시에 임차인을 찾는 전략을 쓰고 있고, 이 전략에 대해 자신감을 보였어요. 임대료가 유지되고, 비용 대비 수익률이 두 자릿수(약 10%)라고 했어요.

"그래서 우리는 여전히 비용 대비 두 자릿수, 10% 수익률을 낼 수 있어요." — Lorenzo Dominique Berho Carranza (CEO)

도시별 임대 현황과 티후아나 회복

질문 (Pablo Ricalde Martinez · Itau): 도시별 임대 상황을 알려줄 수 있나요? 티후아나 시장은 회복 중인가요, 언제쯤 회복될 것으로 보나요?

답: 이번 분기에 임대 계약을 체결한 도시들을 언급했고, 여러 시장이 회복 중이라고 했어요. 특히 티후아나에서는 식음료와 제조업 분야에서 신규 임대가 있었고, 산루이스포토시, 실라오, 몬테레이, 푸에블라, 시우다드 후아레스 등 다른 시장도 수요가 다시 늘고 있다고 했어요.

"티후아나에서는 여러 업종, 그중 한 곳은 식음료, 다른 한 곳은 제조업과 관련된 기업과 임대 계약이 있었어요." — Lorenzo Dominique Berho Carranza (CEO)

개발 수익성 판단 기준

질문 (Alejandra Obregon · Morgan Stanley): 개발 수익성이 '합리적'이라고 판단하는 기준은 무엇인가요? 어떤 시장이 더 매력적으로 보이나요? 이 기준이 개발 우선순위에 어떻게 반영되나요?

답: 이번 질의응답에서는 경영진의 직접적인 답변이 없어요. 애널리스트가 질문했지만, 구체적인 수치나 시장 순위는 여기서 제시되지 않았어요.

비용 대비 수익률 변화

질문 (Morgan Stanley): 2–4년 전과 비교해 비용 대비 수익률이 변했나요?

답: 비용 대비 수익률은 여전히 두 자릿수이고, 약 10%에서 11% 수준이라고 했어요. 팬데믹 이후 건설비가 올랐지만 임대료도 올라서 수익률이 유지되고 있다고 했어요. 임대 계약에는 연간 인플레이션 연동 조항이 있어 인플레이션 위험도 방어된다고 했어요.

"우리는 비용 대비 10%에서 11% 정도의 수익률을 예상해요." — Lorenzo Dominique Berho Carranza (CEO)

세제 개편 영향

질문 (JPMorgan): 세제 개편안과 공제 축소 가능성에 대해 어떻게 생각하나요? 내년에 세금 부담이 늘어날 수 있을까요?

답: 세제 개편안은 아직 통과되지 않았고, 회사는 계속 분석 중이라고 했어요. 월별 납부(연간 세금의 임시 선납)에 영향이 있을 수 있지만, 연간 세금이 실제로 늘어날지는 아직 불확실하다고 했어요. 투자자들에게 계속 소식을 전하겠다고 했어요.

"월별 납부, 즉 연간 세금의 임시 선납에 영향이 있을 수 있다고 봐요." — Juan Felipe Sottil Achutegui (CFO)

금리와 자산 수익률, 임대 계약 영향

질문 (Andre · Citi): 미국 10년물 국채 금리가 높아진 것이 안정화 자산의 수익률(캡레이트)에 영향을 주나요? 최근 임대 계약(조건, 임차인 투자 등)에 대해 더 설명해줄 수 있나요?

답: 캡레이트는 금리와 바로 연동되지 않고, 최근 변동성에도 큰 변화는 없었다고 했어요. 민간 시장에서는 6% 미만 거래도 있었다고 했고, 회사는 개발 수익률(비용 대비 10–11%)에 집중하고 있다고 했어요.

"우리 경쟁사 중 일부는 6% 미만으로 거래한 사례도 있었어요." — Lorenzo Dominique Berho Carranza (CEO)

자동차 부문과 BMW 협력사 임대

질문 (Alisa Gomez · BCG Patra): 신규 임차인 중 BMW 관련 협력사가 있다고 했는데, 자동차 부문 전반이 회복 중인가요, 아니면 일부 기업에 국한된 건가요?

답: 이번 질의응답에서는 질문 재확인과 통화 품질 문제만 있었고, 경영진의 명확한 답변은 기록되어 있지 않아요.

음성 재확인 (후속 질문)

질문 (Alisa Gomez · BCG Patra): BMW 관련 질문을 더 명확하게 반복해주실 수 있나요?

답: 이 부분은 운영자가 애널리스트에게 기기에 더 가까이 대달라고 요청한 내용만 있고, 경영진의 실질적인 답변은 없어요.

재질문: BMW 협력사와 자동차 부문 회복

질문 (Alisa Gomez · BCG Patra): 자동차 부문 전반에서 회복이 보이나요, 아니면 일부 기업에 국한되나요? 구체적인 기업명이 있나요?

답: 질문이 반복되었지만, 자동차 부문에 대한 경영진의 실질적인 답변은 이 부분에 기록되어 있지 않아요.

멕시코 내 M&A 현황

질문 (Alan Macías · BofA): 멕시코 내 인수합병(M&A) 활동은 어떤가요? 활발해지고 있나요?

답: 이번 질의응답에서는 경영진의 답변이 없어요. 애널리스트가 질문했지만, 이 부분에 답변은 기록되어 있지 않아요.

스펙 빌딩과 맞춤형 개발 비중

질문 (David Soto · Scotiabank): 왜 개발 계획의 대부분을 스펙 빌딩(선분양 없이 짓는 건물)으로 유지하나요? 앞으로 12–24개월 동안 맞춤형 개발과 스펙 빌딩 비중은 어떻게 될까요?

답: Vesta는 스펙 빌딩과 맞춤형 개발(build-to-suit) 모두 진행하고, 두 가지가 모두 가능한 산업단지를 선호한다고 했어요. 전략적인 토지 확보, 기반시설 준비 등을 이유로 들었고, 앞으로 12–24개월 동안 전체 프로젝트의 3분의 1에서 절반 정도가 맞춤형 개발이 될 것으로 예상한다고 했어요.

"그래서 앞으로 12–24개월 동안 전체 프로젝트의 3분의 1에서 절반 정도는 우리 산업단지 내에서 맞춤형 개발이 계속될 거예요." — Lorenzo Dominique Berho Carranza (CEO)