VICI PPTYS INC 실적 발표 콜

자사주 매입과 자본 배분

질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 애널리스트가 자사주 매입이 신규 투자와 경쟁하는지, 기존 자본 약정이 자유 현금흐름을 다 쓰는지 물었어요.

답: 자사주 매입을 완전히 배제하지는 않았고, 가장 좋은 자본 선택일 때만 쓸 거라고 했어요. 현재는 대부분의 자유 현금흐름이 대출 약정에 배분되고 있고, 자사주 매입은 여유 자금이 생길 때 활용할 수 있는 도구라고 했어요.

"지금은 대부분의 자유 현금흐름이 대출 약정에 배분되고 있어요." — David Kieske (CFO)

M&A 계획과 Caesars 임대

질문 (Barry Jonas · Truist): 애널리스트가 VICI의 인수 계획, 매수·매도 희망 가격 차이, Caesars 지역 임대 해결의 시급성에 대해 물었어요.

답: 게임, 레저, 숙박, 엔터테인먼트, 스포츠, 건강 등 다양한 분야에서 견고한 투자 계획이 있고, 신중하고 선택적으로 접근하고 있다고 했어요. Caesars 임대와 관련해서는 임대 관리와 포트폴리오 관리 측면에서 여러 선택지를 검토 중이며, 시간을 효율적으로 써서 다양한 선택지를 파악하고 있다고 했어요.

"우리는 게임, 레저, 숙박, 엔터테인먼트, 스포츠, 건강 등 다양한 분야에서 견고한 투자 계획을 계속 보유하고 있어요." — John Payne (COO)

CECL 충당금과 Caesars 신용

질문 (Jim Kammert · Evercore): 애널리스트가 컨설턴트가 Caesars의 예상 현금흐름이나 자본 구조에 대해 어떤 의견을 줬는지 물었어요.

답: CECL은 내부 비현금 GAAP 회계 처리로, 신용등급과 Moody's 모델 입력값에 따라 결정된다고 했어요. 이번 분기의 변화는 합병 완료와 Caesars의 Moody's 신용등급 하락 때문이고, Caesars의 미래 자본 구조에 대해 추가로 알게 된 점은 없다고 했어요.

"이것은 내부 회계 처리이고, 신용등급과 우리가 사용하는 Moody's 모델의 입력값에 따라 결정돼요." — David Kieske (CFO)

성장 우선순위와 신규 임차인

질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 애널리스트가 배당수익률과 임대료 인상만으로도 외부 성장 필요성이 줄어드는지, 신규 임차인 중 어디서 가장 성장 기회를 보는지 물었어요.

답: 배당수익률과 기존 자산 성장만으로도 좋은 총수익을 낼 수 있지만, 여전히 매력적인 외부 부동산 기회를 추구할 거라고 했어요. Club Med 같은 신규 파트너를 선택한 이유는 함께 성장할 수 있기 때문이고, 앞으로도 신중하고 선택적으로 거래를 할 거라고 했어요.

"이런 그룹들과 처음 거래를 한 이유 중 하나는 우리가 함께 계속 성장할 수 있기 때문이에요." — John Payne (COO)

배당성향과 유보 현금

질문 (John DeCree · CBRE): 애널리스트가 약 75% 배당성향을 바꿀 수 있는 요인과 시점에 대해 물었어요.

답: 약 75% 배당성향은 오랫동안 지켜온 목표이고, 여전히 유효하다고 했어요. 이 기준이 자유 현금흐름과 유연성을 제공한다고 했고, 크게 올리거나 내릴 생각은 없지만 필요에 따라 계속 모니터링하며 유연성을 유지할 거라고 했어요.

"약 75% 수준의 배당성향은 우리가 처음부터 믿어온 기준이에요." — Ed Pitoniak (CEO)

포트폴리오 실적 차이

질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 애널리스트가 특정 자산에서 고객 행동 변화가 있는지, 단기 성장 기대 지역이 어디인지 물었어요.

답: 카지노 실적은 라스베이거스와 지역별로 오르내리지만, 9년 동안 꾸준히 좋은 실적과 많은 현금흐름을 만들어왔다고 했어요. 자산관리팀이 포트폴리오를 계속 분석하고, 운영사와 현재 실적과 미래 성장에 대해 논의하고 있다고 했어요.

"이 사업은 9년 동안 꾸준히 실적을 내고 많은 현금흐름을 만들어왔다는 점이 좋아요." — John Payne (COO)

회사 전망 변화와 CECL 관련

질문 (Wesley Golladay · Baird): 애널리스트가 회사 전망이 높아진 이유와 CECL 비용이 2035년 임대 가능성에 대한 경영진의 최선의 전망을 반영하는지 물었어요.

답: 회사 전망이 높아진 이유는 일부 CPI, 대출 약정에 대한 명확성, 변동금리 대출의 SOFR 상승, 프로젝트 개시로 자본 집행이 빨라진 영향이라고 했어요. CECL 변화는 GAAP 회계상 임대기간을 2055년까지 연장해 반영한 것이고, 주주에게 가장 좋은 결과를 가정한 것은 아니라고 했어요.

"GAAP 기준으로 우리는 임대기간을 완전히 연장해 2055년까지 반영해요." — David Kieske (CFO)

자산 매각과 자본 조달 방식

질문 (Chris Darling · Green Street): 애널리스트가 자산 매각이 자사주 매입과 어떻게 연결되는지, 보험 자본·합작법인 등 창의적인 자본 조달 방식을 고려하는지 물었어요.

답: 자유 현금흐름과 대출 상환이 자사주 매입의 주요 재원일 가능성이 높지만, 자산 매각이 주주가치와 유동성을 높일 수 있는지도 계속 평가한다고 했어요. 보험 합작법인, 기간 대출, 전환사채, 사모 자본 등 모든 자본 조달 방식을 검토해 장기적으로 가장 적합한 자본 구조를 찾는다고 했어요.

"우리는 항상 모든 형태의 자본을 검토하고, 장기적으로 사업에 가장 적합하고 궁극적으로 주주수익을 높일 수 있는 자본원을 찾고 있어요." — David Kieske (CFO)

One Beverly Hills 메자닌 투자 위험

질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 애널리스트가 창업자 채권이 프로젝트 자본 구조와 VICI의 메자닌 투자 위험에 미치는 영향, CECL 비용 배분에 대해 물었어요.

답: 창업자 채권은 캘리포니아에서 이미 알려진 옵션이고, 새로운 구조가 아니며, 참여는 선택사항이라고 했어요. 만약 매수자가 참여하지 않으면 Cain이 더 많은 자본을 투입해 거래 위험은 변하지 않는다고 했어요. 전체 CECL은 $4.58억이고, 이 중 $3.13억이 Caesars 관련이며, 나머지는 미수이자 대출과 One Beverly Hills 증가 때문이라고 했어요.

"이것은 새로운 구조가 아니에요. 매수자가 참여할 수 있는 옵션이에요." — David Kieske (CFO)

대출 자산 실적 업데이트

질문 (Nick Joseph · Citi): 애널리스트가 대출 자산 중 Margaritaville, 조건 변경 대출, 미수이자 대출, Fontainebleau 일정에 대해 물었어요.

답: 2025년 4분기에 미수이자 대출로 분류된 Margaritaville 대출은 스폰서가 추가 자본을 찾고 있고, VICI도 이를 지원하며 적극적으로 관리 중이라고 했어요. 또 다른 조건 변경 대출은 추가 자본과 담보가 있고, Fontainebleau는 2027년 1월 연장 심사를 앞두고 있으며, 2028년에 만기되어 그때 자금이 VICI로 돌아올 것으로 기대한다고 했어요.

그린필드 개발 우선순위

질문 (Jordan Bender · Citizens): 애널리스트가 신규 카지노·리조트 개발이 VICI의 자본 우선순위에서 어디에 있는지, 캐나다 기회에 관심이 있는지 물었어요.

답: 맞춤형 신규 개발(그린필드)은 자본을 단계적으로 투입할 수 있고 경제적 가치를 더할 수 있어 매력적일 수 있다고 했어요. 하지만 파트너의 신뢰도, 시장 규모, 투자 규모를 신중하게 따져보고, 계속해서 신중하게 논의하고 있다고 했어요.

"우리는 파트너가 누구인지, 시장이 어떤지, 시장 규모와 투자 규모를 매우 신중하게 따져보고 있어요." — John Payne (COO)

스포츠 시설 투자

질문 (David Katz · Jefferies): 애널리스트가 스포츠 시설이 여전히 성장 분야인지 물었어요.

답: 스포츠 시설은 여전히 관심 분야이고, 주요 파트너와 핵심 플레이어를 파악해 기회를 넓히고 있다고 했어요. 1년 전보다 더 많은 것을 배웠고, 앞으로도 자본에 적합한 기회를 계속 찾겠다고 했어요.

"이 분야는 1년 전보다 우리가 더 똑똑해졌고, 앞으로도 자본에 적합한 기회를 계속 찾고 있어요." — John Payne (COO)

자산 매각의 목적

질문 (Dan Guglielmo · Capital One): 애널리스트가 VICI가 자산을 매각한다면, 어떤 기준이 충족되어야 성공이라고 볼지 물었어요.

답: 궁극적인 목표는 자본 회수와 재배분이 가치 상승으로 이어지는 것이고, 매각 후 자산이 가치가 오르고 신뢰할 수 있는 운영사가 운영하는 것이어야 한다고 했어요. 성공은 시간이 지나면서 성장하고 가치를 창출하는 투자를 만드는 것이라고 했어요.

"우리의 궁극적인 목표는 자본 회수와 재배분이 모두 가치 상승으로 이어지게 하는 것이에요." — Ed Pitoniak (CEO)

부채 차환과 토지 활용

질문 (Haendel St. Juste · Mizuho): 애널리스트가 $15억 만기 부채 차환, 전환사채나 10년물 발행 가능성, 산업용 부동산 합작에 적합한 토지가 있는지 물었어요.

답: 차환까지 시간이 남아 있고, 시장이 긍정적으로 반응하고 있어 시기와 만기를 평가할 거라고 했어요. 전환사채는 현재로선 적합하지 않지만 계속 시장 상황을 지켜보고, 시장이 유리하면 새로운 방식을 고려할 수 있다고 했어요. 동종업계의 산업용 합작 사례를 언급하며, 잔여 토지 가치가 실현 가능한 사례라고 평가했어요.

"전환사채는 지금 우리에게 크게 의미가 없지만, 계속 다른 회사들이 어떻게 하는지 지켜보고 있어요." — David Kieske (CFO)