2026.10.28 실적 발표 콜 — Regency Court 인수와 FFO 전망 상향
3분기 조정 FFO는 주당 $0.38이고, 2026년 FFO 회사 전망 중간값을 $1.52–$1.54로 $0.01 올렸어요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $0.41 (예상 $0.12)
핵심 발언
"3분기에 37건, 총 46만 3,000평방피트의 임대 계약을 체결했어요. 이 중 26건, 40만 6,000평방피트는 갱신 임대이고 임대료는 12% 올랐어요. 신규 임대는 11건, 5만 8,000평방피트로 동일 공간 기준 27% 인상했어요."
"이번 달 초에 Boca Raton의 Regency Court를 $9,030만에 인수하면서 플로리다 시장에 처음 진출했어요."
"현재 진행 중인 재개발 파이프라인은 $1.52억이고, 앞으로 $5,700만을 더 투자해야 해요. 기대 수익률은 약 12%예요."
질문과 답 6
남부 플로리다 성장 계획
질문 (Michael Goldsmith · UBS): 플로리다에서 규모를 얼마나 빨리 키울 수 있나요? 수익률이 낮아져도 추가 매입을 할 건가요? 그리고 동일점포 NOI(순영업소득) 전망이 높아진 이유와 4분기 가속화 배경은 무엇인가요?
답: Regency Court는 공급이 부족한 뛰어난 자산이라서 남부 플로리다에서 더 많은 기회를 열어줄 수 있다고 했어요. 이 지역에서는 천천히, 눈에 띄게 존재감을 키우고 선별적으로 매입하면서 성장한다고 했어요. 동일점포 NOI가 높아진 주된 이유는 3분기부터 시작된 임대료 완전 안정화와 4분기에 SNO 파이프라인(임대 예정 매장)에서 추가 임대료가 발생하기 때문이라고 했어요. 여기에 계절성 임대료와 부수 수입도 더해진다고 했어요.
"가장 큰 요인은 말씀하신 대로 3분기부터 시작된 임대료 완전 안정화 효과와, 4분기 SNO 파이프라인에서 추가로 들어오는 임대료입니다." — Mark Langer (CFO)
개발 및 비용 추이
질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 남부 플로리다에서 매입만 할 건가요, 아니면 개발도 하나요? 플로리다 외 지역도 고려하나요? 이번 분기 비용 증가는 일시적인가요, 앞으로도 계속되나요?
답: Regency Court 같은 센터를 더 원하지만 이런 거래는 드물다고 했어요. 기회가 있으면 플로리다 내 다른 지역까지 확장할 수 있다고 했어요. 신규 개발보다는 기존 센터를 리모델링하는 방식을 선호한다고 했어요. 비용에 대해서는, 올해 세금 이의신청 정산으로 이번 분기 세금 비용이 줄었고, 앞으로는 부동산 운영비가 연 3% 정도 오를 것으로 보는 게 합리적이라고 했어요.
"다른 비용 항목에 대해 말씀드리면, 앞으로 부동산 운영비는 연 3% 정도 오른다고 보는 게 합리적이라고 생각합니다." — Mark Langer (CFO)
Regency Court 수익률과 자본 비용
질문 (Michael Griffin · Evercore): Regency Court의 안정화 수익률 전망과, 시세보다 낮은 임대료를 얼마나 빨리 올릴 수 있나요? 앞으로 NOI(순영업소득) 대비 자본 비용은 어떻게 봐야 하나요?
답: 구체적인 안정화 수익률 숫자는 밝히지 않았어요. 앵커 임대차 계약이 6년 뒤 만료되지만 보통 만기까지 다 가지 않으니 그 전에 거래가 있을 것으로 본다고 했어요. 8–9% 무차입 예상 수익률을 참고 수치로 제시했어요. 앞으로는 임대와 유지보수 관련 자본 비용이 줄어드는 추세이고, as-is(있는 그대로) 임대 계약이 늘고 리노베이션·이연 유지보수 비용도 줄어들 것이라고 했어요.
"8–9% 무차입 예상 수익률을 참고해서 계산해보시면 모델링에 도움이 될 거예요." — Jeff Olson (CEO·회장)
GAAP 수익률, Publix 옵션, Bruckner 일정
질문 (Floris van Dijkum · Ladenburg Thalmann): Regency Court의 GAAP 수익률과 현금 수익률은 어떻게 되나요? Publix 매장은 Publix에 매각할 건가요, 아니면 임대료를 시세에 맞출 건가요? Bruckner Commons는 언제 안정화되나요?
답: GAAP 기준 매입가 배분은 아직 확정되지 않았지만 GAAP 수익률은 5%대가 될 것으로 예상한다고 했어요. Publix 관련해서는 가격에 따라 매각이나 임대료 조정 등 여러 옵션을 검토 중이라고 했어요. Bruckner Commons는 Chick-fil-A, Chipotle, BJ's, Ross, dd's DISCOUNTS 등 신규 임차인이 2027년 상반기에 오픈할 예정이고, 이 일정에 대해 긍정적으로 보고 있다고 했어요.
"아직 매입가 배분이 확정되진 않았지만, GAAP 수익률은 5%대가 될 것으로 예상합니다." — Mark Langer (CFO)
상가 구성 변화와 부지 매각 진행 상황
질문 (Michael Gorman · BTIG): 올해 거래에서 상가(소규모 매장) 비중이 높아진 이유가 시장 공급 때문인가요, 전략 때문인가요? Sunrise 부지 매각과 Regency Court 내 Publix 매장 리뉴얼 여부도 궁금합니다.
답: 상가 비중이 높아진 것은 자본 재배치 때문이라고 했어요. 성장성이 낮고 신용도가 높은 자산을 팔고, 장기적으로 NOI 성장성이 더 높은 자산을 사는 전략이라서, 매장 형태보다는 성장 잠재력에 집중한다고 했어요. Sunrise 부지 매각은 2주 뒤에 공개된 부지 계획 심의가 예정돼 있고, 추가 심의가 필요할 수도 있지만 준비가 잘 되어 있다고 했어요. Regency Court 내 Publix 매장은 최근 리뉴얼되지 않았다고 확인했어요.
"심의가 끝나고 절차가 진행되면, 한 번에 끝날지 두세 번 더 필요할지 알 수 없지만 저희는 준비가 잘 되어 있다고 생각합니다." — Jeff Mooallem (COO)
매입 기준, 외부 자산, 남부 플로리다 운영 규모
질문 (Paulina Rojas · Green Street): 매입 기준은 무엇이고, 플로리다에서도 비슷한 인구 구성을 노리나요? D.C.–보스턴 외 지역 자산도 매각 후보인가요? 남부 플로리다에서 효율적으로 운영하려면 어느 정도 규모가 필요하나요?
답: 인구 밀도가 높고, 1기 신도시(도심 인접 주거지)이며, 부유하고 공급이 부족한 지역을 선호한다고 했어요. 이런 인구 구성이 맞는 곳에 계속 자본을 투입할 계획이라고 했어요. 외부 지역 자산도 가격에 따라 매각 후보가 될 수 있다고 했어요. 남부 플로리다에서는 한두 개 센터만 있어도 운영이 가능하고, 2–4개 센터가 더 있으면 더 좋겠다고 했어요.
"저희는 인구 밀도가 높고, 1기 신도시이며, 부유하고 공급이 부족한 지역, 그리고 쇼핑센터를 차별화할 수 있는 곳을 선호합니다." — Jeff Olson (CEO·회장)