2026.10.27 실적 발표 콜 — 대출 확대와 CLO 조달 집중
3분기 신규 투자 $7.73억, 순수익 자산 $6억 증가요.
매출 $0억 (예상 $0억) · EPS $0.07 (예상 $0.25)
핵심 발언
"2025년 9월 이후 $23억의 대출 투자를 집행했어요. 이는 현재 대출 포트폴리오의 약 45%에 해당하고, 전년 같은 분기보다 순수익 자산이 36% 성장하는 데 기여했어요. 심사, 포트폴리오 구성, 리스크 관리도 엄격하게 유지했어요."
"이번 거래로 약 $10억의 담보(95%가 주거용과 산업용)를 증권화했어요. 이로 인해 자금 조달 비용에 긍정적 효과가 기대되고, 시가평가가 필요 없는 부채 비중이 85%를 넘었어요."
"분기 중 기존 $2,500만 자사주 매입 계획을 모두 소진했어요. 주가가 장부가치에 비해 여전히 큰 폭으로 할인된 상태에서 매입을 진행했어요."
질문과 답 4
금리 변화가 거래와 대출에 미치는 영향
질문 (Rick Shane · JPMorgan): 최근 금리 변화가 거래 구조, 매수자, 매도자, 대출자에 어떤 영향을 주나요? 지금 매력적인 금리 하한선을 확보할 수 있나요? 금리 하한선이 거래에서 논쟁거리가 되고 있나요?
답: 경영진은 매수자와 매도자 간의 간극이 커지면서 인수 활동이 줄었다고 했어요. 포트폴리오는 최근에 새로 만든 대출이 많고, 전체 다가구(아파트) 대출의 약 80%가 2024년 이후에 생긴 것이며, 많은 대출에 금리 상한선이 있다고 했어요. 금리 하한선은 대략 2.5%–3%에서 점점 올라가고 있고, CRE CLO(부동산 대출 담보부 증권) 조달 비용도 약 0.25%p 늘어나서 대출 금리가 더 벌어질 수 있다고 했어요.
"저희 포트폴리오에서, 그리고 저희가 하는 통합 부채·지분 사업 전반에서 가장 먼저 보이는 모습은 인수 활동이 계속 줄고 있다는 점이에요." — Doug Bouquard (CEO)
대출 신규 취급과 레버리지 목표
질문 (Tom Catherwood · BTIG): 금리 상승으로 신규 대출 파이프라인이 전반적으로, 또는 특정 자산군에서 줄었나요? 레버리지 목표에 가까워지면서 신규 대출이 상환과 더 비슷한 수준이 될 것으로 보나요?
답: 파이프라인은 여전히 탄탄하고, 부동산 대출 시장에는 자금 수요가 많다고 했어요. 특히 다가구와 산업용 부동산에서 그렇다고 했어요. 계약부터 마감까지 걸리는 시간이 길어졌고, 신규 인수는 드물다고 했어요. 레버리지 목표에 가까워질수록 신규 대출은 상환과 비슷하게 '하나 나가면 하나 들어오는' 식이 될 것이고, 이런 구조가 안정성을 높인다고 했어요.
"저희가 파이프라인에서 보는 모습은, 부동산 대출 시장 전반에 여전히 자금 수요가 크고, 특히 저희가 집중하는 다가구와 산업용 부문에서 그렇다는 점이에요." — Doug Bouquard (CEO)
담보권 실행과 대출 조건 변경
질문 (Chris Muller · Citizens Capital): 해당 대출이 신속하게 4등급에서 담보권 실행으로 넘어간 이유와, 액면가 대비 27% 할인은 시장 문제인지, 부동산 문제인지 궁금합니다. 또 조건을 바꾼 다가구 대출의 이전 등급, 위치, 조건 변경 이유도 알려주세요.
답: 담보권 실행은 해당 부동산과 차입자에 특화된, 개별적인 일이었다고 했어요. 차입자가 투자를 충분히 하지 않았고, 시장도 약했으며, 앞으로는 부동산을 안정화하고 필요하면 매각할 계획이라고 했어요. 조건을 바꾼 대출은 Sunbelt(미국 남부) 지역에 있고, 인구 이동으로 공실률이 급증해서 조건을 바꿨다고 했어요. 조건 변경은 부동산을 다시 안정화할 수 있는 기반과 계획을 주기 위해서였다고 했어요.
"이번 REO(부실 자산 전환)는 매우 개별적인 일이었고, 시장 전반에서 보이는 모습과는 거리가 있었어요." — Doug Bouquard (CEO)
기존 대출, 만기, 스프레드 변화
질문 (Gabe Poggi · Raymond James): 보유 중인 예전 대출이나 곧 만기 도래 대출은 어떻게 관리할 계획인가요? CRE CLO 스프레드가 넓어진 것이 다가구, 산업용, 오피스 등 여러 부문 대출 금리에 어떤 영향을 줬나요?
답: CECL 충당금과 위험 등급을 참고해 기존 대출을 관리하고, 담보가치(LTV)가 많이 떨어졌어도 차입자가 의지가 있으면 협력할 계획이라고 했어요. 부채 구조는 85%가 시가평가를 하지 않고, 만기와 기간이 맞춰져 있어서 유연성이 있다고 했어요. 금리 스프레드는 A급 다가구 대출이 약 0.15–0.3%p, B/C급은 0.25–0.5%p 더 벌어졌고, 산업용은 견조하며, 오피스 등은 대체로 참여하지 않는다고 했어요.
"저희 부채 구조를 보면, 현재 85%가 시가평가를 하지 않는 구조예요." — Doug Bouquard (CEO)