2026.8.10 실적 발표 콜 — 임대 수요, 매출 성장, FFO 전망 상향
2026년 부동산 FFO 전망을 주당 $13.20–$13.30로 올렸고, 2분기 부동산 FFO는 $12.5억(주당 $3.29)이라고 발표했어요.
매출 $17억 (예상 $16억) · EPS $1.49 (예상 $1.64)
핵심 발언
"2분기 동안 1,200건이 넘는 임대 계약을 맺었고, 총 480만 평방피트가 넘어요."
"중요하게도, 총 매출은 최근 12개월간 6.6%, 이번 분기에는 7.6% 늘었고, 2분기 비교 가능한 매출 성장률은 5.7%였어요."
"분기 말 기준으로 모든 플랫폼에서 개발 프로젝트를 진행 중이고, 우리 몫의 순투자비는 $10.7억, 평균 수익률은 9%예요."
질문과 답 13
임차인 투자비 지출
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 임차인 투자(TI) 지출이 현금 흐름에 어떤 영향을 주는지, 임차 수요가 강한 상황에서 SPG가 TI를 줄일 계획이 있는지 물었어요.
답: TI 수준은 임차인 수요, 이용 가능한 공간, 임차인 구성에 따라 결정돼요. 현재 파이프라인이 전년 같은 시기보다 26% 늘었어요. 센터에 적극적으로 재투자해 현금 흐름과 주당 배당을 늘리고 있어요.
"이건 임차인 수요, 공간 수요, 그리고 이용 가능한 공간의 공급에 따라 달라져요." — Eli Simon (CEO)
NOI와 이익 성장 방법
질문 (Samir Khanal · BofA): 점유율이 약 96%인 상황에서 앞으로 12–18개월 동안 NOI(순영업이익)와 이익 성장을 이끌 요인이 무엇인지 물었어요.
답: 성장은 소폭의 추가 점유율 상승, 실적이 낮은 임차인을 더 높은 임대료를 내는 임차인으로 교체, 개발 사업에서 나올 거예요. 현재 $10억 규모의 개발이 진행 중이고, 연말까지 $6억 이상 신규 착공을 기대하고 있어요. 이 개발 사업들은 약 9% 수익률을 내고 있어요.
"이 투자들에서 9% 수익률을 내고 있는데, 이는 매우 건강한 숫자예요." — Eli Simon (CEO)
파산한 Saks 공간 대체
질문 (Michael Goldsmith · UBS): 누가 100만 평방피트를 반환했는지, 해당 공간의 임대료가 얼마였는지, 대체 임차인은 비슷하거나 더 높은 임대료로 계약하는지 물었어요.
답: 반환된 100만 평방피트는 주로 Saks Off Fifth 아울렛 공간이에요. 이 공간들은 $1,800만의 임대료를 내고 있었고, 현재 진행 중인 계약들은 이 금액을 크게 넘어설 거예요. $1,800만을 $4,400만으로 바꿀 계획이고, 대부분의 효과는 5월 중순 반환된 만큼 2027년에 반영될 거예요.
"$1,800만을 $4,400만으로 바꿀 거예요." — Eli Simon (CEO)
새 임차인 유형과 주시 리스트
질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 고객에게 반응이 좋은 신규 임차인이나 업종, 노출을 줄이고 싶은 업종, 그리고 주시 리스트(위험 임차인 리스트) 상황을 물었어요.
답: 기술, 애슬레저, 홈, 주얼리, Z세대 중심 소매업체 등 다양한 분야의 신규·신흥 브랜드를 많이 유치하고 있어요. 온라인과 해외 브랜드도 포함돼요. 레스토랑도 업그레이드 중이고, 추가 레스토랑 매출이 $4억–$5억 기대돼요. 주시 리스트는 양호한 상태고, Brian은 주시 리스트가 최저점이며, 반환 공간을 더 나은 임차인으로 채울 기회라고 했어요.
"가장 흥미로운 점은 다양한 분야의 신규·신흥 브랜드예요. 기술, 애슬레저, 홈, 주얼리, Z세대와 10대 소비자 중심 브랜드가 포함돼요." — Eli Simon (CEO)
방문자 데이터·미디어 수익화
질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 방문자 수 데이터와 Simon Brand Ventures가 앞으로 2년 내 실질적 매출을 낼지, 더 장기 과제인지 물었어요.
답: 곧 Simon Media Network를 출시해 직접 수집한 방문·스크린 데이터를 비롯해 Simon+, ShopSimon, 자체 스크린 등 생태계를 수익화할 거예요. 4,000개 이상의 스크린을 보유하고 있고, 이 사업은 연간 두 자릿수에서 10%대 중반 성장 중이에요. 일부 투자는 1–2년 내 투자금 회수가 가능해요.
"우리는 4,000개가 넘는 스크린을 보유하고 있고, 세계에서 가장 큰 규모라고 생각해요. 계속 투자하고 있어요." — Eli Simon (CEO)
임대 갱신 전략
질문 (Juan Sanabria · BMO): 임차 수요가 강한 상황에서 SPG가 임대 갱신 조건을 줄일지, 100만 평방피트 반환 이후 임대·점유 관련 지표가 어떻게 바뀌었는지 물었어요.
답: 갱신 여부는 공간별로 임차인 관계, 대체 임차인 이익, 공실 기간 등을 고려해 결정해요. 공실 기간을 최소화하면서 중간 현금 흐름과 장기 성장을 균형 있게 보고 있어요. Brian은 계약은 했지만 아직 오픈하지 않은 비율이 약 310bp(3.1%p)이고, 반환된 Saks 공간이 오픈 임대 채우는 데 도움이 됐다고 했어요.
"갱신은 공간별로 다양한 요소를 고려해 결정해요." — Eli Simon (CEO)
매출 성장의 폭
질문 (Floris Gerbrand Van Dijkum · Ladenburg Thalmann): 강한 매출과 NOI 성장이 상위 50개 자산에 집중됐는지, 포트폴리오 전반에 걸쳐 나타나는지 물었어요.
답: 상위 50개에만 국한되지 않고, 몰, 아울렛, 밀스 모두 긍정적인 실적을 내고 있어요. 특히 럭셔리와 주얼리가 강하고, 주니어 브랜드는 16개월 연속 긍정적 실적이에요. 레스토랑은 다소 약하고, 일부 아울렛 강세는 해외여행 영향도 있지만, 전체적으로 방문자 수가 늘고 있어요.
"상위 50개에만 국한된 게 아니에요." — Eli Simon (CEO)
TRG 실적과 전망
질문 (Richard Hightower · Barclays): TRG 실적, 마진 개선, 실적 기여 정상화 시점을 물었어요.
답: TRG 자산 관리에서 EBITDA 마진을 크게 개선했고, 앞으로도 약 300bp(3%p) 추가 개선을 기대해요. 12% 지분 추가로 인한 120bp(1.2%p) 상승 효과는 앞으로 2분기 내 사라질 거예요. 자산은 계획된 리노베이션과 임차인 업그레이드로 장기적으로 더 성장할 여지가 있어요.
"앞으로 300bp(3%p) 정도 더 개선될 것 같아요." — Eli Simon (CEO)
부채 만기와 유동성
질문 (Michael Mueller · JPMorgan): 2027년 하반기 만기 예정인 약 $45억 무담보 부채 처리 계획과 현재 보유 현금을 물었어요.
답: 유동성 확보에 집중하고 있고, 유럽 등 글로벌 자본시장 접근과 엔화 조달도 검토 중이에요. 부채 재조달에 필요한 자금은 충분하지만, 이자 비용은 더 늘 것으로 보고 있어요. 올해 회사 전망에는 이자 비용이 $0.25–$0.30 부정적 영향을 반영했고, 현재 $0.10 정도 반영됐으며 연말까지 $0.20 정도 남았어요.
"지금 전 세계적으로 우리 부채를 재조달할 자금은 충분해요." — Brian McDade (CFO)
이익 도약 기회
질문 (Craig Mailman · Citi): 포트폴리오 개선 외에 이익이 한 단계 도약할 기회가 있는지, 자본을 어떻게 쓸 계획인지 물었어요.
답: 개발, 재투자, 신중한 자사주 매입, 수익성 있는 인수에 집중할 거예요. 무리하게 규모만 키우지는 않을 거예요. $93억의 유동성을 보유하고 있고, 가치 창출이 가능한 곳에 투자할 계획이에요. Brickell 사례처럼 실행력과 수익성을 중시해요.
"실제로 우리는 $93억의 유동성을 갖고 있어요." — Eli Simon (CEO)
매출 연동 임대료와 회사 전망
질문 (Vince Tibone · Green Street): 강한 매출이 2026년 NOI와 FFO에 추가 상승 여력을 줄 수 있는지, 회사 전망에 반영된 매출 성장률이 얼마인지 물었어요.
답: 매출은 계속 강하고, 7월에는 방문자 수가 더 늘었어요. 하지만 매출은 통제할 수 없는 부분이라 회사 전망에는 일부 둔화를 보수적으로 반영했어요. 현재 매출 추세가 이어지면 전망 범위를 넘길 수 있지만, 하반기에는 비교 기준이 더 높아져 둔화 가능성을 배제하지 않았어요.
"회사 전망에는 둔화가 반영돼 있어요." — Eli Simon (CEO)
주얼리 호조 이유
질문 (Omotayo Okusanya · Deutsche Bank): 다이아몬드 가격 하락, 젊은 층의 관심 저하 보도에도 불구하고 주얼리와 시계가 강한 이유, 포화가 우려되는 업종이 있는지 물었어요.
답: 주얼리와 시계는 고가 럭셔리부터 합리적 가격대까지 다양한 가격대에서 팔리고 있어요. 고가 럭셔리는 수요가 공급을 넘고, 합리적 가격대의 신규 브랜드는 젊고 SNS에 잘 어울리는 소비자를 끌어들이고 있어요. SPG는 기존 럭셔리 브랜드와 신규 브랜드 모두 확장 중이고, 고객이 가는 곳을 따라가고 있어요.
"주얼리와 시계는 다양한 가격대에서 수요가 있어요." — Eli Simon (CEO)
AI 도입과 초기 효과
질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): SPG와 임차인들의 AI 도입 현황, 가시적 효과가 있는지 물었어요.
답: 아직 초기 단계지만, 최근 AI를 활용해 임대 계약과 문서 처리 속도를 높이고, 마케팅 이미지 개선, 운영 효율성 향상 등에서 의미 있는 진전을 이뤘어요. 임차인들도 AI 도입을 시작했고, Simon Media Network에서도 대규모 방문·매출 데이터를 분석하는 데 AI가 중요한 역할을 할 거예요.
"SPG 입장에서는 최근 몇 달간 큰 진전을 이뤘고, 앞으로 데이터로 할 수 있는 일이 훨씬 많아요." — Eli Simon (CEO)