2026.10.23 실적 발표 콜 — 포트폴리오 재조정과 자본 재배치
$20억 규모 재조정의 일환으로 $12억 포트폴리오 매각을 마쳤어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.07 (예상 $0.28)
핵심 발언
"이번 분기에는 $20억 규모 포트폴리오 재조정 계획을 추진하면서 $12억 규모 포트폴리오 매각을 완료했어요."
"3분기 동안 포트폴리오 전반에서 370만 평방피트의 임대 계약을 체결했어요."
"부채 측면에서 레버리지가 3분기 연속 줄어 3.8배가 됐고, 2027년 만기 부채 $10억 중 $4.25억을 이미 상환했어요."
질문과 답 12
임대료 차이 전망
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 애널리스트가 앞으로 2–3년 동안 임대료 차이가 어떻게 변할지, 하락세가 꾸준할지 아니면 들쭉날쭉할지, 바닥 시점은 언제인지, 회사 전망에 반영된 시장 임대료 상승률은 얼마인지 물었어요.
답: 앞으로 2–3년 동안 현금 재임대 차이는 평균적으로 마이너스 10%대 초중반이 될 것으로 보고 있어요. 비핵심 자산을 팔지 않았을 때보다 약 2%p 개선된 수치라고 했고, 시장 임대료가 그대로라는 가정에 기반한 전망이라고 했어요. 만약 임대료가 오르면 추가로 좋아질 수 있다고 했어요.
"앞으로 2–3년 동안 현금 재임대 차이는 평균적으로 마이너스 10%대 초중반이 될 것으로 보고 있어요." — Michael Fitzmaurice (CFO)
2027–28년 전략
질문 (Craig Mailman · Citi): 애널리스트가 시장이 좋아지고 포트폴리오 재편이 끝나가는 상황에서 2027–2028년에 Rexford가 어떤 전략을 쓸 계획인지 물었어요.
답: 회사는 기존에 세운 전략적 우선순위를 계속 실행하고, 포트폴리오 재편을 마무리하며, 자본을 위험 대비 수익이 가장 높은 곳에 배분할 계획이라고 했어요. 내부 재포지셔닝과 개발 중 수익률이 높은 곳에 집중하고, 임대율을 높여 임대와 수익을 늘리는 데 우선순위를 두며, 운영 효율화도 계속할 거라고 했어요. 2027년 이후에 대한 자세한 내용은 다음 분기에 더 설명하겠다고 했어요.
"포트폴리오 내에서 수익률이 높은 내부 재포지셔닝과 개발을 실행할 계획이에요." — Laura Elizabeth Clark (CEO)
내년 동일자산 실적 요인
질문 (Samir Khanal · BofA): 애널리스트가 20억 달러 규모 포트폴리오 재편 이후 내년 동일자산 실적의 주요 요인(상승·하락 요인, 내재 임대료 인상분 등)을 물었어요.
답: 회사는 내년을 맞이하는 환경이 올해 겉으로 보이는 수치보다 더 좋다고 했어요. 내년에 가장 중요한 요인은 임대율이라고 했어요. 3분기 말 동일자산 임대율이 약 97%였고, 연 3.5% 정도 인상 조건으로 임대차 계약을 계속 체결 중이라고 했어요. 자산 매각으로 포트폴리오가 더 깔끔해졌고, 동일자산 NOI(순영업소득)가 더 빨라질 수 있다고 했어요.
"동일자산 임대율이 3분기 말 기준 약 97%였어요." — Michael Fitzmaurice (CFO)
임대 수요 주도 업종
질문 (Michael Griffin · Evercore): 애널리스트가 이번 분기 임대 수요가 항공우주·방산 쪽에서 주로 나오는지, 아니면 3PL(물류 대행), 이커머스 같은 기존 산업 사용자 쪽인지, 그리고 기존 임차인과 신규 수요 중 어디가 더 많은지 물었어요.
답: 이번 분기 임대는 경공업 제조와 첨단 제조가 전체의 약 3분의 1로 가장 많았고, 물류·유통·창고가 또 다른 3분의 1, 나머지는 건설, 의류, 식음료, 헬스케어, 엔터테인먼트 등이 섞여 있다고 했어요. 첨단 제조와 물류 쪽에서 A급 자산 수요가 늘었고, 임차인들의 의사결정이 파도처럼 몰려오다가 최근에는 더 빠르고 확실해졌다고 했어요. 회사는 임대율을 최우선으로 두고, 현장 운영팀을 활용해 계약을 더 빠르게 성사시키고 있다고 했어요.
"이번 분기 임대 활동은 경공업 제조와 첨단 제조가 전체의 약 3분의 1을 차지했어요." — John Nahas (COO)
'만실' 기준
질문 (Mike Mueller · JPMorgan): 애널리스트가 Rexford가 동일자산과 전체 포트폴리오에서 생각하는 '만실' 기준이 무엇인지 물었어요.
답: 동일자산은 앞으로 2–3년 안에 시장 상황이 받쳐주면 97–98%까지 완전히 안정화될 수 있다고 했어요. 전체 포트폴리오는 현재 약 91%이고, 94–95%까지 오를 수 있다고 했어요. 개발·재포지셔닝 파이프라인이 추가 상승을 이끌 거라고 했고, 60만 평방피트 임대 계약이 체결됐고, 임대 진행 및 공사 중인 자산에서 4,000만 달러 NOI가 나올 것으로 봤어요.
"동일자산은 97–98%까지 도달할 수 있다고 보고 있어요." — Michael Fitzmaurice (CFO)
자산 매각 가격과 입찰
질문 (BMO): 애널리스트가 국채 금리 상승이 남은 자산 입찰에 어떤 영향을 주는지(가격 하락, 대출 조건, 거래 기간 등), 그리고 회사를 오래 보유할 유연성이 있는지 물었어요.
답: 회사는 기대에 부합하는 수요와 가격을 보고 있고, 포트폴리오 재편 목표에도 맞는다고 했어요. 남은 자산의 가격은 12억 달러 규모 거래와 비슷할 것으로 예상하고, 당시 2027년 현금 NOI 수익률이 약 5.5%였다고 했어요. 다만 가격은 투자자 성향, 상품 유형, 자산 품질에 따라 달라질 수 있고, 회사는 순자산가치(NAV)와 주당 FFO(운영현금흐름) 증가에 집중해 신중하게 접근할 거라고 했어요.
"남은 자산의 가격은 12억 달러 거래와 비슷할 것으로 보고, 당시 2027년 현금 NOI 수익률이 약 5.5%였어요." — Laura Elizabeth Clark (CEO)
포트폴리오 매각과 임대율
질문 (Rich Anderson · Cantor): 애널리스트가 포트폴리오 매각에 원래 팔고 싶지 않았던 자산도 포함됐는지, 그리고 매각이 직전 분기 대비 임대율 상승에 영향을 줬는지 물었어요.
답: 회사는 이번 재편이 올바른 부동산을 올바른 시장에 보유하고, 포트폴리오 품질과 현금흐름 안정성을 높이며, 재무구조를 개선하고, 자본을 더 높은 위험 대비 수익에 투입하기 위한 자산별 결정이었다고 했어요. 연말까지 재편을 거의 마칠 계획이라고 했어요. 약 2%p 동일자산 임대율 상승은 자산 매각과 무관하며, 임대 성과 덕분이라고 했어요. 370만 평방피트 임대 계약, 87% 임차인 유지, 임대 조기 체결, 인랜드 엠파이어 지역 두 임차인(총 41.5만 평방피트)이 9월 초 입주한 것이 영향을 줬다고 했어요.
"임대율 상승은 자산 매각과 무관하고, 전적으로 임대 성과 덕분이에요." — Michael Fitzmaurice (CFO)
Hertz 개발 계획
질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 애널리스트가 South Bay 지역 수요 개선이 Hertz 개발 프로젝트의 범위나 사업성 평가에 영향을 줬는지, 최근 계획은 어떤지 물었어요.
답: 회사는 Hertz 프로젝트 전략에 변화가 없고, 자산의 독특한 특성과 차별화된 상품에 계속 집중한다고 했어요. 이 건물은 LAX 근처 첨단 제조와 기타 산업 사용자에게 잘 맞는다고 했고, 다음 달 공사를 시작할 예정이며, 실적이 좋은 시장에 공급하게 되어 기대한다고 했어요.
"실적이 좋은 시장에 이 자산을 공급하게 되어 기대하고 있어요." — John Nahas (COO)
임대 인센티브 추이
질문 (Jonathan Petersen · Jefferies): 애널리스트가 순흡수가 늘어난 것이 임대인(건물주)이 임차인에게 더 많은 인센티브(무상임대, 중개수수료 등)를 제공한 결과인지, 이번 분기 임차인 개선비와 임대 수수료가 늘어난 이유를 물었어요.
답: 이번 분기 인센티브가 지난 분기보다 약간 늘었다고 했어요. 이는 전체 임대 계약 기간(WALT)이 길어진 영향과, 일부 장기 신규 계약이 많았기 때문이라고 했어요. 평균적으로 5년짜리 계약에 무상임대 1개월 정도를 제공하고 있고, 갱신 계약은 계약 구성에 따라 인센티브가 약간 줄었다고 했어요.
"이번 분기 인센티브가 지난 분기보다 약간 늘었어요." — John Nahas (COO)
향후 재개발 착공 계획
질문 (Green Street): 애널리스트가 앞으로 2분기 내 착공하는 4개 프로젝트 외에 2027년 이후 추가 재개발 착공이 있을지, 아니면 잠시 멈출 계획인지 물었어요.
답: 회사는 파이프라인이 실제로 착공할 계획을 반영하고 있고, 자본 배분 기준, 안정화 후 수익률 대비 요구 수익률, 자본 비용 등을 고려해 선별적으로 진행할 거라고 했어요. 규제 강화로 신규 공급이 줄어 개발 기회가 제한될 것이고, 경쟁 구도가 크게 개선될 때만 프로젝트를 추가할 거라고 했어요. 이미 계획된 프로젝트 착공을 기대하고 있다고 했어요.
"자본 배분 기준을 시작으로, 개발을 어디서 할지 매우 선별적으로 접근할 거예요." — John Nahas (COO)
재포지셔닝 수익률과 NOI
질문 (Raymond James): 애널리스트가 재개발·재포지셔닝 프로젝트의 수익률이 수정 전망에 부합하는지, 해당 자산군 수요(분기별 20% 임대가 현실적인지), 60만 평방피트가 기여한 NOI가 얼마인지 물었어요.
답: 60만 평방피트가 연환산 기준으로 1,400만 달러 NOI를 냈다고 했어요. 수요는 A급, 기능성이 뛰어난 상품에 집중되어 있고, 재포지셔닝이 이런 상품을 제공한다고 했어요. 수익률은 프로젝트 구성에 따라 달라지며, 개발 수익률은 안정화와 사전임대 덕분에 올랐다고 했어요. Salt Lake 프로젝트는 13.8% 수익률로 안정화돼 더 이상 해당 집계에 포함되지 않는다고 했어요. 임차인 활동은 4분기에도 계속되고 있다고 했어요.
"NOI 기여분은 연환산 기준 1,400만 달러였어요." — John Nahas (COO)
자본 계획 내 인수 전략
질문 (Deutsche Bank): 애널리스트가 앞으로 인수가 Rexford의 자본 배분 전략에서 어떤 위치를 차지하는지 물었어요.
답: 인수는 장기적으로 가치 창출에 중요한 역할이지만, 다른 자본 사용처와 경쟁해야 한다고 했어요. 현재는 부채 감축 외에 가장 매력적인 자본 사용처로, 시장 가격과 내재 가치가 차이 날 때 자사주 매입, 그리고 수익률이 높은 내부 재포지셔닝·개발을 꼽았어요. 회사는 신중하고 인내심 있게, 전략에 맞고 기대 수익이 대안보다 높을 때만 인수를 추진할 거라고 했어요.
"현재 부채 감축 외에 가장 매력적인 자본 사용처는 시장 가치와 내재 가치가 차이 날 때 자사주 매입, 그리고 수익률이 높은 내부 재포지셔닝·개발이에요." — Laura Elizabeth Clark (CEO)