2026.10.27 실적 발표 콜 — 연간 전망 상향과 성장 현황
회사가 연간 전망을 올렸고, 동일 점포 NOI 중간값은 3.75%, 주당 핵심 FFO 중간값 성장률은 6.5%로 제시했어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.49 (예상 $0.19)
핵심 발언
"분기 중에, 비교 가능한 재계약 임대료 상승률이 사상 최고인 25.2%를 기록했어요."
"10월 26일까지 올해 누적으로 PECO 지분 기준 $5.19억 자산을 인수했어요."
"새로운 대출이 마무리되면 전체 유동성이 약 $9.5억이 돼요."
질문과 답 13
거래 현황과 자금 조달
질문 (Haendel St. Juste · Mizuho): 애널리스트가 최근 거래 시장 상황, 캡레이트(부동산 투자 수익률) 변화, 매물 증가 여부, 그리고 PECO가 2027년 투자를 어떻게 자금 조달할지(자체 자금, 외부 자금, 자산 매각 역할) 물었어요.
답: 올해 567건의 거래를 검토했고, 지금까지 $5.19억 규모의 거래를 마쳤으며, 추가로 $2.5억 정도가 계약 중이거나 선정됐다고 했어요. 일상 리테일의 평균 캡레이트는 약 6.8이고, 전체 평균은 6.5 정도라고 했어요. 안정화된 자산(수익률 약 7.5%)을 매각해 신규 자산(무차입 기준 9%–10% 수익률)에 투자한다고 했어요. 자금 조달은 투자운용 자본과 매칭해서 하고 있어 기회가 있을 때만 자산을 매각하고, 꼭 팔아야 하는 상황은 아니라고 했어요.
"올해 지금까지 $5.19억 규모의 거래를 마쳤고, 추가로 $2.5억 정도가 계약 중이거나 선정된 아주 강한 파이프라인을 보유하고 있어요." — Robert F. Myers (사장)
필수 업종 임차인 비중과 현황
질문 (Andrew Reale · BofA): 애널리스트가 지역 임차인 중 필수 업종 비중과 이들의 실적, 연체나 건강 상태 변화가 있는지 물었어요.
답: 임대료 기준 74%가 필수 업종이고, 지역 임차인은 전체 임대수익(ABR)의 26%를 차지한다고 했어요. 지역 임차인은 주로 퀵서비스, 패스트캐주얼, 건강, 웰니스, 뷰티, 피트니스, 메드테일(의료+리테일)이라고 했어요. 지난 분기 갱신 임대료 상승률은 25.2%, 임차인 유지율은 92.2%, 건강지표는 약 10%라고 했어요. 상품 구성을 잘하면 연체 문제도 늘지 않는다고 했어요.
"비록 26%지만, 임대료의 74%가 필수 업종이고, 지역 임차인도 퀵서비스, 패스트캐주얼, 건강, 웰니스, 뷰티, 피트니스, 메드테일 등으로 꾸준함을 보이고 있어요." — Robert F. Myers (사장)
Kroger 확장과 협력
질문 (Michael Griffin): 애널리스트가 Kroger의 신규 센터 확장(최대 100곳)이 PECO에 어떤 기회가 될지, 재개발·재임대·신규 개발 측면에서 물었어요.
답: Kroger가 확장과 재투자를 하고 있고, PECO가 Kroger의 1위 임대인이라 인사이트와 협력 기회가 많다고 했어요. 신규 개발(ground-up development)을 추진 중이고, Kroger와 협력할 부지를 확보하는 과정이라고 했어요. Kroger가 올해 약 40곳 신규 개발을 할 수 있고, Kroger와 Giant Eagle의 움직임이 지역 시장을 강화할 것으로 기대한다고 했어요.
"Kroger와 신규 개발 기회를 함께 검토하고 있고, 그 일환으로 협력할 부지를 확보하는 중이에요." — Robert F. Myers (사장)
신규 임대료와 임차인 반응
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 애널리스트가 이번 분기 신규 임대료 상승률이 다소 낮아진 점, 임차인들이 높은 임대료에 반발하는지, 이번 분기 상황을 물었어요.
답: 이번 분기 결과가 낮았던 것은 단순히 이번 분기에 체결된 계약들의 타이밍 때문이라고 했어요. 신규 임대료 상승률은 꾸준히 30%대 초중반을 기록하고 있다고 했어요. 임차인들이 임대료에 반발하는 모습은 없고, 올해도 30%대 상승률로 마무리할 것으로 기대한다고 했어요. 임차인 유지율은 92.2%, 건강지표는 10–11% 수준이라고 했어요.
"솔직히 이번 분기는 3분기에 체결된 계약들의 타이밍 이슈였어요." — Robert F. Myers (사장)
동일점포 NOI와 4분기 전망
질문 (James Feldman · Wells Fargo): 애널리스트가 4분기 동일점포 NOI(순영업소득) 증가율이 3분기보다 둔화되는 이유와, 2027년을 앞두고 장기 목표(3%–4%)에 변화가 있는지 물었어요.
답: 4분기 둔화는 3분기 회수금(Recoveries) 타이밍 때문이고, 구조적인 둔화는 아니라고 했어요. 대손비용 전망을 60–80bp(0.6–0.8%)로 좁혔고, 장기적으로 동일점포 3%–4% 성장과 주당 FFO(운영현금흐름) 중·고 한 자릿수 성장 목표에 자신 있다고 했어요.
"2027년을 바라볼 때, 동일점포 기준 3%–4% 장기 목표를 계속 달성할 수 있을 거라 자신해요." — John Caulfield (CFO)
임대차 갱신 옵션과 임대 조건
질문 (Richard Hightower · Barclays): 애널리스트가 임대차 갱신 옵션 조건, 최근 변화, 시장 임대료 강세 속에서 사업에 미치는 영향에 대해 물었어요.
답: 옵션은 임차인에게 유리한 조건이라 가능하면 제한하려고 한다고 했어요. 식료품점 임차인은 전체 임대수익의 50%를 차지하며, 30년 가까이 고정 또는 완만한 옵션을 두는 경우가 많다고 했어요. 인라인(소규모) 임차인에는 옵션을 없애거나, 옵션 임대료를 15%–20% 이상으로 책정하고 비금전적 제한은 없애려 한다고 했어요.
"옵션은 확실히 임차인에게 매우 유리한 조건이에요. 저희는 옵션을 주는 걸 좋아하지 않아요." — Robert F. Myers (사장)
식료품점 vs 일상 리테일 캡레이트
질문 (Caroline · Morgan Stanley): 애널리스트가 식료품점 중심 쇼핑센터와 일상 리테일의 캡레이트, 무차입 수익률, 일상 리테일 내 지역 임차인 비중을 물었어요.
답: 핵심 식료품점 중심 캡레이트는 5.8–6.5, 일상 리테일은 6.3–7.5라고 했어요. PECO의 일상 리테일 평균은 6.8이라고 했어요. 무차입 수익률은 식료품점 9–9.5, 일상 리테일 10–11이라고 했어요. 일상 리테일은 처음엔 전국 체인 60%/지역 40% 비중으로 시작해, 보유 기간 동안 지역 비중이 약 30%까지 줄어든다고 했어요.
"핵심 식료품점 중심 자산의 캡레이트는 5.8–6.5 사이에서 움직이고 있어요." — Robert F. Myers (사장)
개발·재개발 투자 규모와 수익률
질문 (Sean Glass · KeyBanc): 애널리스트가 PECO의 신규 개발 프로그램 규모와, 개발이 인수 수익률 하락을 상쇄할 수 있는지 물었어요.
답: 올해 개발·재개발에 $8,000만–$8,500만을 집행할 예정이고, 수익률은 9%–12%라고 했어요. 앞으로 3년간 수억 달러 규모로 파이프라인이 커질 것으로 보고, 대부분 $200만–$400만짜리 외부 부지(outparcel) 매입도 계속한다고 했어요. 지난 4년간 비슷한 프로젝트를 42건 완료했다고 했어요.
"올해 개발·재개발 부문에서 $8,000만–$8,500만을 집행할 예정이고, 수익률은 9–12% 수준이에요." — Robert F. Myers (사장)
임차인 신용 이슈와 심사 기준
질문 (Connor Mitchell): 애널리스트가 최근 임차인 신용 이슈(Wendy’s, Leslie’s)가 임차인 구성, 인수 심사, 대손비용 전망, 관리 리스트에 영향을 주는지 물었어요.
답: Wendy’s 가맹점 이슈는 영향 없었고, Leslie’s는 임대료의 5bp(0.05%)에 불과하며 6개 매장만 해당된다고 했어요. 지역 임차인은 여전히 강하고, 분산이 강점이라고 했어요. 대손비용 전망을 좁혔고, 갱신이나 파이프라인에서 우려되는 변화는 없다고 했어요.
"Leslie’s는 임대료의 5bp(0.05%)에 불과하고, 6개 매장만 해당돼요." — John Caulfield (CFO)
인라인 임대율 변화
질문 (Jacob · JPMorgan): 애널리스트가 인라인(소규모) 임대율이 0.4%p 하락한 이유와 2027년 말까지의 전망을 물었어요.
답: 인라인 임대율이 95.1%로 떨어진 것은 새로 인수한 자산들이 인수 당시 임대율이 90% 초반이었기 때문이고, 기존 자산의 약화 때문은 아니라고 했어요. 신규 자산이 안정화될 때까지 전체 인라인 임대율이 일시적으로 낮아진다고 설명했어요.
"95.1%로 움직인 것은 새로 인수한 자산을 온라인에 올렸기 때문이에요." — Robert F. Myers (사장)
Northwestern Mutual 자금 조달 시기와 영향
질문 (Eric Borden · BMO): 애널리스트가 Northwestern Mutual 자금이 인수 일정과 어떻게 맞물리는지, 자본 집행 전 반복 수수료 수입 때문에 일시적으로 이익이 줄 수 있는지 물었어요.
답: 자금은 인수 일정에 맞춰 3단계로 나눠 집행한다고 했어요. 1차는 이미 집행했고, 2차는 12월, 3차는 1월 예정이라고 했어요. 전체 프로그램은 $8억 규모가 될 거라고 했어요. 단계별 집행이 파이프라인과 맞춰져 있고, 연말에는 부채비율이 낮아질 것으로 기대한다고 했어요. 이익 감소는 예상하지 않고, 주당 FFO 성장 전망을 6%대 중반으로 올렸다고 했어요.
"3단계로 나눠져 있어요. 1차는 이미 집행했고, 2차는 12월, 3차는 1월 예정이에요." — Jeffrey S. Edison (CEO·회장)
일상 리테일 수익률과 파이프라인
질문 (Floris Van Dijkum · Ladenburg): 애널리스트가 일상 리테일 인수 파이프라인과, 향후 총수익이 초기 수익률과 NOI 성장에서 어떻게 나뉘는지 물었어요.
답: 일상 리테일 자산 13개, $3억 규모를 보유 중이고, 이미 임대율을 2.5–3%p 올렸다고 했어요. 이 자산들은 평균 NOI 연평균 성장률이 5%를 넘는다고 했어요. 신규 임대료 상승률은 약 40%, 갱신 임대료 상승률은 25% 이상이라고 했어요. 일상 리테일은 10% 이상 수익률을 목표로 하고, 24개월 내 $10억까지 확대할 계획이라고 했어요.
"인수 시점부터 지금까지 임대율을 2.5–3%p 올리는 등 많은 성과가 있었어요." — Robert F. Myers (사장)
외부 부지(아웃파셀) 공급과 임대 영향
질문 (Paulina Alejandra Rojas-Schmidt · Green Street): 애널리스트가 식료품점 부지 내 신규 소형 건물(아웃파셀)이 임대 시장에 의미 있는 경쟁인지, 아니면 대부분 시장에선 소규모 추가인지 물었어요.
답: 이런 소형 아웃파셀은 전체 시장에서 큰 영향은 없지만, 수요가 높아 대부분 공사 완료 전 임대가 끝난다고 했어요. 기존 주차장이나 인접 부지에 추가로 짓는 경우가 많고, 개발 수익률은 9%–12%라고 했어요.
"대부분의 경우, 공사 완료 전에 이미 임대가 끝나요." — Jeffrey S. Edison (CEO·회장)