2026.10.27 실적 발표 콜 — 임대 실적과 채권 재발행 기록
2026년 희석주당 핵심 FFO 전망을 $1.55–$1.57로 올렸고, 기존 전망보다 중간값이 $0.06 높아졌어요.
매출 $2억 (예상 $1억) · EPS $-0.17 (예상 $-0.06)
핵심 발언
"43건, 40만 평방피트 넘는 임대 계약을 체결했고, 신규와 갱신 비중이 비슷했어요."
"3분기 동안 2031년 만기 2.875% 교환사채 $2.3억을 발행했다고 말씀드릴 수 있어 기쁩니다."
"4.08천 Wilson은 임대율이 83%이고, 가중평균 임대기간이 5.5년이에요."
질문과 답 4
자산 매각 재투자와 AI가 임대에 미치는 영향
질문 (Michael Lewis · Truist): 애널리스트가 자산을 매각하고 그 자금을 재투자하는 것이 앞으로 처음에는 이익에 도움이 되는지, 아니면 손해가 되는지 물었어요. 또 최근 AI로 인한 해고가 사무실 일자리나 임대 수요를 줄이고 있는지도 물었어요.
답: 자산 매각 자금을 다시 투자하는 것이 이익에 도움이 될 수 있지만 쉽지 않아서, 아주 신중하게 임대율을 높이거나 약간의 리모델링 기회가 있는 자산만 고를 계획이라고 했어요. 거래 규모에 따라 입찰자 풀이 달라지고, 품질이 낮고 임대 기간이 긴 핵심 자산은 쫓아가지 않을 거라고 했어요. AI에 대해서는, 현재로서는 영향이 없다고 했어요. 사무실 투어와 재계약이 계속 활발하고, 확장 계약이 축소 계약보다 약 10분기 동안 더 많았으며, 회사가 집중하는 중소기업은 AI 영향을 덜 받는다고 했어요.
"질문은 결국 우리가 자산 매각 자금을 이익에 도움이 되게 다시 투자할 수 있느냐는 거라고 생각해요." — Christopher A. Kollme
주요 시장 수요와 배당 전망
질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 애널리스트가 주요 시장에서 수요가 어떤지, 어떤 업종이 활발한지 물었어요. 또 배당과 2027년까지 자본을 유지할 수 있는지도 물었어요.
답: 수요는 계속 강하고, 법률, 회계, 보험, 금융 업종이 주도하고 있다고 했어요. 최근에는 기술, 사이버보안, 방위산업도 더 많이 보인다고 했어요. 애틀랜타, 댈러스, 노던버지니아, 미니애폴리스 교외, 올랜도에서 활발하고, 보스턴과 워싱턴DC는 다소 조용하다고 했어요. 배당에 대해서는 이사회가 논의 후 결정할 것이고, 2027년에 과세소득이 발생할 것으로 예상하지 않으며 2028년에도 그럴 가능성이 높다고 했어요. 자본 필요도 줄어들 것으로 보고, 2027년 배당은 당장 나올 계획은 아니지만 검토할 것이라고 했어요.
"수요의 특징은 여전히 법률, 회계, 보험, 금융 업종이 주를 이뤄요." — George Wells (COO)
임대료 상승, 대형 공실, 자산 매각
질문 (Nick Tillman): 애널리스트가 댈러스와 애틀랜타 외 지역에서도 임대료를 계속 올릴 수 있는지, 이런 흐름이 이어질지 물었어요. 또 대형 공실(미국은행 관련 포함)과 자산 매각 마케팅 상황, 금리 인상 후 매수자 풀이 달라졌는지도 물었어요.
답: 여러 시장에서 강한 임대료 인상(롤업)이 이어지고 있다고 했어요. 갤러리아 프로젝트에서는 20%에서 40% 현금 임대료 인상, 노던버지니아와 올랜도는 15%에서 30%, 미니애폴리스 교외는 10%에서 20% 재계약 인상이 있다고 했어요. DC와 보스턴은 약세이고, 두 시장이 전체 포트폴리오의 약 12%를 차지한다고 했어요. 대형 공실 관련해서는, 에피실론이 약 12만 평방피트를 반환했고, 1층 하부 12.5만 평방피트를 리모델링 중이며, 약 50만 평방피트의 임차 후보가 있다고 했어요. 미국은행은 공간을 약간 줄였지만 계속 입주할 계획이라고 했어요. 자산 매각은 DC와 보스턴 교외 자산을 마케팅 중이고, 매수자 관심과 투어는 계속 긍정적이라고 했어요. 부채 비용이 다소 올랐고, 2026년에 매각 완료가 예상되는 자산은 휴스턴뿐이며, 나머지 자산은 2027년 매각이 될 것이라고 했어요.
"앞으로도 의미 있게 임대료를 계속 올릴 수 있는 환경이 마련됐다고 말씀드렸어요." — Christopher Brent Smith (CEO)
금리 인상 후 투자 기준과 임대료 성장
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 애널리스트가 금리 인상 이후 투자 심사 기준이 달라졌는지, 더 높은 수익률이나 다른 임대료 성장 가정을 쓰는지 물었어요. 또 3분기에 현금 실현이 높았던 이유와 앞으로의 흐름도 물었어요.
답: 부채 자본 시장이 투자 심사에 직접 영향을 주고 있어서, 인수 속도를 조절하며 금리 흐름을 지켜보고 있다고 했어요. 현재 약 $6억에서 $8억 규모의 잠재적 인수 건에 계속 관심을 두고 있다고 했어요. 현금 실현이 높았던 이유는 포트폴리오 전반에서 임대료가 올랐기 때문이고(최근 몇 분기 동안 순유효임대료가 $22에서 25, 29로 올랐다고 했어요), 이는 특정 임차인 때문이 아니라 Sunbelt 시장과 미니애폴리스 교외에서 임대료가 오른 영향이라고 했어요. 앞으로도 $25에서 $30 수준의 순유효임대료와 추가 임대료 인상 기회가 있을 것으로 보고 있다고 했어요.
"우리는 여전히 약 $6억에서 $8억 규모의 잠재적 인수 건에 적극적으로 관여하고 있어요." — Christopher Brent Smith (CEO)