2026.10.29 실적 발표 콜 — 재고·인센티브·제품 구성 관리
Meritage는 이번 분기에 3,187채의 주택을 인도해 $12억의 매출을 올렸고, 조정 희석 주당순이익은 $1.11이에요.
매출 $12억 (예상 $13억) · EPS $1.11 (예상 $1.17)
핵심 발언
"우리는 사업 전반에 걸쳐 현금 창출을 극대화하고, 유동성을 확보하며, 자본의 유연성을 유지하기 위해 신중한 조치를 취하고 있어요."
"모기지 금리 상승으로 구매 여력이 더 제한되고, 금리 인하 비용과 전체 인센티브 사용이 늘었으며, 주택 구매자들이 집 구매를 더 망설이게 됐어요."
"우리는 지난 몇 분기 동안 1MU에 자본을 더 배분해왔고, 전체 포트폴리오에서 1MU 비중을 약 3분의 1로 높이겠다는 기존 목표를 추진하고 있어요."
질문과 답 9
판매 속도와 가격 조절
질문 (Trevor Allinson · Wolfe): 마진을 지키기 위해 판매 속도와 가격을 어떻게 조절하고 있는지, 그리고 지금 인센티브가 3분기와 비교해 어떤지 궁금해요.
답: 한 달에 순판매 3–4건 사이에서 운영하는 것이 가장 효율적이라고 보고, 시장이 지금은 매우 비탄력적이기 때문에 신중하게 접근하고 있어요. 회사 전망은 밝히지 않고 있는데, 현재 시장 상황을 예측하기 어렵기 때문이에요. 4분기 초에는 3분기와 비슷하게 인센티브를 높게 시작했지만, 수요가 늘지 않는다면 추가로 인센티브를 더 늘리지는 않을 거예요.
"저희는 한 달에 순판매 3–4건 사이에서 운영할 때 가장 효율적이라고 말씀드렸어요." — Phillippe Lord (CEO)
임대용 주택(BFR) 매각 결정
질문 (Alan Ratner · Zelman): 임대용 주택(BFR) 판매를 위해 시장 전체에서 철수한 건지, 아니면 개별 커뮤니티에서만 철수한 건지 궁금해요. 또, 새 법 이후 BFR이 더 큰 기회가 됐는지도 궁금해요.
답: 시장 전체가 아니라 개별 커뮤니티에서만 철수했다고 설명했어요. 자본 회수가 더 빠른 다섯 개 커뮤니티를 임대용 주택(BFR)으로 매각했어요. BFR은 여전히 사업에서 작은 비중(한 자릿수 초반)이고, 커뮤니티 전체를 한 번에 매각할 수 있을 때 유용하게 쓰고 있어요.
"저희는 현재 진출한 모든 시장에 만족하고 있어요." — Hilla Sferruzza (CFO)
지역별 수요 차이
질문 (Stephen Kim · Evercore): 시장별로 수요 상황이 비슷해지고 있는지, 순판매 3.0건이 하한선인지, 그리고 커뮤니티별 목표 재고(스펙)는 몇 개인지 궁금해요.
답: 주택 시장은 여전히 지역별로 다르게 움직이고 있어요. Dallas, Houston, 플로리다 일부, 서부 핵심 지역은 실적이 좋고, 다른 지역은 차이가 있어요. 장기간 순판매 3.0건 이하로 운영할 계획은 없고, 3–4건이 이상적이라고 봐요. 재고는 계절에 따라 다르지만 4–6개월치 판매분을 선호해요.
"적절한 상품, 가격, 위치를 맞추면 여전히 기회가 많다고 생각해요." — Hilla Sferruzza (CFO)
수요 회복 가능성
질문 (John Lovallo · UBS): 금리와 소비자 심리가 좋아지면 수요가 빠르게 회복될 수 있을지, 최근 충격 이후 내년 봄 전망은 어떤지 궁금해요.
답: 금리, 유가, 정치적 잡음이 줄어들면 수요가 빠르게 회복될 거라고 보고, 그때를 대비해 준비하고 있어요. 하지만 주택 시장은 심리적 영향이 크기 때문에, 내년 봄에 소비자 심리가 좋아지는지 지켜보며 신중하게 접근할 계획이에요.
"정치적 잡음이 줄고, 금리가 내려가고, 유가가 떨어지면 수요가 아주 빠르게 회복될 거라고 생각하고, 저희는 그때를 대비해 준비하고 있어요." — Phillippe Lord (CEO)
현금 및 재무 건전성 목표
질문 (Susan Maklari · Goldman Sachs): 지금 적정하다고 생각하는 현금과 부채 수준, 그리고 재무 관련 최우선 목표가 궁금해요.
답: 투자등급 신용등급 유지, 순부채비율 20% 초반, 배당 지속이 가장 중요한 원칙이에요. 이 목표를 지키기 위해 유동성을 관리하고, 토지·관리비·착공을 조절할 계획이에요. 투자등급을 유지하려면 충분한 유동성도 필요하다고 보고 있어요.
"저희 재무상태, 유동성, 자본 배분을 생각할 때, 투자등급과 순부채비율 20% 초반, 그리고 배당 지속이 두 가지 핵심 원칙이에요." — Phillippe Lord (CEO)
손상차손과 무이익 주택의 영향
질문 (Rafe Jadrosich · BofA): 손상차손과 무이익 주택이 어떻게 반영되는지, 시기와 마진에 미치는 영향이 궁금해요.
답: 손상차손은 다섯 개 커뮤니티와 관련이 있고, 해당 주택의 마감은 3분기부터 4분기, 내년 1분기, 2분기에 걸쳐 분산돼 있어요. 이로 인해 마진에 일부 변동이 있지만, 전체적으로는 큰 영향이 없어요. 앞으로도 토지 거래를 꼼꼼히 검토하고, 장기 수익성을 위해 토지 매입·개발을 자본 배분의 핵심 수단으로 삼을 계획이에요.
"다섯 개 커뮤니티 외에 추가로 밝힌 내용은 없지만, 평균 커뮤니티 규모를 감안해 1년 정도에 걸쳐 분산된다고 보면 돼요." — Hilla Sferruzza (CFO)
중부 지역 커뮤니티 확장
질문 (Jonathan Bettenhausen · Truist): 중부 지역 커뮤니티를 일부러 늘려서 판매 속도를 높인 건지, 지역별 목표 판매 속도가 다른지도 궁금해요.
답: 중부 지역 확장은 일부는 시기적 요인이고, 텍사스에 큰 투자를 한 영향도 있어요. 장기적으로는 동부와 중부에 자본을 더 많이 배분할 계획이에요. 목표 판매 속도는 커뮤니티별로 달라요. 더 저렴한 커뮤니티는 흡수율이 높고, 평균 분양가가 높은 곳은 낮아요. 전체적으로는 한 달에 순판매 4건 정도를 목표로 해요.
"이번 콜에서 말씀드린 대로, 연말 커뮤니티 수는 전년 같은 분기보다 5–10% 늘어날 것으로 예상해요." — Phillippe Lord (CEO)
금리 인하 혜택과 관리비 절감
질문 (Michael Rehaut · Melius): 금리 인하 혜택(바이다운) 제공이 어떻게 바뀌었는지, 올해 관리비(SG&A) 절감 효과는 어느 정도였는지 궁금해요.
답: 바이다운은 12–18개월 전보다 절대 금리는 더 높게 제공하고 있지만, 전체 모기지 금리 인상분을 모두 반영하지는 않고 있어서 비용 증가분이 일부 분산되고 있어요. 관리비는 대부분 수수료·판매비 등 변동비이고, 절감 효과는 주로 일반관리비(G&A) 축소에서 나왔어요. 앞으로 2027년까지 기술을 통한 효율성 개선 효과를 더 기대하고 있어요.
"18개월 또는 12개월 전과 똑같은 금리를 제공하고 있지는 않아요." — Hilla Sferruzza (CFO)
회사 전망과 60일 내 마감에 미치는 영향
질문 (Jay McCanless · Citizens): 경쟁사 재고 압박 때문에 회사 전망을 내지 않는 건지, 그리고 인력 부족이 60일 내 마감에 영향을 줬는지 궁금해요.
답: 경쟁사 재고 때문이 아니라, 거시경제 상황을 예측하기 어렵기 때문에 회사 전망을 내지 않고 있어요. 실적이 주 단위로도 크게 달라지고, 3분기보다 지금이 더 예측이 어려운 상황이에요. 일부 지역에서 인력 문제는 있지만, 반복 가능한 표준화 모델 덕분에 60일 내 마감에는 거의 영향이 없었어요.
"3분기에는 지금보다 시장 상황을 더 잘 예측할 수 있었고, 그때도 회사 전망 중간값을 완전히 달성하지는 못했어요." — Phillippe Lord (CEO)