2026.10.27 실적 발표 콜 — 임대주택 시범사업과 DreamFinders 자금 지원
2026 회계연도 연말 AFFO 전망을 주당 $0.82–0.84로 올렸어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.78 (예상 $0.77)
핵심 발언
"특히, 우리는 매매 시장과 임대 시장의 중간에 위치해 내집마련으로 가는 다리가 될 상품을 준비하고 있어요."
"짧은 기간에 우리 팀은 약 7천 가구 부지의 다양한 지역 포트폴리오 인수를 심사하고, 문서화하고, 마무리했어요. 이 중 절반 이상이 완공된 부지이고, 포트폴리오의 가중 평균 만기는 약 2.5년이에요."
"앞으로 주가가 장부가보다 낮게 거래될 때는 REIT 지위를 유지하면서 이익의 90%는 배당으로, 나머지 10%는 자사주 매입에 쓸 계획이에요."
질문과 답 5
렌탈 파일럿 일시 중단과 수익률 확인
질문 (Julien Blouin · Goldman Sachs): 렌탈 프로그램 일시 중단 이유, 수익률을 어떻게 증명할지, 집이 실제로 팔릴 때까지 기다려야 수익률을 알 수 있는지 물었어요. 또 레버리지(차입 비율)와 차입금 상환에 수익금을 쓸 계획도 물었어요.
답: 이 파일럿은 처음부터 천천히 진행하며 임대료, 자산 관리, 고객 반응을 관찰하는 방식이었다고 했어요. 현재 임대료가 처음 계획보다 높게 나오고 있고, 이 프로그램은 임대 후 매입(렌트 투 오운) 실험이 아니라고 했어요. 수익금은 차입금 상환에 쓸 계획이고, 신용도와 신용등급을 관리하면서 기회가 되면 규모를 늘릴 수도 있다고 했어요.
"이 파일럿은 여러 곳에 흩어진 집을 사서 임대료, 자산 관리, 고객 반응, 그리고 수익률을 관찰하는 것이 목적이었어요." — Darren L. Richman (CEO)
추가 주택 매입 계획과 평가 시점
질문 (Eric Wolfe · Citi): 지금 $3.3억 SFR 파일럿 외에 더 집을 살 계획이 있는지, 임대 속도·NOI(순영업이익) 성장·매각 가격 등 사업 성과를 평가하는 데 얼마나 걸릴지 물었어요.
답: 경영진은 프로그램 결과를 긍정적으로 보고 있지만, 추가 계약을 하기 전에 좀 더 관찰하고 평가할 거라고 했어요. $3.3억은 SFR(단독주택 임대) 파일럿의 시작일 뿐이고, 향후 증가는 BTR(임대주택 단지) 커뮤니티 계약에서 나올 수 있다고 했어요. 이 파일럿은 전체 자산에서 차지하는 비중이 작고, 사업 방향을 바꾸려는 목적이 아니었다고 했어요.
"이번 파일럿은 말씀하신 $3.3억 규모의 SFR이 처음이에요." — Robert Nitkin (COO)
배당 정책과 회사 전망 주요 요인
질문 (Craig Kucera · B. Riley): 배당금을 AFFO(조정 후 운용현금흐름)의 90%로 맞출지, 아니면 REIT 과세소득의 90%인지, 그리고 과세소득과 AFFO 차이, 시장 상황, 4분기 회사 전망의 주요 요인도 물었어요.
답: 경영진은 선택지를 열어두고 있으며 배당금을 줄일 계획은 없다고 했어요. 현재 배당금을 넘는 추가 성장분은 자사주 매입이나 배당에 쓸 수 있지만, 고정된 배당 목표는 정하지 않았다고 했어요. 4분기 회사 전망의 대부분은 DreamFinders-Beazer 거래에서 나오고, 렌탈 자산에서 생기는 비용 부담은 이미 전망에 반영했다고 했어요.
"Craig, 저희가 말씀드리는 건 선택지를 열어두겠다는 거예요." — Darren L. Richman (CEO)
SFR 캡레이트와 NOI 안정화 시점
질문 (Ryan Gilbert · BTIG): 5% 캡레이트(투자수익률)가 공실이 많은 상태에서 실제 NOI(순영업이익) 기준인지, 그리고 언제 계획한 수준의 NOI에 도달할지 물었어요.
답: 경영진은 이 수익률이 예상 임대료 기준의 임대 수익률이라고 했어요. 포트폴리오 전체가 임대 완료되기까지 약 6개월 걸릴 것으로 보고 있다고 했어요. 최대 보유 비용 부담은 4분기 회사 전망에 이미 포함되어 있고, 앞으로는 임대 속도와 자본 비용을 보고 추가 결정을 내릴 거라고 했어요.
"포트폴리오 전체가 임대 완료되기까지 대략 6개월 정도 걸릴 것으로 보고 있어요." — Robert Nitkin (COO)
임대 완료 비율과 임대료 수준
질문 (Eric Wolfe · Citi): 초기 포트폴리오(1,200채 이상) 중 현재까지 임대된 비율과, 실제 임대료가 처음 계획과 비교해 어떤지 물었어요.
답: 경영진은 어제 기준으로 초기 포트폴리오의 약 10%가 임대 완료됐고, 임대가 점점 늘고 있다고 했어요. 임대료는 처음 계획보다 약 10% 높게 받고 있다고 했고, 집 한 채당 평균 매입가는 자본화 비용 포함 $28만이라고 했어요.
"현재까지 약 10%가 임대 완료됐어요." — Darren L. Richman (CEO)