미드아메리카 아파트 실적 발표 콜

10월과 4분기 임대 추이

질문 (Eric Wolfe · Citi): '사전 임대(pre-leasing)'와 10월 임대 추이가 무엇을 의미하는지, 4분기 혼합 임대료 상승률 전망과 10월의 흐름이 11월, 12월에도 이어질지 물었어요.

답: 10월 임대 실적이 작년보다, 또 9월보다 신규 임대와 갱신 모두 더 좋았다고 했어요. 퇴거 예정인 사전 임대 물건도 작년보다 더 높은 가격에 재임대되고 있고, 11월과 12월 사전 임대 물량과 임대료도 작년보다 더 좋은 흐름을 보이고 있다고 했어요. 11월과 12월에는 10월보다 다소 완만해질 수 있지만, 갱신 임대료 상승률은 5% 이상을 유지할 것으로 기대한다고 했어요.

"사전 임대(pre-leasing)라고 할 때, 저희가 의미하는 것은 퇴거 예정인 물건이 다시 임대되는 것을 말해요." — Tim Argo

애틀랜타 시장 실적

질문 (Jamie Feldman · Wells Fargo): 3분기 애틀랜타 실적 하락이 해당 시장만의 일시적 현상인지, 아니면 전반적인 시장 둔화 조짐인지, 도심과 교외의 차이가 있는지 물었어요.

답: 애틀랜타의 3분기 약세는 7월 방문자 감소와 Brookhaven, Duluth 같은 일부 지역에서의 임대료 할인 확대 때문인 일시적 현상이라고 했어요. 4분기 초에는 점유율이 95%를 넘어서며 회복됐다고 했어요. 도심(Buckhead, Midtown, Downtown) 지역이 여전히 실적을 이끌고 있고, 일부 교외 지역은 다소 뒤처졌지만 전반적으로 시장이 개선되고 있어 애틀랜타를 장기적인 문제로 보지 않는다고 했어요.

"3분기 초, 특히 7월에 방문자 수가 다소 줄어드는 모습을 봤어요." — Tim Argo

임대 만기 적을 때와 가격 결정력의 관계

질문 (Austin Wurschmidt · KeyBanc): 현재 임대 만기가 적은 상황과 계절적 요인이 만기 증가 시 펀더멘털 강화로 이어지는지, 가격 결정력의 기준점이 무엇인지 물었어요.

답: 4분기는 임대 만기가 적고 계절적으로 수요가 약한 시기라, 이 시기에 점유율이 오르고 사전 임대와 갱신이 좋아지는 것은 긍정적이라고 했어요. 시장 점유율이 공급 과잉 전 수준에 근접했고, 95.5% 정도면 가격 인상을 시도할 수 있다고 했어요. 올해 초보다 임대 중인 신규 물량도 줄었다고 했어요.

"저희는 95.5% 정도 점유율이 가격 인상을 시도할 수 있는 기준선이라고 생각해요." — Tim Argo

변동금리 부채와 이자 비용

질문 (Nick Yulico): 변동금리 노출을 줄일 계획이 있는지, $12억 변동금리 부채의 금리 스프레드와 내년 자본화 이자 전망을 물었어요.

답: 채권 발행은 여전히 일부 계획 중이며, 만기는 5년 정도로 예상한다고 했어요. 상업어음은 약 $7.5억에 4%대 초반, $3.5억짜리 기간 대출은 4.7%, 리볼버는 4.5% 정도로, 전체 평균은 4.5%보다 약간 낮다고 했어요. 내년 자본화 이자는 인도 및 착공 시기 영향으로 올해보다 다소 줄어들 전망이라 2027년에는 소폭 부담이 될 수 있다고 했어요.

"저희 변동금리 부채를 보면, 상업어음 전체 금리가 4%대 초반이에요." — Clay Holder

자본 배분 우선순위와 자사주 매입

질문 (Brad Heffern · RBC): 현재 자본 사용 우선순위와, 금리 상승 및 주가 하락이 자사주 매입에 유리한지 물었어요.

답: 운영 플랫폼(Reimagine 이니셔티브) 투자와 재개발이 최우선이며, 자본수익률이 맞는 한 개발을 선호한다고 했어요. 현재 레버리지와 매각 계획이 없는 점을 감안하면 단기적으로 자사주 매입은 활발히 하지 않을 것이라고 했어요.

"현재 레버리지와 올해 약 $1.5억 순매각을 감안하면, 그 $1.5억을 자사주 매입에 재투자했어요." — Brad Hill

배당 정책과 기준 지표

질문 (John Kim · BMO): FAD(분배 가능 자금) 감소와 높은 배당성향 상황에서 배당 정책의 주요 기준이 무엇인지, 배당을 줄여야 하는지 물었어요.

답: 재개발 전 CapEx(자본적 지출) 기준으로 분배 가능 자금을 평가한다고 했어요. 재개발 투자 수익률이 자본비용보다 높기 때문이라고 했어요. CapEx는 최소한 유지 또는 소폭 증가로 관리할 계획이며, 다른 자본 필요를 위해 레버리지를 늘릴 생각은 없다고 했어요.

"(분배 가능 자금은) 대체로 유지 또는 소폭 증가 수준이에요." — Clay Holder

월별 임대 흐름과 4분기 점유율

질문 (Adam Kramer · Morgan Stanley): 3분기 월별 임대료 성장률, 10월 흐름, 4분기 점유율 목표를 물었어요.

답: 3분기 갱신 임대료는 5.2%–5.4%로 안정적이었고, 신규 임대는 7월>8월>9월 순으로 계절적 패턴을 보이며 분기 평균 약 -6%, 9월은 -7%대 초반이었다고 했어요. 10월은 예비치 기준 9월보다 다소 개선됐고, 4분기 점유율은 95.3%를 넘고 95.5%에 가까울 것으로 기대한다고 했어요.

"10월은 아직 며칠 남았지만, 예비치로 9월보다 다소 나은 흐름이에요." — Tim Argo

2027년 실적 기여 요인

질문 (Jana Galan · BofA): 점유율 외에 2027년 실적에 도움이 될 만한 요인과 기타 수익, 대손 개선 가능성을 물었어요.

답: 2027년에는 소폭 플러스 실적 기여가 예상되고, 점유율은 비슷하거나 약간 더 나아질 수 있으며 95.5%가 균형점이라고 했어요. Wi-Fi 이니셔티브가 주요 기타수익 기회로, 3분기엔 $135만, 단기적으로는 $200만, 전체 프로젝트 완료 시 약 14,000세대에서 $300만 수준이 될 것으로 봤어요.

"Wi-Fi 이니셔티브가 저희가 계속 확대하는 주요 요인이에요." — Tim Argo

수요, 임대료 할인, 임차인 행동

질문 (Mike · Mizuho): 수요와 가격 결정력, 임대료 할인과 AI 상담원이 임차인 협상에 미치는 영향에 대해 물었어요.

답: 수요는 여전히 강하고, 문의 건수가 전년 같은 분기보다 10%–15% 늘었지만, 임차인들이 결정을 더 오래 고민해 전환율은 낮아졌다고 했어요. 임대료 할인은 회복 속도를 늦췄지만, 3분기 말–4분기 초에는 점유율이 안정되고 신규 임대 물량이 줄면서 다소 줄어드는 모습이라고 했어요.

"올해 문의 건수가 작년보다 10%–15% 더 많았어요." — Tim Argo

전반적 회복 속도와 형태

질문 (Rich Anderson · Cantor Fitzgerald): 회복이 점진적인지, 아니면 급격한 반등(하키스틱) 가능성이 있는지, 공급 외에 회복을 늦추는 요인이 있는지 물었어요.

답: 회복 속도는 각 시장의 공급 사이클 위치에 따라 다르다고 했어요. 수요가 아니라 공급이 문제라고 했어요. 공급이 해소된 시장은 전년 같은 분기보다 급격한 회복(하키스틱)을 보이지만, 그렇지 않은 곳은 여전히 어려움이 있다고 했어요. 고용 증가가 기대에 못 미쳤지만, 인구 증가, 이주, 가구 분화, 동거 감소 등은 내년 봄 임대 시즌에 더 강한 회복을 뒷받침할 수 있다고 했어요.

"내년 회복 속도는 각 시장이 공급 곡선상 어디에 있느냐에 달려 있어요." — Brad Hill

3분기 실적 부진과 회사 전망 설정

질문 (Rich Hightower · Barclays): 8–9월에 예상치 못한 일이 있었는지, 불확실성에 따라 회사 전망 폭을 더 넓혀야 하는지 물었어요.

답: 3분기 실적 압박은 공실 임대가 늘면서 가격 압박이 있었고, 신규 공급과 경쟁하기 위해 임대료 할인도 소폭 늘어난 영향이라고 했어요. 7월 사전 임대는 괜찮았지만, 일부 기대했던 경제 개선과 소비자 심리 회복이 올해는 나타나지 않아 신규 임대료에 영향을 줬다고 했어요. 전망 산정 방식도 재검토할 계획이라고 했어요.

"3분기에는 신규 공급과 경쟁하기 위해 임대료 할인을 소폭 늘릴 수밖에 없었어요." — Brad Hill

2027년 비용 전망

질문 (Steve Sakwa · Evercore): 최근 비용 억제 이후 내년 비용 증가 전망을 물었어요.

답: Reimagine 이니셔티브로 인건비 절감 효과가 계속 긍정적으로 작용할 것이고, 마케팅 비용은 초반엔 높을 수 있지만 공급이 흡수되면 줄어들 것으로 봤어요. 보험금 청구가 양호해 큰 폭의 보험료 증가는 없을 것으로 예상하고, 부동산세도 평가액 하락으로 과도한 증가는 없을 것으로 봤어요. 수선유지비와 공공요금은 인플레이션 추이에 따라 달라질 수 있다고 했어요.

"몇 년 전처럼 보험료가 크게 오를 것으로 보진 않아요." — Clay Holder

단독주택 임대와의 경쟁

질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 단독주택 임대가 아파트와 얼마나 경쟁하는지, 주택 구입 이사와 비교해 어떤지 물었어요.

답: 단독주택 임대로 인한 이탈은 미미하고 큰 경쟁 요인이 아니라고 했어요. 3분기 단독주택 임대로 이사한 비중은 약 3%로, 1년 전 4%에서 줄었다고 했어요. 단독주택 임대가 입주민을 의미 있게 빼앗아갈 것으로 보지 않는다고 했어요.

"3분기 기준, 단독주택 임대로 이사한 비중은 약 3%로 1년 전 4%보다 줄었어요." — Tim Argo

자본비용 상승 시 개발 수익률

질문 (Alec Feygin · Baird): 자본비용이 오를 때 신규 개발과 확장에 대한 시각이 어떻게 달라지는지 물었어요.

답: 보수적으로 심사하며, 프로젝트가 현재 자본비용을 충족하는지 확인한다고 했어요. 일부 시장(Charlotte 등)에서는 수익률 압박이 있지만, 파이프라인 내 많은 프로젝트는 여전히 목표 수익률을 달성하고 있다고 했어요. 개발 수익률과 장기 성장성이 기존 포트폴리오보다 높다고 보지만, 자본비용 상승에 맞는 수익률을 요구한다고 했어요.

"저희는 항상 개발을 매우 보수적으로 접근해왔고, 수익률이 현재 자본비용을 충족하는지 확인해요." — Brad Hill

신규·갱신 임대료 차이와 이탈 위험

질문 (Ami Probandt · UBS): 시장 임대료와 신규·갱신 임대료 차이 추이, 소비자 부담이 커질 때 이탈 위험이 있는지 물었어요.

답: 9월 신규 임대료는 12월 대비 약 2% 높았고, 올해 누적 신규 임대는 전체적으로 약 -5.3%였다고 했어요. 실제 퇴거가 발생한 물건만 보면 신규 임대료 하락폭은 -1.9%로, 시장 임대료를 더 잘 반영한다고 했어요. 갱신과 신규 임대료 차이는 평소보다 컸지만 $190–$200 수준에서 안정됐고, 현재 이탈 압박은 크지 않다고 했어요.

Sun Belt 지역 규제 위험

질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 경쟁 심화와 정치 변화로 Sun Belt 지역에 임대료 규제 등 불리한 정책 위험이 커질 수 있는지 물었어요.

답: Colorado 등 일부 시장에서 입법 움직임이 있지만, 전반적으로 사업 친화적인 규제 환경이 유지되고 있고, 규제 위험이 의미 있게 커지고 있지는 않다고 했어요.

"저희가 사업하는 지역 전반적으로 규제 환경이 긍정적이라고 보고 있어요." — Brad Hill

고용·이주 둔화 속 수요 전망

질문 (Michael Lewis · Truist): 고용 둔화와 이주 감소가 숨은 수요 약점인지, 수요에 대한 자신감 근거가 무엇인지 물었어요.

답: 이민 영향은 포트폴리오에서 뚜렷하게 나타나지 않고, 인구 증가, 사업 지역 내 이주, 올해 누적 순흡수 등 다른 수요 요인이 여전히 강하다고 했어요. 많은 시장에서 공급보다 더 많은 물량이 흡수되고 있어 앞으로도 수요에 대한 자신감을 갖고 있다고 했어요.

"다른 수요 요인들은 여전히 매우 강하게 나타나고 있어요." — Brad Hill

신규 개발 수익률 심사 기준

질문 (Alex Kim · Zelman & Associates): 임대료 회복 지연과 신규 임대료 하락을 반영해 개발 수익률 심사 기준을 조정하는지 물었어요.

답: 보수적으로 심사하고 있고, 과거 개발 임대료와 건설비가 기대치를 상회해 실제 수익률이 심사 기준을 넘는 경우가 많았다고 했어요. Charlotte 일부 프로젝트는 임대 초기 압박이 있지만, 최근 5년간 개발 실적은 대체로 심사 기준을 초과했고, 현재 심사 방식에 만족한다고 했어요.

"최근 5년간 개발 프로젝트 임대료가 저희 기대와 심사 기준을 상회하는 경우가 많았어요." — Brad Hill

도심·교외 임대료 차이

질문 (John Pawlowski · Green Street): 2026년 전체 기준 도심과 교외 포트폴리오의 신규 임대료 차이를 물었어요.

답: 혼합 기준으로 도심이 교외보다 약 40bp(0.4%p) 높고, 신규 임대만 보면 도심 프리미엄이 약 100bp(1%p)라고 했어요. 도심 점유율도 약 5bp(0.05%p) 더 높다고 했어요. 도심 자산은 전체 포트폴리오의 약 25%이고, 도심–교외 격차는 과거 100bp 이상에서 줄었다고 했어요.

"혼합 기준으로 도심이 교외보다 약 40bp 더 높아요." — Tim Argo

2027년 공급 전망

질문 (Peter Abramowitz · Deutsche Bank): 2027년 공급이 어떻게 될지, 내년과의 차이점이 있는지 물었어요.

답: 착공이 3년 반 동안 장기 평균보다 낮았고, 올해 공급도 장기 평균보다 적었다고 했어요. 대부분 데이터에서 내년 공급도 사업 지역 내 장기 평균보다 낮을 것으로 본다고 했어요. 착공 감소와 자본 접근성 제한이 공급을 평균 이하로 유지해 내년 이후 흡수와 점유율 개선에 도움이 될 것으로 봤어요.

"저희 시장의 내년 공급은 장기 평균보다 낮을 것으로 보여요." — Brad Hill