2026.9.17 실적 발표 콜 — 3분기 실적과 토지 전략
20,840채 주택을 회사 전망대로 공급했고, 총이익률은 15.8%로 올랐어요.
매출 $80억 (예상 $83억) · EPS $1.23 (예상 $1.27)
핵심 발언
"현재 소유한 토지는 약 1만 1,800채 분이고, 통제하는 부지는 47만 6,000채 분이에요. 전체로 보면 약 6년치 공급량이에요."
"많은 가정이 초기 자금 마련과 대출 자격을 동시에 갖추기 어렵고, 여러 시장에서는 방문자의 거의 50%가 바로 대출 자격을 갖추지 못해요."
"공사 기간이 116일로, 직전 분기 121일, 1년 전 126일보다 단축됐어요."
질문과 답 5
재고 회전율과 현금 사용
질문 (Susan Maklari · Goldman Sachs): 애널리스트가 재고 회전율이 앞으로 어떻게 될지, 이것이 토지 은행(보유 토지)과 신규 사업 준비에 어떤 도움이 되는지 물었어요. 또 회사가 어느 정도의 현금 보유를 편하게 느끼는지, 현금을 어떻게 쓸 계획인지(자사주 매입 포함)도 물었어요.
답: 재고 회전율은 최근 비슷한 범위에서 움직였고, 시장 상황이 크게 좋아지지 않는 한 이 범위에 머물 것으로 봤어요. 현금은 분기 중에 변동이 있고, 사용처는 부채 상환, 자사주 매입, 배당 지급으로 나누고 있다고 했어요. $31억 신용 한도가 있어서 가능한 한 현금 보유를 낮게 관리한다고 했어요. 또 주가가 하락하면 기회를 봐서 계속 자사주를 매입한다고 했어요.
"자본을 어떻게 쓸지 말씀드리면, 지난 분기를 보면 부채 상환, 자사주 매입, 배당 지급으로 나눴고, 앞으로도 이 셋의 균형을 계속 맞출 거예요." — Stuart Miller (CEO·회장)
노동력 상황과 기술비용 효과 시점
질문 (Trevor Allinson · Wolfe): 애널리스트가 노동력 부족이 비용 절감에 한계가 되는지, 노동력 압박이 어디서 나타나는지 물었어요. 또 기술과 SG&A(판매관리비) 투자가 언제 재무적으로 효과를 내기 시작할지도 물었어요.
답: 노동력 압박은 지역마다 다르고 계속 바뀌지만, 회사가 협력업체와 좋은 관계를 맺고 있어서 필요한 곳에 인력을 배정받는 데 도움이 된다고 했어요. 현재 약 20%의 사업부에서 노동력 압박이 더 크고, 나머지는 영향이 거의 없거나 없다고 했어요. SG&A는 큰 투자를 했고, 일부는 잘 안 된 것도 있지만 핵심 투자도 있었으며, 비용은 이미 조금씩 줄고 있다고 했어요. 2027년까지는 어느 정도 정상화될 것으로 기대한다고 했어요.
"지금 우리 사업부 중 약 20% 정도가 대다수보다 더 큰 압박을 받고 있다고 말씀드릴 수 있어요." — David Grove
마진, 인센티브, 시장 전망
질문 (John Lovallo · UBS): 애널리스트가 인도 물량이 늘었는데도 매출총이익률이 왜 조금만 움직였는지, 인센티브·토지비·건축비를 어느 정도로 보고 있는지 물었어요. 또 경영진이 주택 시장이 더 나빠질 수 있다고 보는 이유도 물었어요. 다른 회사들은 시장이 안정되는 초기 모습이 보인다고 했거든요.
답: 인센티브에 대해, 지금은 큰 차이가 없고, 가격을 잘 맞추면 일부 지역에서는 인센티브를 줄일 수 있다고 했어요. 시장 상황이 갑자기 바뀔 수 있기 때문에 현재는 자신감이 있지만 계속 조심스럽게 보고 있다고 했어요. 주택 시장 영향은 제품 종류와 가격대별로 다르고, 저가 주택은 금리와 할인 비용에 더 민감하며, 고가 주택은 덜 영향을 받는다고 했어요.
"제품 종류와 가격대별로 차이가 있다고 생각해요." — Stuart Miller (CEO·회장)
높아진 재고 가치와 중단된 토지 계약
질문 (Stephen Kim · Evercore): 애널리스트가 완공 주택과 공사 중 주택의 단위당 가치가 왜 이렇게 많이 올랐는지, 토지비 때문인지 옵션 비용 때문인지 물었어요. 또 4분기에 재고가 줄어 현금 흐름이 좋아질지, 중단된 토지 인수 비중과 계약 연장으로 인한 영향도 물었어요.
답: 이런 상승은 예전에 더 높은 가격에 계약한 토지와, 성장 속도를 조절하면서 쌓인 옵션 유지비 때문이라고 했어요. 재고는 줄고 4분기 현금 흐름이 더 좋아질 것으로 기대하지만, 인도 물량과 시장 불확실성에 따라 달라질 수 있다고 했어요. 중단된 토지 인수 비중은 밝히지 않았지만, 중단하면 옵션 유지비가 늘어 실제 비용이 오르고, 마진에도 영향을 준다고 했어요. 그래서 자본 비용을 고려해 계약을 재검토·재협상 중이라고 했어요.
"토지와 토지 비용에 대해 말씀드리면, 앞서 말했듯이 많은 토지와 토지 계약이 예전 다른 시기에, 다른 가격대로 계약된 거예요." — Stuart Miller (CEO·회장)
모기지 할인 비용과 기존 주택 경쟁
질문 (Jay McCanless · Citizens Bank): 애널리스트가 모기지 할인(구매자 금리 인하) 비용이 얼마나 늘었는지, 9월에 어떤 변화가 있었는지 물었어요. 또 텍사스와 플로리다에서 기존 주택 매물 증가가 넓게 나타나는지, 일부에만 집중되는지도 물었어요.
답: 모기지 할인 비용은 고정금리냐 변동금리냐, 정부 보증이냐 일반 대출이냐, 변동금리 기간, 시작 금리, 얼마나 금리를 내려야 하는지 등 여러 변수에 따라 달라서 단순한 숫자로 말하기 어렵다고 했어요. 기존 주택 매물은 경쟁이 더 치열해지고 있고, 시장에 머무는 기간이 길어지면서 일부 매도자는 가격을 내릴 의향도 있다고 했어요. 이런 경쟁이 늘어나면 새 집 구매로 이어지는 경우도 있다고 했어요.
"지금으로서는 기존 주택 시장에서 오랜만에 경쟁이 더 심해진 모습을 보고 있어요. 꼭 부정적인 것만은 아니에요." — Stuart Miller (CEO·회장)