2026.9.17 실적 발표 콜 — 비싼 토지 현금화하며 주택 공급 유지
Lennar는 이번 분기에 20,840채의 주택을 공급했고, 매출총이익률은 15.8%였어요.
매출 $80억 (예상 $83억) · EPS $1.23 (예상 $1.28)
핵심 발언
"15.8%의 수익률을 받아들이는 것은 더 나은 조건을 기다리는 대신, 두 가지를 얻는 선택이에요."
"요약하면, 금리가 오르고 인플레이션이 금리를 더 올리며 소비자 신뢰를 낮추고 있어요. 연준은 데이터를 중시하고, 기존 주택 매물도 더 치열하게 경쟁하고 있어요."
"공사 기간이 이번 분기 116일로, 직전 분기 121일, 1년 전 126일에서 계속 줄었어요."
질문과 답 5
재고 회전율과 현금 활용
질문 (Susan Maklari · Goldman Sachs): 애널리스트가 앞으로 재고 회전율이 얼마나 높아질 수 있는지, 그게 토지 은행과 파이프라인 재구축에 어떤 도움이 되는지 물었어요. 또 회사가 어느 정도 현금 수준을 유지하는 게 편한지, 현금을 어디에 쓸 계획인지(자사주 매입 포함)도 물었어요.
답: 재고 회전율은 지금과 비슷한 범위에서 유지되고 있고, 시장 상황이 크게 좋아져야만 더 오를 수 있다고 했어요. 현금은 분기별 변동성을 완화하기 위해 충분히 보유하고 있고, 자본은 부채 상환, 자사주 매입, 배당에 쓰고 있다고 했어요. 유연성을 위해 $31억 규모의 신용 한도도 있다고 했어요. 주가가 하락할 때 자사주 매입은 기회가 있을 때마다 한다고 했어요.
"우리는 분기별로 변동성이 있을 때를 대비해 충분한 현금 보유를 유지하고 있어요." — Stuart Miller (CEO·회장)
인력 부족과 SG&A 기술 투자
질문 (Trevor Allinson · Wolfe): 애널리스트가 인력 부족이 앞으로 비용 절감에 방해가 되는지, 인력 압박이 어디에서 나타나는지 물었어요. 또 기술 투자가 어느 정도 진행됐고, 언제부터 SG&A(판매관리비) 절감 효과가 나타나는지도 물었어요.
답: 인력 압박은 지역마다 다르고, 회사 규모와 거래 관계 덕분에 경쟁사보다 상황이 낫다고 했어요. 지금은 약 20% 부문에서 인력 압박이 더 크고, 거래 파트너들이 인력 배분과 일부 비용 흡수에 도움을 준다고 했어요. SG&A 기술 투자는 일부 프로젝트는 잘 안 됐지만, 핵심 사업은 계속되고 있고, 비용 절감은 천천히 진행 중이라고 했어요. 2027년까지는 정상화될 것으로 보고 있어요.
"지금 우리 부문 중 약 20% 정도가 다른 대부분보다 인력 압박이 더 커요." — David Grove
인센티브, 마진, 주택 시장 전망
질문 (John Lovallo · UBS): 애널리스트가 인센티브, 토지 비용, 건축 자재 비용이 더 많은 주택 인도에 어떻게 반영되는지, 그리고 주택 시장이 더 나빠질지 아니면 일찍 안정될 조짐이 있는지 물었어요.
답: 지금 인센티브는 크게 변하지 않고 있고, 가격을 잘 맞추면 인센티브를 줄일 수 있다고 했어요. 시장 상황은 언제든 바뀔 수 있으니 보수적으로 접근하고 있다고 했어요. 회사가 주로 영업하는 저가 주택 시장은 금리 변화에 더 민감하고, 모기지 금리 인하(바이 다운) 비용이 더 비싸지고 있어서, 제품과 가격대별로 상황이 다르다고 했어요.
"우리의 모기지 바이 다운 비용이 점점 더 비싸지고 있어요." — Stuart Miller (CEO·회장)
재고 가치 상승과 토지 계약 연기
질문 (Stephen Kim · Evercore): 애널리스트가 완공 주택과 공사 중 주택 가치가 평균 분양가 대비 왜 높아졌는지, 4분기에는 이 재고가 줄어 현금 흐름이 좋아질지 물었어요. 또 몇 건의 토지 계약이 연기됐고, 6개월 연장이 미치는 영향도 물었어요.
답: 재고 가치가 높아진 건 예전에 더 비싼 가격에 계약한 토지와, 성장 속도를 조절하면서 옵션 비용이 길어진 영향이라고 했어요. 4분기에는 재고가 줄고 현금 흐름이 더 좋아질 걸로 기대하지만, 현금은 인도 물량과 시장 변동성에 따라 달라진다고 했어요. 연기된 토지 계약 비율은 지금 바로 알 수 없고, 각 계약마다 실시간 옵션 비용과 자본 비용을 반영해 재협상 중이라고 했어요.
"연기된 계약 비율에 대해서는 지금 바로 답변드릴 수 없어요." — Stuart Miller (CEO·회장)
모기지 바이 다운 비용과 기존 주택 경쟁
질문 (Jay McCanless · Citizens Bank): 애널리스트가 모기지 바이 다운 비용을 수치로 알 수 있는지, 9월 들어 어떤 변화가 있었는지 물었어요. 또 텍사스와 플로리다에서 기존 주택 매물이 회사 영업 지역에 집중돼 있는지, 전반적으로 나타나는지 물었어요.
답: 모기지 바이 다운 비용은 고정금리냐 변동금리(ARM)냐, 정부 보증이냐 일반 대출이냐, 변동금리 기간과 시작 금리 등 여러 변수에 따라 달라서 수치로 말하기 어렵다고 했어요. 기존 주택 경쟁은 일부 시장에서 더 활발해졌고, 기존 주택 가격이 내려가면 거래가 더 늘어나는데, 이게 새 주택 구매로 이어질 수도 있어서 항상 부정적인 건 아니라고 했어요.
"고정금리 대출이냐 변동금리 대출(ARM)이냐에 따라 달라요." — Diane Bessette (CFO)