2026.10.23 실적 발표 콜 — 임대 실적과 파이프라인 성장
3분기 임대 실적은 약 81만 5,000평방피트로, 올해 누적 임대 면적은 175만 평방피트를 넘었어요.
매출 $3억 (예상 $3억) · EPS $0.13 (예상 $0.13)
핵심 발언
"3분기 동안 약 81만 5,000평방피트의 신규 및 갱신 임대 계약을 체결했어요. 대부분 장기 계약이고, 올해 누적 임대 실적은 175만 평방피트를 넘었어요. 이는 2025년 처음 9개월보다 거의 44% 증가한 수치예요."
"Kilroy Oyster Point Phase 2에서는 지난 분기에 언급한 임대 모멘텀이 계속 이어지고 있어요. 다임차인 건물의 남은 공실에 대해 활발하게 협상 중이고, 캠퍼스 내 단독 임차를 원하는 대형 임차인도 늘고 있어요."
"현재 예상으로는 이 절차가 2027년 1월 말에 끝날 것으로 보고 있어요. 그 시점부터는 자본화가 중단될 거예요."
질문과 답 13
시장별 파이프라인 확대
질문 (Jana Galan · BofA): 애널리스트가 20% 파이프라인 증가가 여러 시장에 고르게 나타나는지, 아니면 샌프란시스코가 주도하는지, 그리고 앞으로 FAD(조정 후 현금흐름) 배당성향이 높게 유지되는지 물었어요.
답: 파이프라인 확대는 여러 시장에 고르게 분포되어 있지만, 샌프란시스코 쪽이 더 비중이 높다고 했어요. 분기마다 FAD 배당성향은 선투자 자본에 따라 변동이 있을 수 있고, 3분기 한 번 있었던 큰 선지급을 제외하면 중간 80%대였을 거라고 했어요.
"파이프라인이 포트폴리오 전반에 걸친 폭넓은 수요를 보여준다고 생각해요." — Angela Aman
KOP 2 임대 협상 진행 상황
질문 (Seth Bergey · Citi): 애널리스트가 KOP 2 남은 공실에 대한 임대 협상 상황과 수익률 목표, Flower Mart와 DIRECTV 공간의 선택지에 대해 물었어요.
답: KOP 2는 LOI(임대의향서) 단계보다 훨씬 진척됐고, 다수 임차인과 대형 임차인 모두 파이프라인이 두텁다고 했어요. Flower Mart는 사전 임대율, 임차인 신용도, 프로젝트 규모에 따라 수익률 목표가 달라지고, 1900 Broadway(사전 임대 60%에 비용 대비 안정화 수익률 9% 초중반)를 참고한다고 했어요. DIRECTV 공간은 임대부터 매각까지 다양한 선택지를 검토 중이라고 했어요.
"예측하고 싶진 않지만, 현재 파이프라인과 협상 상황에 대해 매우 긍정적으로 보고 있어요." — A. Paratte
매각·매입 전략
질문 (Steve Sakwa · Evercore): 애널리스트가 현재 금리 환경에서 매각과 매입에 대한 생각, LA 시장 임대와 공실에 대해 물었어요.
답: 거래 시장이 금리에 어떻게 반응할지 아직 판단하기 이르지만, 매각과 매입 모두 적극적으로 할 계획이라고 했어요. 매각 대금은 신규 매입, 부채 상환, 자사주 매입 등에 쓸 수 있다고 했어요. LA에서는 Century City, Culver City, Long Beach 등 자신들이 운영하는 지역에서 임대가 강하고, Columbia Square에서도 움직임이 있다고 했어요. 고급 자산의 공급 부족이 자사 자산에 유리하게 작용한다고 했어요.
"양쪽 모두에서 적극적으로 움직일 계획이에요." — Angela Aman
DIRECTV 갱신 및 재개발 가능성
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 애널리스트가 DIRECTV가 일부만 갱신할 수 있는지, 재포지셔닝이나 재개발에 필요한 시간과 자본은 어느 정도인지 물었어요.
답: DIRECTV가 일부 형태로 갱신할 가능성도 있지만, 전면 퇴거 또는 큰 규모 축소가 예상된다고 했어요. 만약 재개발을 추진한다면 자본 소요와 기대 수익률을 평가해, 수익이 충분히 나올 때만 진행할 거라고 했어요.
"어떤 형태로든 갱신 가능성은 있어요." — Eliott Trencher
KOP 2 임대 수익 인식 시점
질문 (Nicholas Yulico · Scotiabank): 애널리스트가 올해 KOP 2에서 체결되는 임대(다임차 또는 전체 임차)가 내년부터 수익에 반영되는지, 2028년에 반영되는지, 그리고 인테리어 공사가 시점에 미치는 영향에 대해 물었어요.
답: 기존 다임차 건물의 사무실(스펙 스위트)은 앞으로 몇 분기 내 임대가 체결되면 더 빨리 수익이 발생할 수 있다고 했어요. 전체 임차 기회는 현재 골조 상태라서 임차인 설계 요구에 따라 인테리어 공사 기간이 더 길어질 수 있다고 했어요.
"앞으로 몇 분기 동안 임대가 체결되면, 해당 건물에서 수익이 더 빨리 발생할 수 있는 기회가 분명히 있어요." — Angela Aman
AI/로보틱스 수요 규모와 토지 매각 위험
질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 애널리스트가 AI/로보틱스 임차인들이 필요로 하는 공간의 규모와 유형, 최근 금리·주택시장 변화 이후 주거용 토지 매각 위험이 커졌는지 물었어요.
답: 로보틱스는 특수한 공간이 필요해 KOP와 다른 시장으로 수요가 확산되고 있다고 했어요. 샌프란시스코에서 AI/로보틱스 수요가 약 50만 평방피트로 추정된다고 했고, 100 Hooper가 일부 수요를 PDR(생산·유통·연구) 공간으로 충족할 수 있다고 했어요. 토지 매각과 관련해서는 금리가 높아졌지만 현재로서는 거래 종료 위험이 더 커졌다는 증거는 없다고 했어요.
"지금 샌프란시스코에서 AI/로보틱스 수요가 약 50만 평방피트 정도예요." — A. Paratte
임대 실적 지속 가능성
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 애널리스트가 이번 분기 임대 실적이 앞으로도 이어질 수 있는지, 파이프라인이 신규 계약 위주인지 갱신 위주인지, 신규 매입 기회에 대해 물었어요.
답: 이번 분기 81만 5,000평방피트 이상 임대를 성사시켰고, 파이프라인도 계속 늘고 있다고 했어요. 4분기에는 대형 계약이 많이 넘어올 예정이고, 파이프라인 대부분이 신규 계약이라고 했어요. 신규 매입은 가치 창출이 가능한 선택적 기회만 검토 중이라고 했어요.
"플랫폼 전반에서 우리 임대팀이 독보적이고, 이번 분기 80만 평방피트 넘는 임대 실적이 그 결과예요." — A. Paratte
Oyster Point 남쪽 임차인 확장
질문 (Michael Carroll · RBC): 애널리스트가 대형 임차인들이 North Peninsula나 더 남쪽으로 확장하는지, KOP 3에 대한 관심이 주로 생명과학 분야인지 물었어요.
답: 임차인들이 Oyster Point 남쪽, North Peninsula, South Silicon Valley 등 더 넓은 지역을 검토하고 있다고 했어요. KOP 3에 대한 관심은 주로 생명과학과 생명과학과 연관된 AI 기업이라고 했어요.
"임차인들이 Oyster Point 남쪽에서 더 다양한 선택지를 찾고 있어요." — A. Paratte
AI 외 오피스 이용률
질문 (Peter Abramowitz · Deutsche Bank): 애널리스트가 기존 빅테크와 비AI 임차인 수요, 전체 포트폴리오 오피스 이용률 추이에 대해 물었어요.
답: 샌프란시스코에서 AI가 전체 수요의 약 40%를 차지하지만, 법률회사나 금융·보험·부동산(FIRE) 등 다른 업종도 균형 잡힌 수요를 보이고 있다고 했어요. 전체적으로 오피스 이용률이 점차 개선되고 있고, 일부 임차인은 직원들을 다시 사무실로 복귀시키고 있다고 했어요. AI 기업은 주 4–5일 출근하는 경우가 많아 유동 인구가 늘고 있다고 했어요.
"전반적으로 오피스 이용률이 계속 개선되고 있고, 이미 출근 중인 임차인들 사이에서도 조금씩 나아지고 있어요." — Angela Aman
Bay Area A급 임대료 상승
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 애널리스트가 Bay Area, 특히 A급·최고급 오피스의 순효과 임대료 성장 전망과 샌프란시스코의 대체원가·임대료에 대해 물었어요.
답: 샌프란시스코의 요청 임대료가 직전 분기보다 7% 올랐고, 특히 고급 자산에서 시장이 빠듯해지고 있다고 했어요. 대체원가는 평방피트당 $1,300–$1,700까지 다양하고, 2세대 임대료 대비 20–40% 임대료 성장이 필요하다고 했어요.
"지금까지도 샌프란시스코의 요청 임대료가 직전 분기보다 7% 올랐고, 시장이 빠듯해지고 있어요." — A. Paratte
Flower Mart 개발 방향
질문 (John Kim · BMO): 애널리스트가 Flower Mart에서 이자 자본화가 1월에 중단된 이유와 오피스 비중 확대 가능성에 대해 물었어요.
답: 도시와의 협의 과정을 통해 프로젝트를 단계별로 진행할 수 있는 유연성과 오피스·주거 중 선택권을 확보하는 데 초점을 뒀다고 했어요. 뚜렷한 대형 오피스 임차인이 나타나거나 시장 상황이 한쪽으로 확실히 유리해질 때까지는 관망할 계획이라고 했어요.
"지난 몇 년간 도시와 진행한 과정은 한 가지 계획에 얽매이지 않고 부지 활용에 더 많은 유연성과 선택권을 확보하는 데 초점을 뒀어요." — Angela Aman
임차인 인센티브와 Okta 갱신
질문 (Upal Rana · KeyBanc): 애널리스트가 이번 분기 평방피트당 $94였던 임차인 인센티브(TI)와 리스 커미션(LC) 추이, Okta와 조기 갱신 논의 여부를 물었어요.
답: TI와 LC는 더 긴 기간을 보고 판단해야 하며, 올해 누적 기준 평방피트당 TI와 LC가 2025년 같은 기간 대비 약 2.5% 감소했다고 했어요. 스프레드는 더 좋아졌다고 했고, 특정 임차인에 대한 언급은 피했지만 Bay Area에서 조기 갱신 논의가 늘고 있다고 했어요.
"올해 누적 기준 평방피트당 TI와 LC가 2025년 같은 기간 대비 실제로 약 2.5% 감소했어요." — Angela Aman
CFO 교체 진행 상황
질문 (Nicholas Yulico · Scotiabank): 애널리스트가 갑작스러운 CFO 퇴임과 후임자 채용 진행 상황, 4분기 회사 전망 발표 전 새 CFO가 올지 물었어요.
답: 후임자 채용이 매우 잘 진행되고 있고, 지원자들의 역량이 높다고 했어요. 재무팀은 충분히 지원받고 있고, Eliott가 임시 CFO를 맡고 있으며 회계팀이 운영을 잘 관리하고 있다고 했어요. 신중하고 체계적으로 영구 CFO를 채용할 계획이라고 했어요.
"지원자들의 역량과 팀 합류에 대한 관심, 그리고 Kilroy에서 벌어지는 여러 일들에 대해 기대하고 있어요." — Angela Aman