KIMCO RLTY CORP 실적 발표 콜

4분기 투자와 시기 위험

질문 (Michael Goldsmith · UBS): 애널리스트가 4분기 인수와 구조화 투자에 대한 회사의 전망과, 거시경제 상황에서 시기 위험이 있는지 물었어요.

답: 4분기에 대해 잘 파악하고 있다고 했어요. 며칠 내로 마감되는 식료품점 기반 자산 2건이 올해 순중립으로 돌아오게 해준다고 했어요. 구조화 거래는 최근에도 활동이 있었고, 일부는 1분기로 넘어갈 수 있지만, 이 프로그램은 변동성이 큰 시기에 잘 작동한다고 했어요.

"4분기에 대해 잘 파악하고 있어요." — Ross Cooper (사장)

부채·우선주 투자 경쟁

질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 애널리스트가 사모 플랫폼들이 부채와 우선주 투자에서 더 경쟁하는지, 기관 자금이 이 프로그램의 수익률을 낮출지 물었어요.

답: 경쟁은 있지만, 실제로 자본을 투입하는 운영사는 많지 않다고 했어요. 이들의 자본이 자본구조에 들어가면 차입자들이 선순위 자금을 더 쉽게 받을 수 있다고 했어요. ROFO(우선매수권)와 ROFR(우선협상권)이 차별점이고, 최근 Trader Joe's와 Whole Foods 거래 등으로 자산 품질이 더 좋아졌다고 했어요.

"우리 프로그램을 차별화하는 또 다른 요소는 모든 투자마다 ROFO와 ROFR을 받는다는 점이에요." — Conor Flynn (CEO)

FFO와 비현금 수익 증가 요인

질문 (Rich Hightower · Barclays): 애널리스트가 FFO(운영현금흐름) 증가와 비현금 GAAP 수익 증가의 주요 요인을 물었어요.

답: 핵심 요인은 임대 시작이 빨라진 것, 신용손실 개선, 비용 절감, 전환사채 이후 이자비용 감소라고 했어요. 비현금 GAAP 수익은 임대 계약 증가와 임대료 인상(스트레이트라인 렌트), 신용손실 개선에 따른 충당금 감소가 원인이라고 했어요.

"핵심 부분은 임대 시작이 빨라진 데서 나와요." — Glenn Cohen (CFO)

점포 임대율과 임대료 인상력

질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 애널리스트가 소형 점포 임대율의 추가 상승 여력과, 임대 조건(인상 조항, 옵션 등)으로 인상력이 어떻게 개선되는지 물었어요.

답: 소형 점포 임대율이 사상 최고치이고, 현재 건설 중인 식료품점 28곳이 주변 공간 가치도 높여 추가 상승 여력이 있다고 했어요. 앵커(주요 임차인) 임대율은 사상 최고치보다 낮고, 70–80bp(0.7–0.8%p) 더 오를 수 있다고 했어요. 이번 분기 신규 앵커 임대의 30% 이상이 임대료 인상 조항을 포함해 인상력이 더 좋아졌다고 했어요.

"28개 이상의 식료품점이 건설 중이고, 이런 자산을 재개발·재배치하면 주변 공간 가치가 더 올라가요." — Dave Jamieson (COO)

회사 전망 상향 요인과 주식 매입

질문 (Michael Griffin · Evercore): 애널리스트가 회사 전망이 1.5센트 오른 배경과, 주식 매입이 기존 전망에 포함됐는지 추가인지 물었어요.

답: 주식 매입은 추가였고, 밸류에이션과 재무여력상 타당했다고 했어요. 전망 상향은 기존 점포 실적 개선, 신용손실 개선, 임대 속도 증가, 주식 매입 효과가 반영된 결과라고 했어요. 3분기 전망 범위에서 상향됐다고 했어요.

"주식 매입은 추가였어요." — Glenn Cohen (CFO)

곧 마감되는 인수 2건 세부 내용

질문 (Ravi Vaidya · Mizuho (Haendel St. Juste)): 애널리스트가 곧 마감되는 인수 2건의 시작 시점, 예상 수익률, 금리 상승 가능성에 인수 중단 여부를 물었어요.

답: 몇 달 전부터 이 거래를 준비했고, 가격과 수익률에 자신 있다고 했어요. 매각한 자산 대비 약 300bp(3%p) 성장 기대한다고 했어요. 마감 후 더 자세히 설명할 예정이고, 수익률은 5.8에서 6% 초반으로 회사 전망과 비슷하다고 했어요.

"몇 달 전부터 이 거래를 준비했지만, 협상한 가격과 달성할 수익률에 매우 자신 있어요." — Ross Cooper (사장)

신용손실 전망과 임차인 건전성

질문 (Jamie Feldman · Wells Fargo): 애널리스트가 신용손실 전망을 왜 좁혔는지, 앞으로 12–18개월 소비자나 소매업체에 대한 우려가 있는지 물었어요.

답: 소비자 지표는 연말까지 건강하게 보이고, 매장 방문자 수가 회복력을 보여주는 선행지표라고 했어요. 신용손실은 60bp(0.6%p) 미만 수준을 유지했고, 임대 관리 개선으로 청구·수금도 좋아졌다고 했어요. 파산 위험 임차인도 적고, 이 점에서 자신 있다고 했어요.

시장 임대료 추이와 시세차익

질문 (Juan Sanabria · BMO): 애널리스트가 시장 임대료가 오르고 있는지, 수요·공급과 소비자 부담을 고려해 가속화·완화 중인지 물었어요.

답: 시장 임대료는 지역별로 다르지만, 1차 교외 대도시권에서는 신규 공급이 거의 없어 일부 상권에서 시장 임대료가 더 빠르게 오르고 있다고 했어요. 이번 인수 자산이 있는 지역도 포함돼요. 신규 임대 시 시세차익이 20–40%이고, 롤오버되는 앵커 박스 56곳 중 해결된 곳은 시세차익이 40%까지 난다고 했어요.

"신규 임대의 시세차익 조정에서 큰 상승폭을 볼 수 있어요." — Dave Jamieson (COO)

자산 매각 자금과 주식 매입·인수 우선순위

질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 애널리스트가 남은 자산 매각 자금, 수익률 변화, Kimco의 암시적 수익률을 고려해 주식 매입을 더 우선할지 물었어요.

답: 자본 재활용은 여러 해에 걸쳐 진행 중이고, 계속 자산을 순환시킬 수 있다고 했어요. 장기 임대수입의 8% 이상이 토지임대이고, 가격이 맞으면 주거용 부지나 프로젝트도 현금화할 수 있다고 했어요. 밸류에이션 차이로 $1.5억 주식 매입이 가능했고, 재무구조가 탄탄해 스프레드가 매력적일 때 기회성 매입이 가능하다고 했어요.

"자본 재활용 계획은 2026년만이 아니라 2027년 이후까지 이어지는 계획이에요." — Ross Cooper (사장)

고정 CAM 비중과 기타 수익

질문 (Floris van Dijkum · Ladenburg Thalmann): 애널리스트가 현재 임대료 중 고정 CAM(공용관리비) 비중, 성장 전망, 광고판·임시임대 등 기타 수익에 대해 물었어요.

답: 신용손실 개선, 임대율·임대 증가, 비용 절감으로 마진이 70%를 넘는다고 했어요. 전체 포트폴리오의 약 51%가 고정 CAM으로 전환됐고, Kimco 기존 자산은 거의 70%, 신규 임대는 90% 이상이 고정 CAM이라 마진과 수금에 도움이 된다고 했어요.

"전체 포트폴리오 기준으로 50%를 조금 넘는, 약 51%가 고정 CAM이에요." — Dave Jamieson (COO)

임차인 선별과 임대료 상승폭

질문 (Samir Khanal · BofA): 애널리스트가 비용 부담으로 임차인들이 경제성에 더 민감해졌는지, 소매업체에서 듣는 이야기를 물었어요.

답: 매장 경제성이 개선됐고, 매장이 단순 판매 외 여러 역할을 하면서 소매업체들이 점포에 재투자하고 있다고 했어요. 한 공간에 여러 임차인이 경쟁해 Kimco가 조건을 정하고, 미래 성장에 도움이 되는 임차인을 선택할 수 있다고 했어요.

"Kimco에서 오랫동안 경제성을 높이려 노력해왔고, 그 모습이 계속 나타나고 있어요." — Conor Flynn (CEO)

연말 자본 조달·사용 계획

질문 (Omotayo Okusanya · Deutsche Bank): 애널리스트가 연말을 앞두고 현금, 부채 상환, 인수 계획 등 자본 조달·사용 구체 내용을 물었어요.

답: 분기 말 현금이 $5.45억이었고, $5억 채권을 상환해 현재 남은 MTN은 $700만뿐이라고 했어요. 자본은 곧 마감될 인수 2건과 구조화 투자에 집중한다고 했어요. 신용한도는 미사용이고, 순차입금/EBITDA가 약 5배로 재무여력이 충분하다고 했어요.

"분기 말 현금이 $5.45억이었고, $5억 채권을 막 상환했어요." — Glenn Cohen (CFO)

임대 해지 수수료와 SNO 파이프라인

질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 애널리스트가 임대 해지 수수료가 늘어난 이유와, 공간 오픈 속도 개선이 앞으로 전망 산정 방식에 영향을 줄지 물었어요.

답: 임대 해지 수수료는 평소와 같은 업무였고 이번 분기에 반영됐다고 했어요. SNO 파이프라인은 수백 개 프로젝트에서 여러 건의 일정이 앞당겨져 20% 초과 달성이 있었고, One Kimco의 조직 정렬, 개발·건설 협업, 인허가 개선 덕분이라고 했어요. 이런 활동은 앞으로도 전망에 계속 반영할 거라고 했어요.

"임대 해지 쪽은 평소와 같은 업무였어요." — Dave Jamieson (COO)

One Kimco 프로그램 진행 상황

질문 (Craig Mailman · Citi): 애널리스트가 One Kimco가 어느 단계인지, 가시적 성과와 G&A(일반관리비)·AI 수익화 효과를 물었어요.

답: One Kimco는 7월에 시작해 아직 초기 단계지만, 통제 가능한 임대 업무의 사이클 타임이 30% 개선되는 등 조기 성과가 있다고 했어요. 사람·프로세스·플랫폼 전반의 운영 모델로, 기술·AI가 시간 절감, 사이클 타임 단축, 리드 생성·심사 효율화에 기여한다고 했어요.

"초기 성과를 이사회에 보고해 3회말 정도라고 볼 수 있지만, 앞으로 할 일이 많아요." — Dave Jamieson (COO)

패키지 딜과 2027년 임차인

질문 (Linda Tsai · Truist): 애널리스트가 이번 분기 10건 패키지 딜이 2026년과 비교해 어떤지, 2027년 파이프라인에 있는 임차인은 누구인지 물었어요.

답: 전국 계정팀을 신설한 뒤 패키지 딜이 빨라졌고, 여러 LOI(의향서)를 묶어 전국적으로 체결할 수 있게 돼 소매업체들도 이를 지지한다고 했어요. 2027년 상반기 롤오버되는 앵커 임대의 75% 가까이가 이미 해결됐거나 진행 중이고, 의미 있는 시세차익이 기대된다고 했어요. 이는 옴니채널 소매업체 전략 덕분이라고 했어요.

"이번 분기는 전국 임대 플랫폼 아래 전국 계정팀을 신설한 뒤 패키지 프로그램이 가속화된 시기예요." — Dave Jamieson (COO)

주거용 자산 재활용과 신규 개발

질문 (Mike Mueller · JPMorgan): 애널리스트가 추가 주거용 자산 매각, 신규 개발, 인허가 부지 매각 계획이 있는지 물었어요.

답: 주거용 프로그램은 기회가 있을 때마다 진행한다고 했어요. The Chester와 코네티컷의 다른 프로젝트 착공했고, 인허가 받은 각 프로젝트를 개별적으로 검토한다고 했어요. 인허가 받은 미개발 주거용 유닛이 1만 개 이상 있고, 단기적으로는 인허가 혼합용도 유닛도 토지임대, 매각, 개발 등 다양한 방식으로 자본을 재활용할 수 있다고 했어요.

"인허가 받은 유닛이 1만 개 이상이라, 각 프로젝트를 모두 검토할 수 있어요." — Ross Cooper (사장)

수익률 변화와 거래 속도

질문 (Paulina Rojas · Green Street): 애널리스트가 수익률(캡레이트)이 고정되는 이유, 거래가 더 오래 걸리거나 가격이 조정되는지, 가격 상승 조짐이 있는지 물었어요.

답: 상황에 따라 다르다고 했어요. 기관급 식료품점 기반 성장 자산은 금리 변동에도 가격이 여전히 높고 거의 영향이 없다고 했어요. 단일 임차인, 금리 민감 자산은 금리와 함께 움직일 수 있다고 했어요. 최근 금리 변동성이 양방향으로 컸고, 공급·수요와 매수자 자금 조달이 가격을 좌우한다고 했어요. 우량 쇼핑센터를 원하는 자본이 공급보다 많다고 했어요.

"기관급, 주로 식료품점 기반 성장 자산은 여전히 매우 높은 가격에 거래되고, 금리 변동에도 거의 영향이 없어요." — Ross Cooper (사장)

구조화 투자 프로그램의 매력

질문 (Michael Gorman · U.S. Bancorp): 애널리스트가 소매 운영과 기관 수요가 강한데도 소유주들이 구조화 투자 프로그램을 찾는 이유를 물었어요.

답: 이 프로그램은 맞춤형 자본 솔루션 플랫폼이고, 소유주들은 유연한 자본, 선순위 대출 실행 지원, 임차인 관계, 재개발 자금, 전환 지원 등을 위해 찾는다고 했어요. 운영사로서의 전문성과 변화에 대한 심사, 소매업체와 직접 소통할 수 있는 점이 차별화 요인이라고 했어요.

"구조화 투자 프로그램이라고 부르지만, 실제로는 자본 솔루션 프로그램으로 보고 있어요." — Ross Cooper (사장)