2026.9.22 실적 발표 콜 — BTO 전략과 4분기 전망 조정
연간 회사 전망을 유지하면서 3분기 총매출 $13억, 희석 주당순이익 $1.05를 발표했어요.
매출 $13억 (예상 $13억) · EPS $1.05 (예상 $0.89) · 다음 분기 회사 전망 매출 $15억–$17억
핵심 발언
"3분기 인도 주택의 약 4분의 3이 BTO였고, 이로 인해 주택 총이익률이 직전 분기보다 개선됐어요."
"평균판매가격부터 말씀드리면, 현재 전망의 중간값은 4분기 ASP가 약 $48만임을 의미하며, 이는 이전 전망의 약 $50만보다 낮아요."
"보통주 약 89만 주, 전체 주식의 약 1.5%를 현재 장부가보다 낮은 평균 가격에 매입했어요."
질문과 답 9
4분기 주택 구성과 인건비
질문 (Matthew Bouley · Barclays): 4분기 주택 구성(주문형 주택과 지역별)이 앞으로도 비슷할까요? 인건비가 4분기와 그 이후에 어떤 영향을 주나요?
답: 4분기 회사 전망은 현재 시장 상황을 반영했어요. 북부 캘리포니아는 예상대로였고, 남부 캘리포니아는 다시 비중이 늘어날 것으로 보고 있어요. 비용 압박은 주로 자재와 연료 때문이고, 인건비는 지금까지 큰 부담이 아니었어요.
"주택 구성과 관련해서는, 지난 분기 콜에서 말씀드린 북부 캘리포니아 부분이 거의 예상한 대로 나왔어요." — Rob McGibney (CEO)
장기 마진 목표와 토지 지출
질문 (Randa Shaw · Evercore): 장기 총마진 목표가 여전히 22%인가요? 이번 분기 토지 지출이 크게 늘어난 이유와 앞으로 어떻게 봐야 할까요?
답: 22% 총마진 목표는 계속 회사 목표예요. 다만 시장 상황이 쉽지 않았어요. 토지 지출이 늘어난 건 대부분 예전에 매입한 토지의 개발과 관련 수수료 때문이에요. 이 토지들이 이제 사업에 반영되고 있어요.
"지금 보시는 지출 증가의 대부분, 아니면 전부가 예전에 매입한 토지의 개발과 수수료 때문이에요. 이 토지들이 이제 사업에 반영되고 있어요." — Rob McGibney (CEO)
비용 시점과 주택 시장 바닥
질문 (John Lovallo · UBS): 착공이 줄었는데도 4분기 비용이 왜 안 떨어질 수 있나요? 주택 시장이 바닥에 가까워졌다고 보나요? 금리나 유가가 수요에 영향을 줄까요?
답: 공사 속도가 빨라져서 3분기 후반에 착공한 주택이 4분기에 인도되면 최근의 비용 압박이 반영돼요. 소비자 신뢰가 회복되면 수요가 늘 수 있어요. 현재 방문객 수는 약 10% 줄었고, 소비자들은 금리 변동을 지켜보며 신중하게 움직이고 있어요.
"3분기 후반에 착공해서 4분기에 인도되는 주택들은 추가적인 비용 압박이 반영돼요." — Rob McGibney (CEO)
원가 절감과 관심 고객 확보
질문 (Susan Maklari · Goldman Sachs): 원가 절감(밸류 엔지니어링)은 어떻게 바꾸고 있나요? 앞으로 분기에 어떤 영향이 있나요? 신규 커뮤니티 오픈 전에 관심 고객 명단은 어떻게 만드나요?
답: 원가 절감은 계속 집중하는 부분이에요. 표준화와 설계 단순화로 비용을 줄이면서도 고객 가치는 유지하려고 해요. 관심 고객 명단은 현지에서 표지판, QR코드, 디지털 명단 등으로 일찍부터 만들고, 이후에는 지역 홍보와 모델하우스 건설로 이어가요. 커뮤니티 오픈 후 첫 1–2주에 예상 월 판매량의 약 2개월치 계약을 받는 경우가 많아요.
"저희 목표는 커뮤니티 분양을 시작하면 첫 1–2주에 예상 월 판매량의 약 2개월치를 계약하는 거예요." — Rob McGibney (CEO)
인센티브와 자본 배분
질문 (Alan Ratner · Zelman & Associates): 금리가 빠르게 움직일 때, 매수자에게 마감 인센티브가 필요하나요? 레버리지(부채비율)가 30% 근처인데 자본 환원을 얼마나 더 할 수 있나요?
답: 매수자를 일찍 확정하려고 해서 인센티브를 피하려고 해요. 가끔 대기 중인 계약에 소폭 조정이 필요할 때도 있지만, 규모는 크지 않아요. 자본 환원은 신중하게 관리하고 있어요. 토지 지출, 성장, 재고 타이밍, 자사주 매입을 균형 있게 조절하며, 재무 건전성을 유지하면서 계획적으로 기회를 보고 있어요.
"저희가 가장 먼저 하는 일은 가능한 한 빨리 매수자를 확정하는 거예요." — Rob McGibney (CEO)
커뮤니티 수 증가와 마진 변화
질문 (Rafe Jadrosich · BofA): 내년에 커뮤니티 수가 늘어날까요? 3분기 총마진에서 4분기로 어떻게 변화하나요?
답: 2027년 커뮤니티 수에 대한 회사 전망은 지금 내놓지 않고, 2026년 마무리에 집중하고 있어요. 현재 6만 1,000개 부지를 보유 또는 확보해둬서 성장 여력은 있어요. 마진 변화는 3분기 16.8%에서 4분기 16.3%로 약 0.5%p 하락해요. 0.5%p는 레버리지 개선이지만, 가격 압박과 비용 상승, 제품·지역 구성 변화로 약 1%p 손실이 더 커요.
"레버리지가 약 0.5%p 오르지만, 1%p 정도를 잃게 될 것으로 보고 있어요." — William Hollinger
토지 비용 추이와 기존주택 경쟁
질문 (Buck Horne · Raymond James): 토지 비용이 전년 같은 분기보다, 그리고 4분기에는 어떻게 움직이고 있나요? 기존주택(리세일) 경쟁이 가장 치열한 곳은 어디인가요?
답: 토지 비용 증가는 주로 수수료 때문이에요. 주택 구성 효과를 빼고 보면 전년 같은 분기보다 증가폭은 한 자릿수 초반이에요. 기존주택 경쟁은 지역마다 달라요. 텍사스는 거래 속도 문제고, 플로리다는 여전히 기존주택 매물이 많은 곳이 많아요. 그래서 지역별로 기존주택 시장을 보며 가격을 조정하고 있어요.
"작년 인도 주택 구성을 그대로 두고 보면, 전년 같은 분기보다 증가폭은 한 자릿수 초반이에요." — Rob McGibney (CEO)
베이 에어리어 사업과 판매 속도
질문 (Trevor Allinson · Wolfe): 마진이 높은 베이 에어리어(샌프란시스코 지역) 커뮤니티가 사업에서 차지하는 비중과, 이런 효과가 얼마나 더 갈까요? 마진을 지키기 위해 판매 속도를 일부러 늦출 수도 있나요?
답: 북부 캘리포니아 사업을 다시 키우는 중이고, 마진이 높은 신규 커뮤니티가 자리 잡으려면 앞으로 몇 분기 더 걸릴 것으로 보고 있어요. 장기적으로는 커뮤니티당 월 4건 정도 판매를 목표로 하지만, 올해는 그보다 낮아요. 마진을 위해 커뮤니티별로 속도를 조절하고, 무리하게 판매를 늘리지는 않을 거예요.
"장기적으로는 커뮤니티당 월 4건 정도 판매를 목표로 하지만, 올해는 그보다 낮아요." — Rob McGibney (CEO)
북부 캘리포니아 비중과 대기주택 마진
질문 (Richard Reid · Wells Fargo): 북부 캘리포니아 신규 오픈이 2027년까지 주택 구성에 도움이 될까요? 4분기 대기주택(Built to Order) 마진과 분기 내 판매 주택 마진 차이는 얼마나 보고 있나요? 이게 회사 전망에 반영됐나요?
답: 북부 캘리포니아 커뮤니티가 늘어나면 주택 구성에 일부 도움이 될 것으로 보고 있고, 균형을 잡으려면 3분기에서 1년 정도 걸릴 것으로 봐요. Built to Order는 일반 재고 주택보다 보통 3–5%p(약 4%p) 마진이 높고, 이 비중이 회사 전망에 반영돼 있어요.
"보통 3–5%p 차이가 있어요." — Rob McGibney (CEO)