2026.10.28 실적 발표 콜 — 임대 중심 성장과 FFO 전망 상향
회사가 올해 NAREIT FFO 전망을 주당 $2.05–2.07로 올렸어요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $0.25 (예상 $0.03)
핵심 발언
"포트폴리오 결과를 보면, 이번 분기에 약 54만 9,000평방피트에 대해 86건의 임대 계약을 체결했어요."
"수익률 기준을 높였고, 가격이 자본 비용에 더 잘 맞을 때까지 신중하게 접근하고 있어요."
"올해 동일 자산 NOI 증가율 전망을 3.75–4.25%로 조정해요. NAREIT FFO는 주당 $2.05–2.07, 핵심 FFO는 주당 $1.94–1.96으로 전망을 올려요."
질문과 답 6
투자 수익률 목표
질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 필요한 수익률을 얼마나 올렸는지, 매도자들이 기대치를 조정하고 있는지 물었어요. 또, 회사 전망을 맞추기 위해 자산 매각이나 파이프라인 상황도 물었어요.
답: 초기 수익률과 수익 기대치를 자본 비용 변화에 맞춰 더 높게 잡고 있다고 했어요. 이 변화 폭은 부동산 종류에 따라 0.25–0.5%p라고 설명했어요. 아직 사모 매도자들의 기대치 변화는 보지 못했다고 했어요. 2027년에 활발히 움직일 계획이고, 현재 시장에 나온 자산 2개 중 최소 1개는 연내 거래가 마무리될 것으로 봤어요. 파이프라인은 $25.2억 규모라고 했어요.
"우리가 자본 비용 변화에 맞춰 올바른 초기 수익률과 수익 기대치를 목표로 하고 있는지 확인하고 있어요." — Daniel Joseph Busch (CEO)
소형 매장 임대율과 NOI 성장
질문 (BofA): 소형 매장 임대율, 지역 소형 임차인들의 상황, 연체나 지연 지급이 있는지 물었어요. 같은 매장 NOI(순영업이익)가 더 빨리 늘어날 수 있는지, 현재 임대 상황에서 그게 얼마나 확실한지도 물었어요.
답: 지역 임차인은 포트폴리오의 20% 조금 안 되고, 최근 파산 이슈에 크게 노출되지 않아 견조하다고 했어요. 소형 매장 임대율은 계속 높게 유지될 것으로 봤고, 대손(받지 못하는 임대료)은 회사 전망의 낮은 쪽으로 가고 있다고 했어요. 2027년까지 1.4%p 정도의 가시성이 있다고 했고, 장기적으로 같은 매장 NOI는 연 3–4% 성장 경로를 다시 강조했어요. 임차인 질 개선, 재계약 강세, 포트폴리오 관리로 자유현금흐름(FCF) 증가가 기대된다고 했어요.
"대손 측면에서 회사 전망에 내포된 내용은, 우리가 낮은 쪽으로 가고 있다는 거예요." — Daniel Joseph Busch (CEO)
임대료 시작 시점과 레버리지 여력
질문 (James Feldman · Wells Fargo): 남은 $430만 중 2026년 4분기에 임대료가 들어오는 비중과 2027년에 들어오는 비중, 그리고 이사 나가는 임차인이나 임대료 재조정이 있는지 물었어요. 또, 레버리지(부채비율)를 5배 이하로 유지하면서 추가 투자 여력이 얼마나 되는지, 언제 지분 발행이나 JV(공동 투자)를 고려할지 물었어요.
답: $430만 중 약 1/3은 2026년 4분기에 임대료가 들어오고, 그 중 약 75%는 2027년 전체에 들어올 것으로 봤어요. 이사 나가는 임차인은 현재로선 없다고 했어요. 순부채/EBITDA는 과거 12개월 기준 5.3배, 이번 분기 연환산 기준 4.9배이고, 연말까지 5배 미만을 목표로 한다고 했어요. 앞으로는 5–5.5배까지 허용할 수 있다고 했어요(필요하면 5.5배까지도 가능). 현재 재무구조로 5년간 NOI를 거의 50%까지 늘릴 수 있다고 봤고, 전적으로 자체 자본으로 운영하는 걸 선호하지만 필요하면 파트너 자본도 활용할 수 있다고 했어요.
"그 중 약 75%는 2027년 전체에 임대료가 들어올 거예요." — Michael Douglas Phillips (CFO)
앵커 임차인 계약과 공실
질문 (Linda Tsai · Truist): 연말까지 마무리하려는 3건의 앵커 임차인 계약이 맞는지, Painted Tree와 Dallas Party City 자리에 대한 업데이트를 물었어요. 16% 재계약 임대료 상승에 대해 임차인들이 더 많은 혜택을 요구하는지도 물었어요.
답: St. Johns Town Center에 Nordstrom Rack과 임대 계약을 체결했고, 이 매장은 2027년 말에 오픈할 예정이며 70% 넘는 임대료 상승 효과가 있었다고 했어요. 앵커 공실은 6곳이고, 이 중 3곳(벨크 포함)은 St. Pete 부지에서 대규모 리포지셔닝을 위해 남겨둔 상태로 2027년 착공을 예상한다고 했어요. 나머지 3곳 중 1곳은 LOI(의향서) 단계이고, 두 곳(Party City 자리)은 연내 임대 계약이 체결될 것으로 봤어요. 이런 재계약에서 임차인들이 특별한 혜택을 요구한 경우는 없었다고 했어요.
"St. Johns Town Center 공간에 Nordstrom Rack과 임대 계약을 체결했고, 이 매장은 2027년 말에 오픈할 거예요." — Christy L. David (COO)
자유현금흐름 증가 요인
질문 (Michael Gorman · BTIG): 임대율이 마찰적 수준(더 이상 크게 오르기 어려운 수준)에 도달하면 자유현금흐름이 더 늘어나는 이유가 임차인 이탈 감소(재계약) 때문인지, 아니면 임차인에 들어가는 자본(인테리어 등)과 임대 비용 감소 때문인지 물었어요.
답: 자유현금흐름 증가는 주로 임차인 이탈 감소와 재계약에서 온다고 했어요. 임차인 인테리어 비용 등은 매장 형태와 임차인 종류에 따라 달라지지만, 지역·중소 임차인은 비용이 적고 대형 매장은 더 많이 든다고 했어요. 좋은 임차인을 오래 유지하고 재계약률을 높이면 반복적으로 들어가는 임차인 인테리어 비용과 건물주 부담이 줄어들고, 그만큼 자본을 리노베이션 등 가치 높이는 데 쓸 수 있다고 했어요.
"자본보다도 임차인 재계약이 더 중요한 요인이에요." — Daniel Joseph Busch (CEO)
외부 성장 전략과 가격
질문 (Paulina Rojas Schmidt · Green Street): 2027년 외부 성장에 대한 회사 전망을 내지 않는 이유, IRR(내부수익률) 기대치가 오르고 사모 시장 가격이 잘 안 내려가는 상황에서 앞으로도 기회 위주로 움직일지, 가격이 변했는지 물었어요.
답: 기회가 있을 때 자본과 자본 비용을 시장에서 얻을 수 있는 수익률에 맞춰 배분할 계획이라고 했어요. 시장 가격이 합리적이지 않으면 내부 성장에 집중하고, 더 나은 기회가 올 때까지 기다릴 거라고 했어요. 사모 시장 가격은 지금까지는 "매우 고집스럽다"고 했지만, 가격은 시장에서 거래가 더 이뤄지면 빠르게 변할 수 있다고 했어요. 수익 기준에 맞는 기회가 오면 적극적으로 나설 거라고 했어요.
"우리는 항상 포트폴리오에 맞는 기회를 찾아볼 거예요." — Daniel Joseph Busch (CEO)