2026.10.29 실적 발표 콜 — 자본 배분과 임대료 성장 현황
회사는 약 3,700만 주를 $9.89억에 자사주 매입했고, 주당 Core FFO는 $0.48로 증가했어요.
매출 $7억 (예상 $7억) · EPS $0.27 (예상 $0.18)
핵심 발언
"올해 거의 $10억에 가까운 자사주를 매입했는데, 이는 전체 주식의 6%에 해당하고, 주택 매각 대금이 주요 재원이에요."
"3분기 혼합 임대료 성장률은 3%로, 2분기 2.7%, 1분기 1.6%에서 분기마다 좋아졌어요. 2026년 들어 매 분기 개선된 모습이에요."
"3분기 말 기준 사용 가능한 유동성이 $13억이에요. 전체 부채의 약 90%가 무담보이고, 90%가 고정금리 또는 고정금리로 스왑되어 있어요. 자사 보유 주택의 약 90%는 담보 설정이 없어요."
질문과 답 18
주택 매각과 입주율 추이
질문 (Eric Wolfe): 애널리스트가 금리 상승이 주택 매각에 영향을 주었는지, 그림자 임대(비공식 임대) 공급이 매각에 부담을 주는지, 앞으로 입주율이 어떻게 될지 물었어요.
답: 경영진은 올해 주택 매각을 신중하게 진행했고, 매각도 잘 이뤄졌다고 했어요. 최근 금리 변동은 지난 30일 사이에 일어난 일이라 아직 영향이 나타나기엔 이르다고 했고, 지금까지는 주택 매각에 걸리는 시간에 큰 변화가 없었다고 했어요. 4분기를 주의 깊게 보고 있으며, 준비가 되면 회사 전망을 내놓겠다고 했어요.
"지금까지 저희가 집을 파는 데 걸리는 시간에는 큰 변화가 없었어요." — Scott Eisen
재계약 통지와 연체율
질문 (Steve Sakwa): 애널리스트가 앞으로 몇 달간 재계약 조건을 어떻게 제시하고 있는지, 이번 분기에 소폭 증가한 연체율에 대해 설명해 달라고 했어요.
답: 경영진은 재계약 조건 수준은 공개하지 않지만 10월을 4.2%로 마쳤고, 11월도 10월과 비슷할 것 같다고 했어요. 재계약 부문(전체의 75%)은 보통 3.5%–4.5%에서 움직인다고 강조했어요. 연체율은 이번 분기에 0.75%p, 연초부터는 0.6%p로 팬데믹 이전의 0.4–0.6%p 범위와 비슷하며, 하반기에는 계절적 영향이 있다고 했어요.
"예전부터 말씀드렸듯이, 재계약 부문(전체의 75%)은 보통 3.5%–4.5%에서 움직여요." — Tim Lobner (COO)
Pathway 통합과 시장 노출
질문 (Jamie Feldman): 애널리스트가 시장 노출이 늘어난 것이 건설사 약정, Pathway 재분류, 또는 의도적 매입 때문인지, 해당 시장에서 장기 수익성에 대한 확신 근거를 물었어요.
답: 경영진은 Pathway가 예전에는 관리수수료 수익으로 잡혔지만 이제 통합되면서 관리수수료 수익은 줄고 NOI(순영업이익)는 늘어나며, 자본조달 비용이 낮아져 일부 비용 이점이 있다고 했어요. Pathway의 규모는 회사 전체에 비해 작고, 이미 사실상 100% 지분을 보유하고 있었으며, Pathway 포트폴리오의 투자 결정은 Invitation Homes가 내린 것이 아니라고 했어요. 해당 시장에 대해선 편안하게 생각하고 있고, 손익에 미치는 영향은 중립적일 것으로 봤어요.
"Pathway는 예전에는 저희 재무제표에서 관리수수료 수익으로 잡혔어요." — Jon Olsen (CFO)
4분기 매출 증가 요인
질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 애널리스트가 10월 입주율이 정체된 상황에서 4분기 동일주택 매출이 늘어날 것으로 보이는 근거를 물었어요.
답: 경영진은 4분기는 전년 같은 분기와 비교해 기준이 낮고, 입주율도 작년보다 개선된 점이 있다고 했어요. 또한 올해는 작년보다 혼합 임대료(신규+재계약) 성장률이 약간 더 좋다고 했어요. 이런 요인들이 회사 전망의 중간값에 대해 안심할 수 있게 해준다고 했어요.
"첫째, 작년 4분기에 있었던 일에 비해 비교 기준이 낮아요." — Jon Olsen (CFO)
회사 전망과 ROAD to Housing Act
질문 (Juan Sanabria · BMO): 애널리스트가 동일주택 매출 전망 범위 중 어느 쪽을 선호하는지, ROAD to Housing Act(임대주택 관련 법안)에 대한 의견을 물었어요.
답: 경영진은 회사 전망은 범위로 제시한 것이고, 중간값에 대해선 여전히 안심하지만 0.1%p 단위까지 정확하게 말하긴 어렵다고 했어요. ROAD Act에 대해서는 정책 입안자들과 논의 중이고, 30일간 검토를 거쳐 업계 단체와 함께 의견을 낼 예정이라고 했어요. 전반적으로 Invitation Homes는 현재 기준에서 해당 법안 틀 안에서 운영할 수 있다고 보지만, 법 취지를 해치지 않는 선에서 일부 문구 개선을 추진할 수 있다고 했어요.
"전반적으로, 현재 기준에서 Invitation Homes는 대부분 이 틀 안에서 운영할 수 있다고 생각해요." — Dallas Tanner (CEO)
자사주 매입과 매각 계획
질문 (Austin Wurschmidt · KeyBanc): 애널리스트가 수익성 측면에서 자사주 매입을 더 늘리지 않는 이유와 2027년 매각 속도를 어떻게 봐야 하는지 물었어요.
답: 경영진은 자사주 매입은 회사가 밝힌 레버리지(부채비율) 범위 내에서 관리하며, 재무상태와 시장 상황을 주요 기준으로 삼는다고 했어요. 매각 대금이 1:1로 자사주 매입에 쓰이지 않는 이유는, 매각을 하면 기업 EBITDA가 줄어들고 재무상태도 고려해야 하기 때문이라고 했어요. 앞으로도 시장 상황과 레버리지를 감안해 자사주 매입 규모를 결정할 것이라고 했어요.
"자사주 매입과 관련해서는, 저희가 밝힌 레버리지 범위 내에서 관리해요." — Jon Olsen (CFO)
수요·공급과 임대 만기 분포
질문 (Haendel St. Juste · Mizuho): 애널리스트가 입주율 상승으로 가격 결정력이 좋아졌는지, 작년과 비교한 수요, 내년 실적 반영분, 임대 만기 분포를 물었어요.
답: 경영진은 자사 시장의 공급이 전년 같은 분기보다 약간 줄었지만 시장별로 차이가 있고, 전체적으로는 2024년에 임대주택과 아파트 공급이 정점을 찍고 둔화되고 있다고 했어요. Google 검색, Zillow 임차인 수요 등 수요 지표는 전년 같은 분기보다 늘었고, 내부 리드와 방문도 건강하다고 했어요. 임대 만기는 상반기(Q1, Q2)에 약 55%, 하반기(Q3, Q4)에 약 45%가 몰려 있다고 했고, 2027년 전망은 추후 발표할 때 다룰 예정이라고 했어요.
"저희는 1, 2분기에 약 55%, 3, 4분기에 약 45%로 임대 만기를 분산하려고 해요." — Tim Lobner (COO)
플로리다 그림자 공급 영향
질문 (Julien Blouin · Goldman Sachs): 애널리스트가 플로리다에서 개인 임대주와 건설사 매물이 실제로 늘어나 가격에 영향을 주는지 물었어요.
답: 경영진은 공급을 면밀히 추적하고 있으며, 남부 플로리다에서는 공급이 약간 늘었지만, 올랜도·탬파·잭슨빌은 전년 같은 분기보다 공급이 줄었다고 했어요. 자사는 크기, 위치, 세부 시장, 가격 등 비교 가능한 상품에 집중하며, 개인 임대주 매물은 비공식적으로 나오는 경우가 많아 그림자 공급을 추적하기 어렵다고 했어요. 자사 데이터를 활용해 가격 책정에 민첩하게 대응한다고 했어요.
"남부 플로리다는 시장에 공급이 약간 더 늘어난 모습이에요." — Tim Lobner (COO)
매각이 동일주택 매출에 미친 영향
질문 (John Pawlowski · Green Street): 애널리스트가 올해 매각이 2026년 동일주택 매출 전망에 영향을 주지 않은 이유를 물었어요.
답: 경영진은 매각이 동일주택 매출에 눈에 띄는 영향을 주지 않았다고 했어요. 매각 결정은 위치, 운영 지표, 임대 실적, 장기 현금 창출력 등을 기준으로 하며, 위험 대비 수익이 기대에 못 미치면 매각해 자본을 다른 곳에 재투자한다고 했어요.
"실제로 저희가 추적한 바로는 눈에 띄는 영향이 없었어요." — Jon Olsen (CFO)
세금 계획과 반복 가능한 자사주 매입
질문 (Brad Heffern · RBC): 애널리스트가 2026년 매각·자사주 매입 규모가 REIT 규정과 세금 영향 하에서 앞으로도 반복 가능한지 물었어요.
답: 경영진은 REIT로서 과세소득을 배당하면 연방세를 내지 않으며, 매각 이익도 과세소득에 포함된다고 했어요. 세금 계획 도구를 활용해 과세소득과 정기 배당의 관계를 관리하고, 세금 여력도 매각·자사주 매입 규모를 정할 때 시장 상황, 레버리지와 함께 고려하는 요소라고 했어요. 2026년은 무리가 없고, 2027년은 2월에 설명할 예정이라고 했어요.
"저희는 세금 계획 도구를 활용해 과세소득과 정기 배당의 관계를 관리해요." — Jon Olsen (CFO)
Pathway Homes 전략과 임대 후 매입
질문 (Adam Kramer · Morgan Stanley): 애널리스트가 Pathway 사업을 정리하는 이유, 전략적 판단, 임대 후 매입 모델에 대한 견해를 물었어요.
답: 경영진은 임대 후 매입 모델은 높은 주택담보대출 금리 환경에서 의미가 있을 수 있고, ROAD Act에도 관련 내용이 있다고 했어요. 하지만 해당 사업에서는 자금 조달과 타이밍이 문제였다고 했어요. 자사는 GP와 초기 LP였지만 사업을 직접 운영하지 않았고, 자산은 수년간 관리해 왔다고 했어요. 지금까지 실제로 집을 매입한 고객은 10명 미만으로 매우 적었으며, 기존 계약은 계속 이행하면서 모델의 미래 적합성을 검토하겠다고 했어요.
"지금까지 실제로 집을 매입한 고객은 매우 소수(10명 미만)였어요." — Dallas Tanner (CEO)
거래 시장 변화와 건설사 동향
질문 (Jana Galan · BofA): 애널리스트가 거래량, 매도·매수 희망가 차이, 금리 인상 이후 주택 생태계에서 먼저 가격이 조정된 부분을 물었어요.
답: 경영진은 최근 건설사들이 재고를 팔기 위해 더 큰 할인과 낮은 마진을 받아들이려는 움직임이 늘었다고 했어요. ROAD to Housing 논의 중에는 거래가 멈췄다가 법안 통과 후 다시 늘었고, 금리 상승으로 시장은 여전히 가격 탐색 단계라고 했어요. 시장 상황을 계속 모니터링하고 있으며, 올해는 매각 대금을 주로 자사주 매입에 썼다고 했어요.
"최근 건설사에서 들어오는 매물 문의가 확실히 늘었고, 건설사들이 재고 처분을 위해 더 큰 할인과 낮은 마진을 받아들이는 모습이에요." — Scott Eisen
임차인 약화 시 먼저 나타날 지표
질문 (Rich Hightower · Barclays): 애널리스트가 주요 임차인층이 약해질 경우 먼저 악화될 지표(연체율, 재계약 등)를 물었어요.
답: 경영진은 연체율 수치를 바로잡으며, 이번 분기 연체율은 0.75%p, 연초부터는 0.6%p로 크지 않고 계절적 범위 내라고 했어요. 선행 지표를 면밀히 보고 있지만 아직 전반적인 약화 조짐은 없으며, 올해 팀의 징수 노력도 칭찬했어요.
"말씀하신 0.8%p 연체율이 아니라, 이번 분기는 0.75%p예요." — Tim Lobner (COO)
혼합 임대료와 입주율의 가격 결정력
질문 (Amy · UBS): 애널리스트가 혼합 임대료(신규+재계약) 전망과 입주율 상승이 분산형 포트폴리오에서 가격 결정력에 미치는 영향을 물었어요.
답: 경영진은 혼합 임대료에 만족하고 있으며, 재계약 부문이 대부분을 차지하고 3.5%–4.5%의 안정적인 범위를 유지하고 있다고 했어요. 연초에 입주율을 높게 시작해 가격 결정력을 확보하고 싶고, 공급이 완화되면 도움이 될 것으로 기대한다고 했어요. 올해 전체로는 2%대 중반 혼합 임대료 성장에 대해 안심한다고 했고, 통제 가능한 부분에 집중하며 건설사와 그림자 공급도 계속 모니터링할 것이라고 했어요.
"재계약 부문이 대부분을 차지하며, 3.5%–4.5%의 안정적인 범위를 유지하고 있어요." — Jon Olsen (CFO)
사모 포트폴리오 매각 기회와 수익률
질문 (Peter Abramowitz · Deutsche Bank): 애널리스트가 사모 시장 포트폴리오 매각 동향과 법 개정 이후 수익률 기준에 대해 물었어요.
답: 경영진은 대부분의 매각 대금은 자사주 매입에 썼지만, ROAD Act 이후 소규모 중개 거래가 몇 건 있었고, 아직 평가와 가격이 어떻게 될지는 알기 이르다고 했어요. ROAD to Housing 논의 중에 중단했던 8,000만 달러 규모의 합작 포트폴리오를 최근 마무리했으며, 해당 거래는 매력적이었다고 했어요. 앞으로 다른 포트폴리오도 계속 지켜볼 예정이라고 했어요.
"ROAD Act 통과 후 최근 분기에 소규모 중개 거래가 몇 건 있었지만, 포트폴리오 가치와 가격이 어떻게 될지는 아직 알기 이르다고 생각해요." — Scott Eisen
매입 vs 개발 비용과 추가 투자
질문 (Zach Light · BTIG): 애널리스트가 매입가가 개발비보다 낮으면 매입이 더 매력적인지, 매입 주택에 추가 투자(캡엑스)가 얼마나 드는지 물었어요.
답: 경영진은 최근 인수분 중 일부는 과거와 다른 기준으로 약정된 물량이고, 최근에는 자사주 매입이 가장 매력적인 자본 활용 방법이었다고 했어요. 신축 주택 매입은 주택 가격 외에 추가로 들어가는 초기 투자가 거의 없다고 했어요. 즉, 신축 주택을 살 때는 주택 가격 외에 별도의 추가 자본이 들지 않는다고 했어요.
"신축 주택을 매입할 때는 주택 가격 외에 별도의 추가 자본이 들지 않아요." — Scott Eisen
비용 전망과 Investor Day 과제
질문 (Jesse Lederman · Zelman): 애널리스트가 어떤 비용 항목이 정체 또는 감소할지, Investor Day에서 밝힌 과제와 기대 효과에 대해 물었어요.
답: 경영진은 비용에 대해 조심스럽게 낙관하고 있으며, 지금까지는 재산세가 양호하게 나왔고, 무더운 여름에 유지보수 비용이 늘었지만 일부 항목은 완화되고 있다고 했어요. Investor Day에서 밝힌 과제들은 대부분 계획대로이거나 앞서가고 있다고 했어요. HOA(입주자대표회의) 관리와 임대료 징수의 중앙화, 고도화된 CRM 도입, 인터넷·미디어 등 부가수익 확대, 세탁기·건조기 프로그램 전국 확대 등이 이에 포함된다고 했어요.
"2028년까지는 효과가 없을 거라 했는데, 실제로는 운영 프로그램 현대화가 예정보다 앞서가고 있어요." — Tim Lobner (COO)
신규 임대 성장 둔화 원인
질문 (Jason Sabshon · KBW): 애널리스트가 지난 분기에는 펀더멘털이 좋아졌다고 했는데 이번 분기 신규 임대 성장 둔화 원인이 무엇인지 물었어요.
답: 경영진은 3분기 신규 임대 성장률이 -0.2%였고, 이 하락은 계절적 요인(이사철 이후 시장에 매물이 더 나오는 시기)으로 어느 정도 예상됐던 일이라고 했어요. 다만, 신규 임대 임대료 성장률은 매달 전년 같은 분기보다 개선되고 있으며, 혼합 임대료 성장의 주된 요인은 신규 임대가 아니라 재계약이라고 했어요. 재계약이 전체의 75%를 차지한다고 다시 강조했어요.
"콜에서 말씀드렸듯이, 3분기 신규 임대 성장률은 -0.2%였어요." — Tim Lobner (COO)