2026.10.29 실적 발표 콜 — 고정금리 차입과 임대료 성장
이번 분기 Normalized FFO는 $2,130만으로 전년 같은 분기보다 42% 늘었어요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $-0.46 (예상 $-0.14)
핵심 발언
"645,000평방피트 임대 계약을 체결했고, GAAP 기준 임대료가 기존보다 163% 높으며 가중평균 임대 기간이 거의 16년이에요."
"이제 모든 부채가 5.48% 가중평균 금리로 고정됐고, 2029년까지 만기가 없어요."
"이번 분기부터 Normalized FFO, Adjusted EBITDAre, CAD에 GAAP 기준 발생한 추정 성과보수를 포함하고, 과거 기간도 맞춰서 수정했어요."
질문과 답 3
만기 임대와 임대 수요
질문 (Mitch · Citizens Bank): 내년 만기가 되는 포트폴리오의 약 8%에 큰 이탈이 포함되어 있는지, 500만 평방피트의 파이프라인에 갱신이 포함되어 있는지, 하와이의 임대 수요가 여전히 강한지도 물었어요.
답: 경영진은 평소와 다름없고 특별한 이슈는 없다고 했어요. 500만 평방피트 파이프라인 중 약 400만 평방피트가 임대 갱신과 관련되어 있다고 했어요. 하와이는 토지가 부족해서 공실 기간이 거의 없고, 길어도 3개월에서 최악의 경우 6개월 정도라고 했어요. 임대료 인상과 강한 수요가 계속되고 있다고 했어요.
"500만 평방피트 전체 파이프라인을 보면, 약 400만 평방피트가 임대 갱신과 관련되어 있어요." — Yael Duffy (CEO)
공실률 변화, 개발 계획, 현금 사용
질문 (John Massocca · B. Riley): 직전 분기보다 공실률이 왜 올랐는지, 이게 이탈 때문인지, 그 공간을 다시 임대할 계획인지 물었어요. 또 개발과 인수 중 어디에 더 집중할지, 기대 수익률은 얼마인지, 현금을 부채 상환에 쓸 계획도 있는지 물었어요.
답: 7월에 오하이오주 콜럼버스 시장에서 한 임차인이 나갔다고 했어요. 현재 그 공간을 임대하려고 마케팅 중이고, 좋은 문의가 들어오고 있다고 했어요. 콜럼버스의 공실률은 약 4.7%이고, 신규 물건이 나오기 전에 강한 남동부 지역에 다시 임대할 것으로 기대한다고 했어요. 개발은 임차인 확장 옵션에서 나올 가능성이 높고, 10% 이상의 수익률을 기대한다고 했어요. 현금은 자연스럽게 부채를 줄이고, 임차인 확장 기회를 위해 유동성을 유지할 계획이라고 했어요.
"7월에 오하이오주 콜럼버스 시장에서 한 임차인이 나갔고, 그래서 그 공간을 임대하려고 마케팅 중이에요." — Yael Duffy (CEO)
무상임대 영향과 회계 처리
질문 (Craig Kucera · Lucid): $0.04의 직선 임대료 증가 중 무상임대와 임대료 감면이 얼마나 차지하는지, 하와이와 인디애나폴리스의 무상임대 기간이 얼마나 되는지, 인센티브 수수료를 NFFO/AFFO와 CAD에서 어떻게 처리할지도 물었어요.
답: $0.04 중 대부분이 하와이 신규 임대의 무상임대와 관련 있다고 했어요. 인디애나폴리스는 무상임대 기간이 8월에 끝나서 4분기에는 현금 임대료가 온전히 반영될 거라고 했어요. 하와이 임대는 53년이고, 무상임대 기간은 3년이에요. 임차인은 부동산세를 바로 내기 시작하는데, 연간 $80만이 넘는다고 했어요. 회계 처리에 대해서는, 인센티브 수수료가 GAAP 손익계산서에 인식되면 모든 비GAAP 지표에도 그대로 반영하고, CAD는 Normalized FFO에서 시작하니 자연스럽게 인센티브 수수료가 포함된다고 했어요.
"아니요. GAAP 손익계산서에 인식되면, 그걸 모든 비GAAP 지표에도 그대로 반영할 거예요." — Anthony Paula (CFO)