2026.10.30 실적 발표 콜 — 임대 실적과 자본 운용 현황
올해 정상화 FFO 전망을 $1.65–$1.67로 올렸고, 분기 정상화 FFO는 주당 $0.42로 발표했어요.
매출 $3억 (예상 $3억) · EPS $-0.05 (예상 $0.01)
핵심 발언
"3분기에도 강한 영업 모멘텀이 이어졌어요. 신규와 갱신 임대 계약을 약 150만 평방피트 체결했고, 동일 자산 순증은 8만 5,000평방피트로, 점유율이 직전 분기보다 0.3%p 올라 93.1%가 됐어요."
"자사주 매입과 관련해, 이번 분기와 10월까지 자사주를 $7,500만 매입했고, 평균 매입가는 약 $17.75였어요. 연초 이후 누적 매입액은 $2.5억이에요."
"의료 오피스는 현재의 우호적인 환경에서 중간 한 자릿수 성장률을 낼 수 있어요. 고령화로 임차인 수요가 계속 늘고 있어요."
질문과 답 12
임대료 상승률과 점유율
질문 (Rich Anderson · Cantor Fitzgerald): 8.6% 현금 임대료 상승률이 앞으로도 반복될 수 있는지, 그리고 장기적으로 현금 임대료 상승률과 기존 자산의 NOI(순영업이익) 전망치는 어떻게 잡아야 하는지 궁금해요.
답: 이번 분기와 올해 모두 실적이 좋았고, 점유율도 89%에서 93%로 올랐다고 했어요. 8.6%는 좋은 수치이고, West Campus와 Ascension 덕분에 더 높게 나왔지만, 이 두 곳을 빼도 6% 이상이라고 했어요. 앞으로도 5% 중반 이상을 목표로 계속 노력할 거고, 가격 협상력이 있는 곳에서는 더 밀어붙일 계획이라고 했어요.
"현금 임대료 상승률에 대해 생각할 때, 우리는 지난 1년 반 동안 일관되게 과거보다 더 나은 수치가 필요하다고 말해왔어요." — Pete Scott (CEO)
거래 캡레이트와 인수
질문 (Michael Stroyeck · Green Street): 금리 상승으로 거래 시장 가격이 조정되고 있는지, 경쟁 입찰이 있는지 궁금해요. 그리고 JV(공동투자) 거래 가격(수수료 제외)은 어느 수준이고, 기대치가 바뀌었는지도 알려주세요.
답: 핵심 자산의 캡레이트(순수익률)는 5.5%–6% 수준, 핵심 플러스 자산은 6%–6.5% 수준에서 유지되고 있다고 했어요. MOB(의료 오피스 빌딩)에 대한 사적 수요는 여전히 많다고 했어요. 레버리지에 더 의존하는 저품질 자산은 캡레이트가 더 높아지고 있다고 했어요. 최근 인수한 자산의 평균 캡레이트는 6%–6.5%이고, 자산운영 수수료까지 포함하면 수익률이 7%대로 올라간다고 했어요. 인수는 회사 전망에 포함하지 않는다고 했어요.
"우리 관점에서 보면, 여전히 핵심 자산의 캡레이트는 5.5%–6% 수준이고, 핵심 플러스는 6%–6.5% 수준이에요." — Pete Scott (CEO)
임차인 투자비와 점유율 전략
질문 (Omotayo Okusanya · Deutsche Bank): 임차인 투자(TI)와 임대 수수료 비용은 어떻게 변하고 있고, 비용 부담을 줄이기 위해 어떤 노력을 하고 있나요? 그리고 업계 평균보다 점유율을 더 높일 수 있을까요?
답: 1년 반 전 임대 모델을 바꿔서 경제성 중심으로 운영하고, 자본 지출을 제한하고 있다고 했어요. 임차인이 직접 인테리어 비용을 부담하는 경우가 늘고 있고, 재개발은 TI가 더 높지만, 임차인 유지율이 높아지면 자본 지출이 줄고 임대 수익성이 좋아진다고 했어요. 기존 자산 점유율이 89%에서 93%로 올랐고, 앞으로도 시장 평균보다 더 잘할 수 있다고 했어요. 전체 점유율은 91%에 근접하고, 파이프라인이 잘 되면 기존 자산 점유율도 94%에 가까워질 수 있다고 했어요.
"임차인을 더 많이 유지할수록 자본 지출이 줄고, 임대 계약의 수익성이 더 높아져요." — Pete Scott (CEO)
재개발 이익 실현 시점
질문 (Nick Yulico · Scotiabank): 포트폴리오 최적화 자료에서 예상 NOI(순영업이익) 상승분이 이미 반영됐는지, 내년까지 추가로 남은 이익은 얼마나 되는지 궁금해요. 그리고 FFO가 FAD보다 더 빨리 늘어나는 이유, 직선 임대료 조정 요인도 설명해 주세요.
답: 자료는 정기적으로 업데이트할 예정이고, 재개발과 임대율 상승에 따른 이익은 3년 계획 중 후반에 집중되어 있다고 했어요. 5,000만 달러 중 4,000만 달러의 손실 NOI를 회복하는 게 목표이고, 대부분의 이익은 2027년과 2028년에 나올 거라고 했어요. 대형 재계약을 앞당겨서 임대 기간을 늘렸고, 이로 인해 FFO는 먼저 늘고, FAD는 직선 임대료와 현금 흐름이 정상화되면서 따라온다고 했어요.
"재개발, 특히 임대율 상승 자산의 경우 3년 계획 동안 이익 실현이 후반에 집중된다고 항상 말해왔어요." — Dan Gabbay
자산 매각과 4분기 FFO 전망
질문 (Jesus Gonzalez · Wells Fargo): JV 투자나 자사주 매입에 쓸 수 있는 남은 자산 매각 규모는 얼마나 되나요? 그리고 자사주 매입과 인수가 있었는데도 4분기 FFO가 $0.40–$0.42 범위에서 더 오르지 않는 이유는 뭔가요?
답: 전략적 자산 매각이 자본 조달의 한 방법이 될 수 있다고 했어요. 현재 순부채/EBITDA가 5배 중반 수준이라, 자산을 팔아서 자사주 매입이나 JV 인수에 재투자할 수 있다고 했어요. 4분기 전망치는 보수적으로 잡았고, 절대 금액이 작기 때문이라고 했어요. 사업에 대해선 긍정적으로 보고 있지만, 2월에 실적을 발표할 때 자세히 알릴 예정이라고 했어요. 자산 매각을 통한 자본 배분은 회사 전망에 포함하지 않는다고 했어요.
"추가 JV 투자와 자사주 매입을 생각할 때, 순부채/EBITDA가 5배 중반이니 자본 조달원으로 전략적 자산 매각이 될 수 있어요." — Pete Scott (CEO)
NOI 요인과 자산 매각 방식
질문 (Connor Mitchell · UBS): 4분기 기존 자산 NOI(순영업이익)에 영향을 줄 수 있는 주요 요인은 무엇이고, 자산 매각은 어떻게 진행되나요? 민간 투자자나 헬스 시스템에서 먼저 연락이 오나요, 아니면 직접 시장에 내놓나요?
답: 4분기 회사 전망은 최근 분기보다 흡수(임대 증가)가 적을 것으로 가정해 보수적으로 잡았다고 했어요. 주요 요인은 3% 임대료 상승 조항, 현금 임대료 상승률, 점유율 증가로 3%–4% 이상의 성장 기반을 만든다고 했어요. 자산 매각은 헬스 시스템에 되파는 경우가 많은데, 이때는 보통 헬스 시스템에서 먼저 연락이 오고, 공개 매각보다는 비공개로 진행하는 걸 선호한다고 했어요.
"4분기를 생각할 때, 흡수(임대 증가)를 많이 예상하지 않는다고 말씀드릴 수 있어요." — Pete Scott (CEO)
JV 투자 여력과 임대 수익성 개선
질문 (Seth Bergey · Citi): JV가 자산을 더 사기로 한 결정은 투자 여력 때문인가요, 아니면 개별 거래 때문인가요? 그리고 임대 수익성을 높이기 위해 가장 집중하는 부분은 어디인가요?
답: 파트너와의 논의는 계속되고 있고, 심사를 거쳐 선별적으로 투자한다고 했어요. 올해 JV 인수에 약 $7,000만(지분 기준)을 투입했고, 자사주도 $2.5억어치 매입했다고 했어요. 공모주와 비상장 자산 가치에 따라 JV 투자와 자사주 매입 비중을 조절한다고 했어요. 임대 수익성은 현금 임대료 상승률, 임대료 상승 조항(현재 3%가 최저), 임차인 유지율에 집중하고 있고, 모두 긍정적으로 움직이고 있다고 했어요.
"주가가 좀 더 잘 움직인다고 느끼면 JV 인수를 더 적극적으로 할 수 있어요." — Pete Scott (CEO)
헬스 시스템 통합 영향
질문 (Robin Haneland · BMO): 헬스 시스템 통합이 중복 입지를 만들어 공간 수요를 줄이거나 임차인 협상력을 높이고 있나요? 그리고 8.6% 임대료 상승률이 2027년까지 남은 시세차익 기회를 어떻게 보여주나요?
답: 최근 통합은 시장에서 철수하기보다는 규모 확대와 시너지 확보가 목적이라 거의 중복이 없고, 이 흐름이 수요에 긍정적이라고 했어요. 통합과 헬스 시스템의 수익성 개선이 더 좋은 임대 계약을 이끌 수 있다고 했어요. 시세차익 기회는 한 자릿수 중반대이거나 그보다 약간 높다고 했어요.
"이번 통합에서 중복은 거의 없다고 할 수 있어요." — Pete Scott (CEO)
임대율 상승 기회가 많은 시장
질문 (Siti · JPMorgan): 포트폴리오 전체와 기존 자산 점유율을 더 높일 수 있는 임대율 상승 기회가 집중된 시장이 있나요?
답: 특정 시장에 집중되어 있지는 않지만, 동남부 시장과 시애틀에서 더 좋은 성과를 내고 있다고 했어요. 피닉스와 텍사스 일부 지역은 점유율 측면에서 더 성장할 여지가 있고, 인수도 성과가 좋은 시장에 집중하고 있다고 했어요.
"더 좋은 성과를 내는 곳은 확실히 동남부 시장과 시애틀 일부 지역이에요." — Pete Scott (CEO)
임대 만기와 자본 활용
질문 (Dave Rodgers · Raymond James): 내년 임대 만기가 약 310만 평방피트로 줄어드는데, 재임대 전망과 임차인 유지율에 대한 자신감은 어떤가요? 그리고 JV나 자사주 매입 외에 대출이나 개발 자금 지원 등 다른 자본 활용 기회도 있나요?
답: 임대 만기 스케줄을 크게 개선했고, 만기 도래 면적은 기회로 보고 있다고 했어요. 만기 임대 면적의 임차인 유지율은 80% 중후반이 될 것으로 기대한다고 했어요. 자본 활용은 선별적으로 부채 투자도 했지만, 앞으로는 JV에서 NOI 비중을 늘리고, 희석이 큰 개발보다는 JV 파트너와 협력할 계획이라고 했어요. 개발은 건설비와 사전 임대 요건이 높아 도전적이라고 했어요.
"임차인 유지율은 제가 늘 말씀드린 것과 같고, 만기 임대 면적의 경우 80% 중후반이 적정 기준이라고 생각해요." — Pete Scott (CEO)
시세차익과 개발 임대료 비교
질문 (Austin Wurschmidt · KeyBanc): 임대료 상승률과 신규 개발 임대료의 차이가 지금과 5년 전에는 어땠고, 금리 환경에서 개발을 하려면 어느 정도 수익률이 나와야 하나요?
답: 투자자 자료 17페이지를 보면 신규 개발 임대료와 기존 임대료의 차이가 계속 벌어지고 있다고 했어요. 건설비가 계속 오르기 때문이고, 개발업체는 더 높은 사전 임대율을 요구하고 있어 개발은 현재로선 수익성에 부정적이라고 했어요. 사전 임대와 수익률이 맞아야 개발이 늘어날 수 있다고 했어요.
"17페이지를 보면, 그 차이는 계속 벌어지고 있고, 이는 건설비가 계속 오르기 때문이에요." — Pete Scott (CEO)
헬스 시스템과의 협력 및 성장
질문 (Michael Carroll · RBC): 헬스 시스템과의 논의는 어떻게 진행되고 있나요? 온캠퍼스와 오프캠퍼스 중 어디에 더 집중하고 있나요? 기존 포트폴리오로 확장 수요를 충족할 수 있나요, 아니면 개발이 필요한가요?
답: 헬스 시스템은 온캠퍼스와 오프캠퍼스 모두, 특히 외래 수술센터 등에서 성장에 집중하고 있다고 했어요. HR은 헬스 시스템과 더 많은 시간을 보내며 상호 윈윈이 되는 거래와 임대 계약을 많이 만들고 있다고 했어요. 최근 확장은 신규 개발보다는 기존 포트폴리오 내 임대 공간을 활용하는 경우가 더 많다고 했어요.
"헬스 시스템과 대화할 때마다 새로운 걸 배우고, 윈윈이 되는 거래를 많이 만들어내고 있어요." — Pete Scott (CEO)