2026.10.28 실적 발표 콜 — 임대 호조와 자산 매각, FFO 전망 상향
회사가 2026년 FFO 전망을 주당 $3.51-$3.70으로 올렸어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.29 (예상 $0.21)
핵심 발언
"이번 분기에는 120만 평방피트가 넘는 2차 임대에서 GAAP 기준 임대료 29%, 현금 기준 임대료 4% 상승을 기록했고, 회사 역사상 두 번째로 높은 2차 순유효임대료를 달성했어요."
"전망에 반영된 대로, 연말까지 비핵심 자산을 추가로 $1억-$2.5억 매각할 것으로 기대해요."
"파이프라인을 다시 채울 계획이고, 연말까지 $1억-$4억 규모의 신규 개발 발표를 전망에 포함했어요."
질문과 답 7
부동산 매각과 임대 지출
질문 (Seth Bergey · Citi): 애널리스트가 금리가 높아진 상황에서 더 많은 부동산을 팔고 그 자금을 더 좋은 자산에 투자하는 계획이 있는지, 4분기 임대 관련 투자비와 2026년, 2027년 흐름을 어떻게 봐야 하는지 물었어요.
답: 경영진은 올해 추가로 $1억-$2.5억 정도의 부동산 매각을 예상하고 있고, 대부분 계약이 진행 중이지만 자금 조달 등으로 마무리가 지연되고 있다고 했어요. 신규 매입은 줄었고, 수익률 요구도 약간 높아져서 개발 쪽에 더 집중하고 있다고 했어요. 임대 관련 투자비는 올해 누적으로 $1.4억 이상이고, 4분기에는 다소 줄겠지만 2026년까지는 높은 수준이 이어질 거라고 했어요. 2028년부터는 현금흐름이 정상화되면서 $1.1억-$1.2억 수준으로 돌아갈 것으로 봤어요.
"모든 거래가 계약 중이고, 실사를 진행하고 있다고 말씀드릴 수 있어요." — Ted Klinck (CEO)
신규 오피스 개발과 매입 비교
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 애널리스트가 건설비와 금리가 높아진 상황에서 개발 수익률 목표가 어떻게 되는지, 금리 변동성이 개발 결정에 영향을 주는지, 개발로 인한 수익 지연과 매입의 즉각적 수익을 어떻게 비교하는지, GAAP와 현금 기준 동일자산 NOI 차이와 무상임대 종료 효과에 대해 물었어요.
답: 경영진은 금리 상승이 부담이지만, 시장 기본 여건이 좋아서 일부 상쇄되고 있고, 여전히 매력적인 개발 기회가 많다고 했어요. 일부 개발은 맞춤형(build-to-suit)이라 금리 위험이 제한적이고, 개발 수익률이 매입 수익률보다 훨씬 높다고 했어요. 단기 NOI는 위험 조정 수익률을 보고 결정하며, 매각 자금이 더 많아졌다고 했어요. GAAP와 현금 차이는 주로 무상임대 등 점유율 관련 요인 때문이고, 이 부분은 2027년과 2028년에 현금 수입으로 전환될 거라고 했어요.
"다시 말씀드리면, 우리가 달성할 수 있는 개발 수익률은 매입 수익률보다 훨씬 높아요." — Ted Klinck (CEO)
매각 대상 자산과 임대 대기 물량
질문 (Rob Stevenson · Huntington): 애널리스트가 핵심 시장 외 자산 중 앞으로 얼마나 매각할 계획인지, Bloc83 옵션 행사 여부, 서명 완료됐지만 아직 시작하지 않은 임대 계약 규모, 2027년에 추가로 나갈 임차인이 있는지 물었어요.
답: 경영진은 약 $2.5억 규모의 매각을 목표로 하고 있고, 대부분 계약이 진행 중이라고 했어요. 이후 남는 자산은 주로 애틀랜타의 Century Center와 피츠버그(PPG)에 일부 남게 된다고 했어요. Bloc83 옵션은 결국 행사할 계획이고, 시기와 수익에 따라 결정된다고 했어요. 서명 완료됐지만 아직 시작하지 않은 임대 계약은 약 80만 평방피트이고, 2027년에 추가로 나갈 큰 임차인은 없다고 했어요. 남은 임대 만기 중 5분기 동안 유지율은 약 50%라고 했어요.
"$2.5억 매각이 끝나면, 애틀랜타의 Century Center에 일부 자산이 남게 돼요." — Ted Klinck (CEO)
매각 수익률과 임대 목표
질문 (Nick Thillman · Baird): 애널리스트가 $1억-$2.5억 매각 자산의 수익률이 8% 이상인지, 분기별 신규 임대 목표와 신규 맞춤형 개발 임대료가 최근 매입 자산과 비교해 어떤지 물었어요.
답: 경영진은 $2.5억은 6개 시장에 걸쳐 있고, 전부 매각할 경우 평균 수익률은 9% 초중반, 즉 중간값보다 약간 낮을 거라고 했어요. 내년 점유율 목표를 달성하려면 분기별 신규 임대 목표는 약 25만 평방피트라고 했어요. 최근 매입 자산은 예상보다 훨씬 높은 임대료로 임대됐고, 한 자산은 10% 이상, 또 다른 자산은 23–24% 더 높은 임대료를 기록했다고 했어요. Raleigh에서는 소폭 상승했다고 했어요.
"$2.5억 전부를 매각하면 수익률은 9% 초중반, 즉 중간값보다 약간 낮을 거예요." — Ted Klinck (CEO)
임대료 상승과 실적 영향
질문 (Peter Abramowitz · Deutsche Bank): 애널리스트가 포트폴리오 전체의 임대료 시세 반영(마크 투 마켓) 상황과 이것이 2027년 임대 결정과 실적에 어떤 영향을 줄지 물었어요.
답: 경영진은 시장 임대료가 전년 같은 분기보다 약 10% 올랐고, 기존 임대료 상승률이 약 3%라서 현금 기준으로는 약 +7%의 시세 반영 효과가 있다고 했어요. 작년에는 거의 변화가 없었는데, 올해는 차이가 커졌다고 했어요. GAAP 기준 임대료 차이는 장기 계약, 더 큰 연간 인상, 무상임대 감소 등으로 현금 기준보다 더 빨리 벌어지고 있고, 현금 기준 임대료 차이는 분기마다 달라질 수 있다고 했어요.
"기존 임대료 상승분 3%를 시장 임대료 10%와 비교하면, 현금 기준으로 약 +7%가 나와요. 작년에는 거의 변화가 없었어요." — Brendan Maiorana (CFO)
신규 개발에 필요한 임대료
질문 (Tom Catherwood · U.S. Bancorp): 애널리스트가 Dallas, Charlotte, Nashville 등 주요 시장에서 신규 개발을 하려면 어느 정도 임대료가 필요한지, 현재 시세와의 차이는 얼마인지, 임차인들이 조기 갱신을 원하는지, 이것이 현금흐름에 도움이 되는지 물었어요.
답: 경영진은 Dallas에서는 순임대료 기준으로 약 $85-$100, 일부에서는 $90-$100, 또는 $100 정도가 필요하다고 했어요. Charlotte는 총임대료 기준으로 약 $90-$95가 필요하지만, 현재 최고 임대료는 70달러 초반대라서 신규 개발을 정당화하려면 약 20% 더 올라야 한다고 했어요. Nashville도 비슷한 수준이라고 했어요. 임차인들이 만기 3–5년 전에 미리 갱신을 요청하는 경우가 많아졌고, 회사도 적극적으로 대형 고객을 미리 확보해 점유율과 현금흐름에 도움이 된다고 했어요.
"Dallas는 현재 시장 임대료가 $100, 또는 $90-$100, 혹은 $85-$100 수준이고, 이 정도가 신규 개발을 정당화하는 임대료예요." — Ted Klinck (CEO)
임대료 상승이 큰 지역
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 애널리스트가 포트폴리오 전체 임대료가 약 10% 올랐는데, 지역별로 어디가 가장 많이 올랐는지, 매수자들이 이런 임대료 상승을 반영해 가격을 책정하는지 물었어요.
답: 경영진은 Dallas와 Charlotte에서 임대료 상승이 10%를 훨씬 넘는다고 했어요. Nashville과 Tampa도 좋은 흐름을 보이고 있고, Atlanta, Raleigh, Orlando는 상승폭이 작지만 Raleigh는 점점 탄력을 받고 있다고 했어요. 매수자들도 임대료 상승 흐름을 반영해 가격을 책정하고 있고, 우량 자산에는 공격적인 가격 제시도 있었다고 했어요.
"임대료 상승이 가장 큰 두 시장은 Dallas와 Charlotte로, 10%를 훨씬 넘었어요." — Ted Klinck (CEO)