2026.10.22 실적 발표 콜 — 임대 호조와 회사 전망 상향
회사가 NAREIT FFO 전망 중간값을 $0.01 올려 주당 $3.11–$3.15로 조정했어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.44 (예상 $0.47)
핵심 발언
"2026년 만기 전환은 이제 거의 마무리됐고, 면적 기준으로 94%를 처리했어요. 신규 및 갱신 임대의 전체 현금 임대료 인상률은 38%예요."
"말씀드린 대로, NAREIT FFO 중간값 전망을 주당 $0.01 올리고 전체 연간 범위를 $3.11–$3.15로 좁혔어요."
"매입가는 $1.2억이고, 현재 임대료 기준 현금 수익률은 5.1%, 오늘날 시장 임대료 기준 수익률은 5.8%예요."
질문과 답 14
개발 임대 일정과 시세 반영
질문 (Craig Mailman · Citi): 개발 임대 예상치가 약 90만 평방피트에서 65만 평방피트로 줄어든 이유와 큰 공실 현황에 대해 물었어요. 2027년 시세 반영(임대료 재계약 차이)이 일시적 하락인지, 방향성 변화인지도 물었어요.
답: 이번 분기에 핵심 임대 실적이 좋아서 약 15만 평방피트가 2027년으로 이동했다고 했어요. 연말 예상 임대율은 95.5%로 변함없다고 강조했어요. 이번 변화는 코로나 시기 고점에서 재조정하는 과정으로 보고, 앞으로는 더 보수적인 수치를 예상한다고 했어요.
"지난번 콜에서 남아 있던 물량이 약 85만 평방피트였고, 지금은 약 80만 평방피트라 15만 평방피트 차이가 있어요." — Scott Musil (CFO)
임대율 전망과 스왑 만기 대응
질문 (Viktor Fediv · Scotiabank): 임대율 격차 중 이미 계약된 비중과, 2027년에 만기되는 스왑(금리 교환 계약) 관리를 어떻게 할지 물었어요.
답: 15만 평방피트가 2027년으로 옮겨졌고, 이번 분기 핵심 임대가 이를 상쇄했다고 했어요. 스왑은 내년에 2건($1.5억, $4.25억)이 만기되고, 만기 금리와 비교한 2027년 영향은 주당 $0.01–$0.02 정도로 예상한다고 했어요. 향후 시장 상황을 지켜볼 계획이라고 했어요.
"현재 스왑 금리나 SOFR, 또는 내년 선물 금리를 가정하면, 만기 금리와 비교해 2027년에는 주당 $0.01–$0.02 정도가 재무적으로 영향을 줄 수 있어요." — Scott Musil (CFO)
남가주 재계약과 신규 개발 계획
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 2027년 남가주 만기 임대 중 이미 처리한 비중과, 조기 재계약이 나중에 임대료 인상 여력을 줄이는지, 신규 개발 프로젝트 착수 계획과 지역도 물었어요.
답: 임대 계약을 '사서' 진행하는 것은 아니고, 순현재가치(NPV)를 중시하며 임대료를 낮추지 않는다고 했어요. 남가주 재계약은 현재까지 절반 정도 완료했다고 했어요. 신규 개발은 남부 플로리다, 댈러스, 북부 캘리포니아, 중부 펜실베이니아, 시카고 등 여러 지역을 언급했고, 준비되면 착수 소식을 알릴 예정이라고 했어요.
"남가주 재계약의 두 번째 질문에 답하면, 현재까지 절반 정도 계약을 마쳤어요." — Christopher Schneider
덴버·애틀랜타 대형 만기와 임대 활동
질문 (Nicholas Thillman · Baird): 덴버와 애틀랜타의 대형 만기 임대가 처리됐는지, 대형 개발 공실의 임대 활동이 활발해지는지 아니면 단순히 시기 문제인지 물었어요.
답: 덴버의 대형 계약은 이미 체결됐고, 애틀랜타는 아직 남은 가장 큰 건으로 최종 협의 중이라고 했어요. 덴버는 문의가 늘고 상반기보다 활동이 좋아졌다고 했어요. 내슈빌은 경쟁이 적어 활발하고, 인랜드 엠파이어의 일부 대형 건물은 경쟁이 더 많다고 했어요.
"덴버의 대형 계약은 이미 체결됐어요." — Peter Schultz
임대료 민감도와 유류비 영향
질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 임대료를 낮추면 임대가 잘 되는지, 유류비 상승이 임대 협상에 영향을 주는지 물었어요.
답: 임대료를 낮춘다고 수요가 생기지 않으며, 임대료를 희생해 계약하지 않는다고 했어요. 유류비 상승은 트럭 운송의 한계 운영비(현재 약 35–45%)를 높이고, 입지 프리미엄을 높여 자사 공실에 유리하게 작용한다고 했어요. 유류비 상승은 건설비와 신규 공급 진입장벽도 높인다고 했어요.
"임대료를 낮춘다고 수요가 생기지 않아요." — Peter Baccile (CEO)
2027년 시세 반영과 개발 수익률
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 2027년 시세 반영(임대료 재계약 차이)이 지금까지 달성한 16%와 비슷할지, 40.5% 시작 수치와 비교해 어떤지, 최근 토지 매입의 중간 6%대 초기 수익률이 신규 개발의 대표 사례인지 물었어요.
답: 2027년 수치가 지금까지와 크게 다르지 않을 것으로 본다고 했어요. 시작 수치와 계약 수치는 비교 가능한 값이라고 했어요. 최근 토지 거래의 중간 6%대 초기 수익률은 현재 시장을 잘 보여주는 사례지만, 상한선은 아니라고 했어요.
"지금 시점에서 2027년이 지금과 크게 다르지 않을 것으로 봐요." — Peter Baccile (CEO)
2022년 전후 임대 기회와 신규 개발
질문 (Richard Anderson · Cantor Fitzgerald): 2022년 이전 임대와 이후 임대의 현금 재계약 차이가 얼마나 큰지, 현재 대체 임대료와 토지 보유 상황에서 신규 개발을 더 시작할 수 있는지 물었어요.
답: 2022년 이전 임대가 이후 임대보다 확실히 더 큰 기회라고 했지만, 구체적인 수치는 밝히지 않았어요. 개발 수익률을 높게 낼 기회가 충분하며, 3분기 신규 착공이 없었던 것은 기회 부족이 아니라 절차상 시기 때문이라고 했어요.
"구체적인 수치는 밝히지 않겠지만, 2022년 이전 임대가 이후 임대보다 확실히 더 높아요." — Peter Baccile (CEO)
조기 재계약 이유와 토지 확보
질문 (Vikram Malhotra · Mizuho): 시장 회복을 기다리지 않고 왜 미리 재계약을 하는지, 토지 확보 현황과 목표 지역이 어디인지 물었어요.
답: 임대료를 희생하지 않고, 세입자가 남기를 원할 때 위험을 줄이고 강한 임대료로 계약한다고 했어요. 평균 재계약은 만기 8개월 전에 이뤄진다고 했어요. 최근 텍사스 부지를 매입했고, 토지 확보는 텍사스를 포함한 미국 동부 지역에 집중하고 있다고 했어요.
"이 세입자들은 자리를 계속 쓰고 싶어 하고, 우리는 그 기회를 활용해 강한 임대료로 계약하고 있어요." — Peter Baccile (CEO)
내년 임대 유지율과 65만 임대 세부
질문 (David Rodgers · Raymond James): 내년 임대 중 유지(재계약) 비율 예상과, 65만 평방피트 개발 임대 수치가 계약·LOI·기대치 중 어느 단계인지 물었어요.
답: 임대 유지율은 65–75%로 예상한다고 했어요. 65만 평방피트는 170만 평방피트 가용 물량과 여러 프로젝트에서 나온 활동을 반영한 수치이며, 단계별로 나누어 밝히지는 않는다고 했어요.
"아직 예산 작업 중이지만, 임대 유지율은 65–75%로 예상해요." — Peter Baccile (CEO)
개발·매입 수익률 기준
질문 (Michael Lewis · Truist): 개발과 매입 중 선택 기준이 되는 위험 조정 수익률과, 중부 펜실베이니아 거래의 위치, 내년 AFFO 성장률이 FFO를 앞설 수 있는지 물었어요.
답: 매입은 최소 0.5%p, 개발은 1–1.25%p 차이를 목표로 한다고 했어요. 펜실베이니아 거래는 시장에 내놓으면 6.5%에 가까운 수익률을 기대한다고 했어요. AFFO와 FFO 성장률은 아직 판단하기 이르지만, AFFO는 분모 변화로 성장률이 다를 수 있다고 했어요.
"매입은 0.5%p 이상 차이가 나야 하고, 이 수치는 최소 기준이에요." — Peter Baccile (CEO)
데이터센터용 토지 매각과 자금 활용
질문 (Jonathan Petersen · Jefferies): 데이터센터 개발업체에 토지나 전력 할당을 매각하는지, 어느 지역인지, 자사주 매입·부채 상환·개발 중 무엇을 우선하는지 물었어요.
답: 토지와 현금 흐름이 있는 건물 등 몇 건의 기회를 추진 중이고, 일부는 전력 확보도 병행하고 있다고 했어요. 상대방 진행이 느려 속도는 더디다고 했어요. 자사주 매입은 유동성, 레버리지, 가치 등을 고려해 다른 투자 기회와 비교해 결정한다고 했어요.
"몇 건의 기회를 추진 중이에요." — Peter Baccile (CEO)
선거 관련 연방·지방 위험
질문 (Omotayo Okusanya · Deutsche Bank): 중간선거나 지방 투표가 사업에 연방 또는 지방 위험을 주는지 물었어요.
답: 별다른 우려는 없고, 핵심 사업과 전략에 집중하고 있다고 했어요. 정책 담당자와 정기적으로 소통하고 있으며, 당장 우려할 만한 사안은 보이지 않는다고 했어요. 지방 규제는 생길 수 있지만, 대체로 시간이 지나면 완화된다고 했어요.
"핵심 사업에 집중하고, 전략을 지키고 있어요." — Peter Baccile (CEO)
임대료 인상률과 토지 가격 추이
질문 (Michael Mueller · JPMorgan): 임대료 인상률이 고점 대비 약해졌는지, 토지 확보 과정에서 토지 가격 추이는 어떤지 물었어요.
답: 임대료 인상률은 꾸준히 유지되고 있다고 했어요. 2026년 계약은 3.5%, 전체 포트폴리오는 3.4%라고 했어요. 토지 가격은 상반기에는 안정적이었고, 최근 창고 개발이 재개되면서 소폭 오르고 있다고 했어요.
"2026년 계약 기준으로 현재 3.5% 수준이에요." — Christopher Schneider
3분기 신규 개발 착공 부재 이유
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 3분기에 신규 개발 착공이 없었던 것이 거시경제 변동성 등 외부 요인 때문인지, 아니면 예상된 일이었는지 물었어요.
답: 예상된 일이며 외부 요인 때문이 아니라고 했어요. 기업 부동산 의사결정과 지방정부 인허가 속도 등 절차상의 시기 문제이지, 거시경제 등 외부 이슈는 아니라고 했어요.
"기업 부동산 의사결정 속도에 관한 문제예요." — Peter Baccile (CEO)