FRANKLIN BSP RLTY TR INC 실적 발표 콜

REO 매각과 거래 시장

질문 (Matthew Erdner · Jones): REO(은행이 소유한 부동산) 매각 시기와 전망, 거래가 늘어나려면 어떤 변화가 필요한지 물었어요. 투자 목적으로 보유 중인 REO도 매각할지, 그리고 직전 분기보다 이자 수익이 줄어든 이유도 물었어요.

답: 가장 큰 어려움은 미국 국채 시장과 10년물 금리 움직임이라고 했어요. 이게 부동산 가치와 거래량에 영향을 준다고 했어요. 자사주 매입을 하면 손실을 내고 매각해도 그 영향을 상쇄할 수 있어서 유연성이 생긴다고 했어요. 투자 목적으로 보유한 REO도 상황에 따라 매각을 검토 중이라고 했어요. 이자 수익이 줄어든 건 일부 대출이 이자 미수 상태로 전환됐고, 자사주 매입으로 대출 자산이 줄었기 때문이라고 했어요. 그래서 주당 효과에 더 집중하고 있다고 했어요.

"이게 앞으로 가장 불확실한 부분이라고 생각해요." — Brian Buffone (사장)

오디오/연결 문제

질문 (Christopher Muller · Citizens): 운영자가 다음 질문자의 음성이 잘 들리지 않는다고 했고, 경영진에게 실질적인 질문은 없었어요.

답: 경영진 답변은 없었어요. 운영자가 애널리스트의 음성이 잘 들리지 않아 잠시 연결을 조정했어요.

충당금 원인과 자산 스트레스

질문 (Christopher Muller · Citizens): 이번 분기에 새로 쌓은 충당금의 원인, 충당금이 적용된 대출 수, 현재 자산 스트레스의 원인이 무엇인지 물었어요.

답: 충당금은 이번 분기 명확한 가치 하락을 반영한다고 했어요. 금리가 오르면서 자산에 적용하는 캡 레이트(수익률)가 높아지고, 이론상 자산 가치가 떨어졌다고 했어요. 시장 참여자 감소와 거래 조건 재협상(리트레이드)도 실제 가치 하락을 불러와서, 어려움이 있는 자산에 구체적으로 충당금을 쌓고 있다고 했어요. 위험 징후가 있는 대출(워치리스트)도 미리 관리하고, REO로 넘어가기 전에 미리 충당금을 쌓으려 한다고 했어요.

"10년물 금리가 꽤 크게 움직였고, 그게 자산에 적용하는 캡 레이트에 바로 영향을 줬어요." — Jerome Stephen Baglien (CFO)

빈티지 대출과 위험등급 3 상태

질문 (Timothy D'Agostino · B. Riley): 2022년 빈티지 대출이 워치리스트에 추가된 게 개별 대출 문제인지, 2025년 빈티지 전체의 문제인지 물었어요. 또 핵심 포트폴리오 대출이 위험등급 3에서 4로 올라갈 수 있는 요인도 물었어요.

답: 2025년에 워치리스트에 추가된 건 개별적인 사례라고 했어요. 예전에 REO로 팔았던 자산을 다시 대출로 바꿨는데, 또다시 어려움이 생긴 경우라고 했어요. 위험등급 3에 해당하는 $7.5억 대출에 대해서는, 분기마다 위험등급을 평가하고 매주 워치리스트를 점검해서 현재 등급이 실제 상황을 잘 반영한다고 했어요. 다만 차주 행동이나 시장 변화에 따라 더 높은 위험등급으로 올라갈 수 있어서 계속 모니터링한다고 했어요.

"이건 예전에 REO로 팔았다가, 다시 차주에게 대출로 바꾼 자산이에요." — Brian Buffone (사장)

NewPoint 신규 대출과 HUD 영향

질문 (Gabriel Poggi · Raymond James): 이번 분기 신규 대출이 어떻게 움직였는지, 높은 금리에서도 이런 흐름이 이어질지, HUD 대출이 실적에 얼마나 기여했는지 물었어요.

답: 분기 마지막 달에 거래가 가장 많았다고 했어요. 일부 차주가 당시 금리로 거래를 선택했고, 분기 말에 몰린 수요도 있었다고 했어요. 이번 분기 HUD 대출이 평소보다 많았고, HUD 대출은 매각 시 마진이 높아서 이익에 크게 기여했다고 했어요. 이 덕분에 NewPoint 실적이 좋아졌다고 했어요.

"분기별 대출 규모를 보면, 말씀드린 대로 이번 분기 HUD가 평소보다 많았어요." — Jerome Stephen Baglien (CFO)