2026.10.22 실적 발표 콜 — 2026년 AFFO 전망 상향
2026년 주당 AFFO 전망을 $2.20–$2.50로 올리고, 연간 투자 규모 전망도 $13억–$15억으로 높였어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.27 (예상 $0.33)
핵심 발언
"Max가 뒤에서 더 설명하겠지만, 우리는 실제로 새로운 투자에서 가격 결정력을 확보하고 있어요. 3분기에 체결한 투자보다 더 높은 캡레이트로 계약이 이뤄지고 있고, 3분기 투자는 대부분 여름에 계약된 것들이에요."
"동일 자산 임대료 성장률은 1.4%로, 최근 분기와 비슷한 수준이에요."
질문과 답 13
2027년 회사 전망과 부채 계획
질문 (Michael Goldsmith · UBS): 2027년 회사 전망을 어떻게 달성할지, 리볼버(회전 신용대출) 부채를 어떻게 재조달할지, 다른 옵션은 무엇을 가정하는지 물었어요.
답: 회사는 전망에 투자 규모가 포함되어 있고, 모든 부채 대안을 검토 중이라고 했어요. 11월 말에 변동금리로 전환되는 스왑을 장기 부채로 전환할 계획이며, 여러 시나리오를 전망 범위에 반영했다고 했어요.
"그 스왑은 11월 말에 만기가 되고, 그때부터는 우리 리볼빙 신용 시설의 나머지와 마찬가지로 변동금리 부채가 될 거예요." — Robert W. Salisbury (CFO)
자본 계획과 자산 매각
질문 (Mizuho): 자본 집행 계획, 2027년에 레버리지가 오를지, 회사 전망 범위에 영향을 주는 주요 요인이 무엇인지 물었어요.
답: 회사는 투자 규모는 줄겠지만 경쟁이 더 많이 줄어 선택적으로 투자할 기회가 남을 거라고 했어요. 레버리지가 크게 오를 것으로 보지 않고, 가까운 시기에 보통주 발행 계획도 없다고 했어요.
"우리는 재무제표의 레버리지가 크게 오를 것으로 가정하지 않고 있어요." — Robert W. Salisbury (CFO)
투자 전망 수치와 업종별 전략
질문 (Jana Galan · BofA): 2027년 투자 전망이 총액 기준인지 순액 기준인지, 어떤 임차인 업종이 더 매력적으로 보이는지 물었어요.
답: 회사는 총 투자액 기준으로 전망을 제시한다고 했어요. 투자 전략은 바뀌지 않았고, 업종별로 위험 대비 수익을 따져 가격을 정한다고 했어요.
"우리의 투자 전략은 지난 10년간 바뀐 적이 없어요." — Robert Max Jenkins (COO)
매력적인 투자 수익률 유지 이유
질문 (Goldman Sachs): 지금도 매력적인 투자 수익률을 얻는 이유가 거래량, 협상력, 다른 요인 중 무엇인지, 업종 구성에 변화가 있을지 물었어요.
답: 회사는 많은 거래를 검토하고, 소규모로 분산 투자해 선택권을 확보한다고 했어요. 성장 자본이 필요한 중견 사업자에 집중하고, 투자 구성은 기존 포트폴리오와 비슷하게 유지할 거라고 했어요.
"이유 중 하나는 많은 거래를 보고, 거래량이 많다는 점이에요. 우리는 5만–1,000만 달러 단위로 아주 세분화된 포트폴리오에 투자하고 있어요." — Peter Mavoides (CEO)
판매자 기대 조정 속도
질문 (Bennett Rose · Citi): 어떤 부문이 판매자 기대를 더 빨리 조정하는지, 거래가 취소되거나 가격이 재조정되는지 물었어요.
답: 회사는 경매 시장 순수임대 매도자는 조정이 느리고, 중견 사업자 매각 후 재임대는 빠르게 조정했다고 했어요. 60–90건의 거래를 검토했고, 결과는 혼재되어 있으며, 예상 거래 성사율이 90–95%에서 현재 65–70%로 떨어졌다고 했어요.
"우리가 집중하는 중견 사업자와 매각 후 재임대는 매우 역동적이고, 이들은 가격에 덜 민감해요." — Peter Mavoides (CEO)
신용 손실과 손상 원인
질문 (Eric Borden · BMO): 2027년 신용 손실 가정이 올해 실제 손실과 어떻게 다른지, 이번 분기 손상 사유가 무엇인지 물었어요.
답: 회사는 실제 신용 손실이 회사 전망보다 더 나은 추세이고, 전망에는 과거 실현 손실(약 0.3%p)보다 훨씬 큰 손실을 가정했다고 했어요. 이번 분기 손상은 특이 케이스로, 예전 ArtVan 가구 매장이 공실 상태였다가 신규 임대 정보로 손상 처리됐다고 했어요.
"신용 손실은 전반적으로 올해 우리가 전망한 것보다 약간 더 나은 추세예요." — Robert W. Salisbury (CFO)
2027년 자금 조달 여력
질문 (Richard Hightower · Barclays): 2027년 활동을 감당할 자금 조달원이 충분한지, 연말까지 자금 여력과 레버리지에 어떤 영향이 있는지 물었어요.
답: 회사는 내년 자금 조달과 레버리지 측면에서 충분히 준비되어 있고, 연말에는 순차입금/연환산 조정 EBITDAre 비율이 4%대 초중반일 거라고 했어요(주식 발행 없다고 가정). 자산 매각과 자본 조달 비용 개선이 투자 상단을 이끌 거라고 했어요.
"네. 내년 자금 조달은 충분히 준비되어 있고, 유동성 측면에서도 마찬가지예요." — Robert W. Salisbury (CFO)
신용 손실 감소 이유
질문 (Truist): 신용 손실이 줄어든 이유가 포트폴리오 운영 방식 때문인지, 임차인 상태가 좋아진 것인지, 2027년 수익률이 개선될지 물었어요.
답: 회사는 손실 감소는 대부분 투자 선정 단계에서 결정된다고 했어요. 평균 임대 기간이 길어 투자 후에는 변동이 적다고 했어요. 과거 수익률은 시장 상황의 결과이고, 2027년 순투자 수익률은 비슷할 것으로 보지만 아직 단정하긴 이르다고 했어요.
"신용 손실이 낮은 가장 큰 이유는 투자 결정 자체에 있어요." — Peter Mavoides (CEO)
높은 캡레이트와 임대료 상승률
질문 (Evercore): 초기 캡레이트가 8%대일 때도 평균 1.9% 임대료 상승률을 유지할 수 있는지 물었어요.
답: 회사는 임대료 상승률이 높아져 현재 1.9% 수준이고, 앞으로도 이와 비슷할 것으로 보인다고 했어요. GAAP 수익률은 9%대 중후반에 근접할 것으로 보고, 수익률 확보에 자신 있다고 했어요.
"지난 1–2년간 임대료 상승률을 높일 수 있었고, 지금은 1.9% 수준이에요." — Robert Max Jenkins (COO)
거래 실패 원인과 목표 수익률
질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 거래가 실패하는 이유가 회사의 심사 기준 변화 때문인지, 판매자가 물러나서인지, 투자 재개를 위한 목표 수익률이 있는지 물었어요.
답: 회사는 심사 기준은 바꾸지 않았지만 가격은 조정했다고 했어요. 거래 실패는 자본 시장 변동성이나 제시 가격이 맞지 않아 상대방이 응하지 않는 경우 모두 있다고 했어요. 현재 추가 자본 조달 비용은 6%대 중후반이고, 달성 가능한 수익률 차이는 1–1.5%p 수준이라고 했어요.
"우리 팀이 심사 기준을 바꾼 건 아니에요. 가격 조정은 했을 수 있어요." — Peter Mavoides (CEO)
보너스 감가상각 투자 수요와 임차인 변화
질문 (Wells Fargo): 보너스 감가상각 투자자 풀이 얼마나 깊고 지속적인지, 최근 임차인 변화와 Dave & Buster's에 대한 투자 의향을 물었어요.
답: 회사는 세제 혜택을 노린 자본 수요가 강하고, 감가상각이 끝나면 매각 시 불이익이 있어 투자자 풀이 지속적이라고 했어요. 이런 수요는 4분기에 특히 강하다고 했어요. 임차인은 분기별로 소폭 변동이 정상이고, Dave & Buster's 거래는 수익성이 있었지만 추가 노출은 크지 않을 거라고 했어요.
"세제 혜택을 노린 자본은 4분기에 더 강하게 나타나는 경향이 있어요." — Peter Mavoides (CEO)
임대차 갱신과 임대료 인상 기회
질문 (Green Street): 앞으로 임대차 갱신이 임대료 인상 기회가 될지, 포트폴리오 평균 수준을 유지할지 물었어요.
답: 회사는 대부분 임대차에 임차인 갱신 옵션(보통 10년 또는 4–5년)이 포함되어 있고, 갱신 여부는 임차인 결정이라 시장 가격으로 재조정할 수 없다고 했어요. 신용도 높은 임차인은 옵션을 행사해 계속 머물 가능성이 높다고 했어요.
"보통 10년 갱신 옵션이나 4–5년 갱신 옵션이 있어요." — Peter Mavoides (CEO)
파이프라인 캡레이트 반영 시점과 자산 매각 속도
질문 (John Massocca · B. Riley): 파이프라인에서 캡레이트가 오른 것이 실제 거래에 언제 반영되는지, 자산 매각이 2027년 계획에 맞춰 얼마나 빨리 늘어날 수 있는지 물었어요.
답: 회사는 파이프라인은 약 90일 앞을 내다보는 지표이고, 캡레이트 변화도 그 짧은 기간을 반영한다고 했어요. 자산 매각은 보통 30일 사전 마케팅, 30일 시장, 30일 마감 절차가 있어, 매각 속도를 높이려면 몇 분기 정도 걸릴 수 있다고 했어요.
"항상 말했듯이, 파이프라인은 약 90일 앞을 내다보는 지표예요." — Robert Max Jenkins (COO)