2026.10.22 실적 발표 콜 — 임대 호조, 개발 착수 확대
EastGroup는 주당 FFO $2.45를 기록했고, 개발 착수 목표를 $3.9억으로 올렸어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $1.46 (예상 $1.36)
핵심 발언
"결과적으로 2백90만 평방피트의 2세대 임대 계약을 완료해 EastGroup의 새 기록을 세웠어요."
"개발 측면에서, 얕은 베이 산업용 부동산의 공급 환경은 여전히 우호적이에요."
"현재 $6.95억 규모의 선행 주식 계약이 남아 있고, 평균 가격은 주당 약 $202예요."
질문과 답 16
개발 착수 증가 이유
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 개발 착수가 크게 늘어난 이유가 무엇인지, 수요에 의해 시작된 것과 선제적으로 시작한 것의 비중이 어떻게 되는지 물었어요. 또 데이터센터 경쟁이나 공사 기간·비용이 프로젝트를 미루는 요인이 되는지도 물었어요.
답: 이번 개발 착수 증가는 주로 시장 수요에 의해 이뤄졌고, 사전 임대로 한 건물이 100% 임대 완료된 것이 큰 역할을 했다고 했어요. 여러 소규모 임대도 개발을 앞당겼다고 했어요. 데이터센터가 부지를 많이 가져가진 않았지만, 철강과 건설 비용 상승에는 영향을 주고 있다고 했어요. Mesa Gateway, Phoenix 등에서 임대가 활발하고, 앞으로도 사전 임대 기회가 더 있을 것으로 봤어요.
"이번에 파이프라인 내에서 사전 임대 기회를 잡아서 그 건물이 100% 임대 완료됐고, 그게 큰 폭의 증가 중 하나였어요." — Marshall Loeb (CEO)
자본 운용, 수익률, 임대료
질문 (Craig Mailman · Citi): 대체 건축비 임대료와 신규 개발 수익률이 어떻게 움직이고 있는지, 금리 불확실성 속에서 매입과 개발 비중을 어떻게 볼지, 자본 조달 상황도 물었어요.
답: 3분기에 매입 기회가 열려서 좋은 조건의 거래를 할 수 있었다고 했어요. 시장마다 다르지만 전반적으로 캡레이트(부동산 수익률)는 올랐다고 했어요. 건설 비용이 5–10% 정도 오르고 계속 오를 것으로 보여 임대료도 더 오를 것으로 봤어요. 최근 매입한 자산은 수익에 도움이 되고 임대료 성장에도 유리하다고 했어요.
"개발 쪽에서 건설 비용이 아마 5–10% 정도 올랐고 계속 오르고 있어요." — Marshall Loeb (CEO)
시장 임대료 성장과 차이
질문 (Samir Khanal · BofA): 임대료 차이가 내재된 마크투마켓(기존 임대료와 시장 임대료 차이) 때문인지, 시장 임대료 성장 때문인지, 특히 Sun Belt 지역과 내년 전망은 어떤지 물었어요.
답: 임대료 성장은 지역별로 차이가 있지만 Carolinas, Georgia, Texas, Arizona에서 견조하게 나타나고 있고, 올해 누적 성장률은 중간 한 자릿수라고 했어요. 시장이 더 타이트해지고 건설 비용이 오르면서 내년에는 임대료가 더 오를 것으로 기대한다고 했어요. 재임대 차이(기존 임대료 대비 신규 임대료 차이)도 더 커질 여지가 있다고 했어요.
"올해 누적 기준으로 꽤 괜찮은 임대료 성장을 보고 있고, 중간 한 자릿수 정도예요." — Marshall Loeb (CEO)
NOI와 임대율이 기대보다 좋은 이유
질문 (Michael Mueller · JPMorgan): 임대율과 NOI(순영업이익)가 기대보다 좋았던 게 빠른 오픈, 계약 취소 감소, 대손비용 감소 중 어디 때문인지 물었어요.
답: 3분기에 회사 기록인 290만 평방피트의 2차 임대 계약을 체결한 것이 0.5%p 임대율 초과 달성의 대부분을 차지했다고 했어요. 임차인 일부가 계약을 연장해 0.1–0.15%p 더해졌고, 일부 조기 입주도 있었다고 했어요. 4분기 임대율 전망도 0.4%p 올렸다고 했어요.
"3분기에 회사 기록인 290만 평방피트의 2차 임대 계약을 체결했어요." — Staci Tyler (CFO)
매입 파이프라인과 캡레이트 변화
질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 2027년을 내다보며 매입 파이프라인과 최근 본 캡레이트(수익률) 상승 폭을 수치로 물었어요.
답: 캡레이트는 시장 상황에 따라 유동적이지만 지금까지 약 0.25%p(20–30bp) 올랐다고 했어요. 지금은 좋은 매입 기회가 열려 있고, 신중하게 접근하며 자본과 부채를 균형 있게 활용할 계획이라고 했어요. 공실이 약간 있는 우수 자산을 매입해 가치도 더할 수 있다고 했어요.
"캡레이트는 유동적이고 아직도 변동성이 있지만, 지금까지 본 바로는 0.25%p 정도 오른 것 같아요." — Marshall Loeb (CEO)
임대료 인상과 임대율 유지 전략
질문 (Tom Carter-Wood · U.S. Bancorp): 포트폴리오 중 어디에서 임대료를 올릴 수 있고, 어디에서는 임대율을 더 중시하는지 물었어요.
답: 전반적으로 임대율을 우선시하고 있고, 올해 누적 기준 임차인 유지율이 거의 79%로 높아 임대 관련 비용을 줄이고 있다고 했어요. 임대료는 Texas, Atlanta, Carolinas, Phoenix에서 가장 빠르게 오르고 있고, 캘리포니아 일부 지역은 여전히 불안정하고 약하다고 했어요.
"항상 뭔가 만기가 돌아오고, 시장 임대료로 최대한 좋은 계약을 맺고 넘어가는 식이에요." — Marshall Loeb (CEO)
임대료 인상 가능한 포트폴리오 비중
질문 (Nick Thillman · Baird): 포트폴리오 중 임대료를 올릴 수 있는 비중과, 앞으로 12개월간 시장별 성과 차이가 얼마나 벌어질지 물었어요.
답: 대부분, 즉 약 90%는 임대료를 올릴 수 있다고 했고, 캘리포니아 일부(전체 NOI의 약 14%)는 시장이 뒤처져 있다고 했어요. 실적이 가장 약한 시장은 보합, 가장 좋은 시장은 두 자릿수 초반 성장까지 가능하다고 했어요. 대부분 시장에서 임대료 인상 여력이 넓게 있다고 강조했어요.
"임대료를 올릴 수 있는 시장이 한두 군데만 있는 건 아니에요." — Brent Wood (COO)
토지 임대와 리셋 위험
질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 토지 임대(ground lease) 구조와 리셋 위험, 장기 투자로 보는지 단기 매매로 보는지 물었어요.
답: 전체의 95% 이상이 소유권이고, 토지 임대는 매우 전략적으로만 한다고 했어요. DFW 지역 일부는 40년짜리 임대이고, 임대료가 세금 역할을 하기도 하며, 부족한 토지는 대체 불가 자산이 될 수 있다고 했어요. 토지 임대 자산은 일부 매각해 노출을 최소화한다고 했어요.
"토지 임대가 있는 경우에도 매우 전략적으로 접근해 왔어요." — Marshall Loeb (CEO)
데이터센터 임대와 Amazon 영향
질문 (John Kim · BMO): 이번 분기 개발 임대 중 데이터센터 공급업체 비중과 Amazon Project Mercury가 시장이나 포트폴리오에 미칠 영향이 궁금하다고 했어요.
답: 이번 분기 데이터센터 관련 임대는 약 13만 5,000평방피트였고, 올해 누적으로 신규 임대의 약 15%를 차지한다고 했어요. Project Mercury는 아직 초기지만, 10만–20만 평방피트의 도심 내 시설 수요가 생기면 자사 포트폴리오에 잘 맞을 것이라고 했어요.
"데이터센터 관련 임대로 이번 분기에 약 13만 5,000평방피트를 계약했어요." — Reid Dunbar (사장)
대손비용과 위험 요인
질문 (David Rodgers · Raymond James): 금리 상승과 과거 대손 패턴을 볼 때 포트폴리오나 임차인 중 주의해야 할 부분이 있는지 물었어요.
답: 대손비용은 매출의 0.3–0.35%로 과거 평균과 비슷하게 안정적이라고 했어요. 임차인 위험 리스트도 평소와 비슷한 수준이고, 지역이나 업종별로 특별히 우려되는 곳은 없다고 했어요. 3PL(물류 대행)은 과거에 변동성이 더 컸고, 소비자 지출 동향을 계속 지켜본다고 했어요.
"대손비용은 매우 안정적이고, 과거 평균인 매출의 0.3–0.35% 수준이에요." — Staci Tyler (CFO)
데이터센터 수요 지속성과 대안
질문 (Rich Anderson · Cantor Fitzgerald): 데이터센터 수요가 일시적일 수 있는지, 만약 둔화되면 대안이 있는지, 데이터센터 수요가 없으면 산업용 시장이 약해지는지 물었어요.
답: 데이터센터 임차인을 따로 겨냥한 건 아니고, 대부분이 직접 찾아왔으며, 포트폴리오 내 데이터센터 임대는 실제 센터보다는 지원 서비스가 많다고 했어요. 플랜A와 플랜B는 같고, 전통적 임차인이 충분히 대체할 수 있다고 했어요. 데이터센터 관련 매출은 현재 약 1.5%이고, 집중도를 계속 모니터링한다고 했어요.
"이런 데이터센터 수요가 올 줄 미리 예측해서 건물을 지은 건 아니에요." — Marshall Loeb (CEO)
동일자산 NOI와 비용 증가
질문 (Jon Petersen · Jefferies): 4분기 동일자산 NOI(순영업이익) 감소 전망과, 비용 증가 중 일회성·지속성 비중을 물었어요.
답: 올해 누적 동일자산 실적이 좋아서 연간 현금 기준 동일자산 NOI 전망을 7.5%로 올렸다고 했어요. 4분기는 전년 하반기 실적이 좋아서 비교가 어렵지만, 4분기 동일자산 성장 전망도 기존보다 1%p 올렸다고 했어요.
"4분기 동일자산 성장 전망을 기존보다 1%p 올렸어요." — Staci Tyler (CFO)
임대 파이프라인 결정 속도
질문 (Michael Griffin · Evercore): 고객의 의사결정 속도가 변했는지, 망설이던 임차인이 계약을 했는지, 내년 수요가 더 늘지 유지될지 물었어요.
답: 수요는 안정적으로 보이고, 오랜 기간 논의하던 임대가 이번 분기에 성사된 경우가 있었다고 했어요. Phoenix에서는 의사결정이 더 빨라진 모습도 있었고, 내년에도 수요가 안정적으로 이어질 것으로 예상한다고 했어요. 만약 모멘텀이 더 좋아지면 적극적으로 대응할 준비가 돼 있다고 했어요.
"이번 분기에 오랫동안 논의하던 임대가 성사된 경우가 있었어요." — Brent Wood (COO)
데이터센터 수요 급증 가능성과 임대료 상승
질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 내년에 데이터센터 수요가 2–3배 늘 수 있는지, 임대료가 더 오르면 임대율·재임대 차이도 얼마나 좋아질지 물었어요.
답: 데이터센터 관련 수요가 크게 늘 수 있고, 해당 시장이 자사와 많이 겹쳐 있어 잘 준비돼 있다고 했어요. 시장 임대료가 더 오르면 재임대 차이도 더 커질 것이고, 주요 시장의 공급망 계획·허가 규모가 현재의 약 4배에 달해 실질적인 성장 동력이 될 수 있다고 했어요.
"지금 기준으로 주요 시장에서 계획·허가된 공급망이 현재의 약 4배 수준이에요." — Marshall Loeb (CEO)
전망 상향 시 고려한 위험
질문 (Michael Lewis · Truist): 전망을 올릴 때 어떤 위험을 고려했는지, 데이터센터 외에 전망을 망칠 수 있는 요인이 무엇인지 물었어요.
답: 가장 걱정하는 것은 팀을 지키는 일과 소비자 수요의 건강이라고 했어요. 금리 상승이 소비자 신용에 영향을 줄 수 있다고 했어요. 데이터센터 임차인은 과거 다른 임차인보다 더 안정적으로 보이고, 재무구조와 팀 모두 변곡점에 대비해 준비하고 있다고 했어요.
"밤에 잠 못 이루게 하는 건 팀을 지키는 일이고, 우리 팀이 좋다는 걸 다른 사람들도 잘 알아서 더 신경 써야 해요." — Marshall Loeb (CEO)
최근 매입 자산의 캡레이트
질문 (Vince Tibone · Green Street): 3분기와 이후에 매입한 자산의 캡레이트가 얼마인지, 최근 가격이 금리 인상 이후 새로운 수준을 반영하는지 물었어요.
답: 올해 매입한 자산의 안정화 기준 수익률은 대략 6.5% 내외라고 했고, 일부 공실이 있어 가치 추가 여지도 있다고 했어요. 가장 공격적으로 입찰하지는 않았지만 거래 성사 가능성이 높았고, 평방피트당 대체가치도 평가하고 있다고 했어요.
"안정화 기준 수익률은 대략 6.5% 내외예요." — Reid Dunbar (사장)