2026.10.29 실적 발표 콜 — 고금리 속 재고 관리와 회사 전망
연간 매출 30–$320억, 1분기 주택 매출 총이익률 18–18.5% 전망이에요.
매출 $94억 (예상 $91억) · EPS $2.67 (예상 $3.01) · 다음 분기 회사 전망 매출 $300억–$320억
핵심 발언
"9월 분기에 1만 3,100채를 착공했어요."
"1분기에는 평균 판매가 하락과 인센티브 비용 증가로 주택 매출 총이익률에 계속 부담이 있을 것으로 보고 있고, 2027 회계연도에도 인센티브 수준이 높게 유지될 것으로 예상해요."
"2026 회계연도에 자사주 매입과 배당으로 $41억을 주주에게 돌려드렸어요."
질문과 답 17
매출총이익률 전망과 장기 수준
질문 (Stephen Kim · Evercore): 애널리스트가 18%에서 18.5% 매출총이익률 전망이 더 많은 입문형 상품 비중 변화에 따라 장기적인 새로운 수준을 의미하는지, 그리고 어떤 모기지 금리 환경을 가정하는지 물었어요.
답: 경영진은 18%에서 18.5% 범위가 현재 시장 상황, 즉 높은 인센티브와 약한 소비자 신뢰를 반영한다고 했어요. 장기적으로는 더 높은 매출총이익률 기회가 있다고 보지만, 가까운 시일 내에 금리가 크게 내려갈 것으로 기대하지 않고, 전망에도 높은 금리를 가정하고 있다고 했어요.
"아니에요, Steve. 18%에서 18.5%는 우리가 보는 현재 시장 상황을 더 잘 보여주는 수치라고 생각해요." — Paul J. Romanowski (CEO)
건설비 상승과 현금흐름 요인
질문 (Alan Ratner · Zelman): 애널리스트가 건설비와 공정 기간이 왜 늘었는지(노동, 자재, 규제 때문인지), 그리고 마진 압박에도 현금흐름 전망이 유지되는 이유를 물었어요.
답: 경영진은 목재 가격 상승과 일부 인건비 인플레이션이 건설비(스틱 앤 브릭)를 올렸다고 했어요. 1분기 전망은 건설비와 토지비가 보합 또는 소폭 상승을 가정해요. 공정 기간이 개선돼 재고 회전이 빨라지고 임대 자산이 줄어, 손익계산서 외에서 현금이 더 확보되어 $35억 현금흐름 전망을 뒷받침한다고 했어요.
"공정 기간이 개선되면서 재무구조 효율성도 계속 높일 수 있다고 보고 있어요." — Bill W. Wheat (CFO)
매출 감소와 인도량 감소 차이
질문 (John Lovallo · UBS): 애널리스트가 전체 매출이 인도량보다 더 많이 줄어든 이유가 평균판매가격(ASP), 임대, 금융서비스 때문인지, 그리고 봄철 판매 시즌이 충격 없이 더 나아질 수 있을지 물었어요.
답: 경영진은 매출 감소는 주로 평균판매가격(ASP) 하락 때문이라고 했어요. ASP가 실제로 개선되기 전까지는 전망에 반영하지 않을 거라고 했어요. 구매자 관심은 여전하지만 소비자 심리와 시장의 불확실성이 행동을 제약하고 있다고 했고, 봄 시즌이 추가 충격 없이 진행되길 바란다고 했어요.
"주로 평균판매가격(ASP) 하락이 원인이에요." — Jessica Hansen
금리 인하(바이다운)와 수요 추이
질문 (Sam Reid · Wells Fargo): 애널리스트가 금리 인하(바이다운)를 시장 금리 대비 고정된 차이로 제공하는지, 그리고 분기 중 수요(트래픽) 추이를 물었어요.
답: 경영진은 금리가 오를 때 바이다운 금리도 올렸고, 평균적으로 시장 금리보다 약 1.5%p 낮은 수준을 유지했다고 했어요. 구매자 중 바이다운 선택 비율이 높다고 했어요. 분기 후반으로 갈수록 수요가 약해졌고, 트래픽과 판매 활동이 계절적으로 평소보다 낮았으며, 구매자들이 신중하고 조심스러웠다고 했어요.
"우리는 시장 금리보다 약 1.5%p 낮은 수준을 유지해왔어요." — Jessica Hansen
마진 보호와 성장 속도
질문 (Matthew Bouley · Barclays): 애널리스트가 1분기 이후에도 물량보다 마진을 우선할지, 아니면 시장 상황에 따라 결정할지, 그리고 착공 축소가 직접비 협상에 어떤 도움이 되는지 물었어요.
답: 경영진은 지역별로 시장 상황에 따라 결정하며, 각 운영자가 속도, 가격, 마진을 조합해 수익을 극대화한다고 했어요. 운영자들은 협력업체 및 LaborSource와 협력해 건설비(스틱 앤 브릭) 가치를 높이려 노력하고, 착공은 시장 수요에 맞춰 재고를 조정하기 위해 줄였다고 했어요.
"솔직히, 지역별로 시장 상황에 따라 달라져요, Matt." — Michael J. Murray (COO)
소형 주택과 토지 가격
질문 (Eric Bosshard · Cleveland): 애널리스트가 회사가 더 저렴하거나 작은 집을 만들어 주거비 부담을 낮추는지, 그리고 토지 가격도 판매가에 맞춰 내려갈지 물었어요.
답: 경영진은 상품을 계속 조정해 더 작은 집과 작은 부지를 지어 월 상환액을 맞추고, 주택 소유가 가능하도록 한다고 했어요. 평균 평방피트는 5년간 4% 줄었고, 연립주택(듀플렉스, 타운홈) 비중이 약 16%까지 늘었다고 했어요. 토지 시장은 아직 가격 조정이 느리지만, 향후 연료비 인플레이션이 없으면 더 나은 가격에 개발이 가능할 수 있다고 했어요.
"수치로 보면, 지난 5년간 평균 평방피트가 4% 줄었고, 연립주택 비중도 늘었어요." — Jessica Hansen
비용 구조와 경쟁 환경
질문 (Anthony Pettinari · Citi): 애널리스트가 노동비와 자재비 변화를 구분해 설명해달라고 했고, 소규모 주택업체들이 시장에서 어떻게 대응하는지(퇴출, 합병, 기회 창출) 물었어요.
답: 경영진은 노동비와 자재비가 월별로 계속 변하고, 일부 목재 가격 인상은 인도 시점에 반영돼 정확한 비중을 나누기 어렵다고 했어요. 연료 할증도 비용에 영향을 줬다고 했어요. 높은 금리와 인플레이션으로 저렴한 상품 공급이 더 어려워졌지만, 시장이 약할 때 점유율 확대나 소규모 업체 인수 기회가 생긴다고 했어요.
"금리와 인플레이션이 높아지면 저렴한 상품 공급이 더 어려워져요." — Jessica Hansen
시장 규모별 수요 차이
질문 (Ryan Gilbert · BTIG): 애널리스트가 기존 대도시와 새로 진출한 소규모 시장에서 수요 차이가 있었는지, 소규모 시장이 더 견조했는지 물었어요.
답: 경영진은 재고와 경쟁이 적은 소규모·2차 시장이 대체로 더 견조했고, 기대와 예산에 맞는 꾸준한 판매가 나왔다고 했어요. 대도시는 경쟁과 재고 누적이 심해 전체 수요가 약할 때 더 어려움을 겪는다고 했어요.
"그런 시장이 더 견조했고, 기대와 예산에 맞는 꾸준한 판매가 나왔어요." — Paul J. Romanowski (CEO)
중고주택 공급과 연말 마진 변화 이유
질문 (Michael Rehaut · Melius): 애널리스트가 텍사스와 플로리다에서 중고주택 공급이 늘어난 점, 그리고 매출총이익률 변화가 연말 재고 정리 때문인지 시장 변화 때문인지 물었어요.
답: 경영진은 중고주택 재고가 소폭 늘어 이사 수요(컨틴전시)가 있는 구매자에게 영향이 있지만, 아직 우려할 수준은 아니라고 했어요. 정상적인 시장 이동을 위해서는 중고주택 시장이 열려야 한다고 했어요. 단기적인 매출총이익률 하락은 현재 시장 상황을 반영한 것이지, 연말 재고 정리 때문은 아니라고 했어요. 1분기는 계절적으로 느리고, 금리와 인센티브도 높게 유지될 것으로 봤어요.
"4분기에 재고를 정리하려는 의도는 아니에요." — Jessica Hansen
인도량 전망과 소송 영향
질문 (Rafe Jadrosich · BofA): 애널리스트가 인도량 전망 범위가 넓은 이유(흡수 속도, 커뮤니티 수, 착공 등)와, 4분기에서 1분기로 넘어가는 보증·소송 영향 차이를 물었어요.
답: 경영진은 커뮤니티 수가 직전 분기보다 약 2% 늘었고, 현재 금리와 심리로 흡수 속도가 평소보다 낮을 것으로 가정해 결과 범위가 넓다고 했어요. 이번 분기 소송이 평소보다 많았고, 보증·소송이 매출총이익률에 미치는 영향은 평소 0.4–0.5%p 마이너스인데, 이번 분기는 약 0.8%p로 평소보다 약 0.4%p 높았다고 했어요.
"평소 보증과 소송이 매출총이익률에 0.4–0.5%p 마이너스 영향을 줘요." — Jessica Hansen
자사주 매입과 토지 투자 우선순위
질문 (Morgan Stanley): 애널리스트가 실적과 거시 전망을 고려할 때 자사주 매입과 토지 투자 우선순위를 어떻게 두는지, 그리고 매입 속도 변동성에 대해 물었어요.
답: 경영진은 자본 배분과 자사주 매입은 예상 현금흐름에 따라 분기마다 달라질 수 있다고 했어요. $30억 자사주 매입을 계획하고, 기회가 있을 때 유연하게 대응할 것이라고 했어요. 토지 투자는 일정하게 유지하고 있고, 충분한 부지 물량이 있어 공급 시기를 크게 바꿀 필요는 없다고 했어요.
"우리는 예상 현금흐름에 따라 자본 배분과 자사주 매입을 결정해요." — Bill W. Wheat (CFO)
구매자 자격과 인도량 전망
질문 (Michael Dahl · RBC): 애널리스트가 금리 상승으로 구매자 자격이 어떻게 변했는지, 주문 감소에도 인도량 전망을 더 낮추거나 넓히지 않은 이유를 물었어요.
답: 경영진은 금리 상승으로 일부 구매자가 이탈하지만, 비용과 인센티브를 조정해 구매자 자격을 맞춰준다고 했어요. 양질의 트래픽은 계속되고 있고, FICO 점수는 720, 누적 LTV는 약 90% 수준이라고 했어요. 커뮤니티 수가 크게 늘어 흡수 속도가 다소 낮아져도 전망을 유지할 수 있고, 시장 상황에 따라 연중 전망을 조정할 것이라고 했어요.
"우리 인도 실적을 보면 FICO 점수가 720으로 계속 높아요." — Jessica Hansen
개발업자 동향과 토지 전략
질문 (Wolfe): 애널리스트가 개발업체 파트너들이 개발을 중단하는지, 개발업체가 자산을 소진하면 Horton이 토지 전략을 어떻게 바꿀지, 그리고 지역 확장 또는 기존 시장 집중 계획을 물었어요.
답: 경영진은 개발업체들이 공급 시기를 조정하고 있고, Horton도 3자 개발업체와 소통해 부지 공급이 과도하게 앞서지 않도록 한다고 했어요. Horton은 인허가와 유연성을 갖고 있어 수요가 회복되면 빠르게 대응할 수 있고, 현재 시장에서 점유율을 늘리거나 팀과 기회가 맞으면 새 시장에도 진출할 수 있다고 했어요.
"개발업체들이 공급 시기를 조정하고 있고, 우리는 3자 개발업체와 긴밀히 소통해요." — Paul J. Romanowski (CEO)
SG&A 전망과 주거비 장벽
질문 (Susan Maklari · Goldman Sachs): 애널리스트가 물량이 줄어도 SG&A(판매관리비) 효율을 유지할 수 있는지, 그리고 임대/임차 등 대안 모델이 주거비 해결에 어떤 역할을 하는지 물었어요.
답: 경영진은 SG&A 효율을 계속 중시하지만, 평균판매가격과 물량이 줄면 효율 유지에 부담이 생긴다고 했어요. 시장이 안정되면 기회를 잡을 수 있도록 플랫폼을 유지한다고 했어요. 주거비 부담의 가장 큰 장벽은 지역사회에서 작은 부지와 상품 개발에 대한 저항이라고 했고, 이런 지역 장벽이 사라지면 더 저렴한 주택 공급이 가능하다고 했어요.
"주거비 부담의 가장 큰 장벽은 지역사회에서 작은 부지와 상품 개발을 반대하는 거예요." — Michael J. Murray (COO)
임대 부문 손상과 토지 개발 유연성
질문 (Jay McCanless · Citizens): 애널리스트가 임대 부문 손상(감액)과 2027년 임대 수익률 하락 이유, 그리고 지금 Horton이 자체 토지 개발에 더 집중해야 하는지 물었어요.
답: 경영진은 최근 분기 금리 급등으로 일부 완공 임대 프로젝트의 예상 가치가 하락해 손상이 발생했고, 이로 인해 다가구 임대 매각 마진도 줄었다고 했어요. 단독주택 임대 수익률은 투자자 매각 약정 덕분에 개선될 것으로 봤어요. Horton은 상황에 따라 자체 개발 또는 개발된 부지 매입을 유연하게 선택할 수 있고, 필요할 때 그렇게 할 것이라고 했어요.
"최근 분기 금리 급등이 일부 프로젝트의 예상 가치에 부정적 영향을 줬어요." — Bill W. Wheat (CFO)
고금리 시 성장과 마진 중점
질문 (Alex Barrón · Housing Research Center): 애널리스트가 금리가 높게 유지되면 Horton이 물량(성장)과 마진/수익 중 무엇을 우선할지, 동종업체가 균등 생산에 집중하는 점을 언급하며 물었어요.
답: 경영진은 지난 10년 넘게 속도와 마진을 균형 있게 관리해 수익을 극대화해왔고, 앞으로도 이 방식을 유지할 것이라고 했어요. 시장이 좋을 때는 점유율을 늘리고, 어려울 때는 수익을 지키는 데 집중한다고 했어요. 항상 수익에 집중하고, 점유율 확대와 시장 진출에도 기회가 있으면 유연하게 대응하겠다고 했어요.
"지난 12–13년을 돌아보면, 우리는 속도와 마진을 균형 있게 관리해 수익을 극대화해왔어요." — Michael J. Murray (COO)
중개 수수료와 건설 로봇 파일럿
질문 (Buck Horne · Raymond James): 애널리스트가 2027년 외부 중개인 수수료가 오를 가능성과, 애리조나에서 진행 중인 건설 로봇/패널라이제이션(공장 조립) 파일럿에 대해 물었어요.
답: 경영진은 중개인을 통한 판매 비중이 꾸준히 유지되고 있고, 전체 중개인 비용도 전망에서 변동이 없다고 했어요. 이번 분기 중개인 비용은 2.90bp로 직전 분기와 전년 동기와 비슷했다고 했어요. 피닉스에서 진행 중인 로봇 파일럿은 패널라이제이션(공장 조립)으로 더 저렴하게 집을 짓기 위한 시도이며, 면밀히 지켜보고 있다고 했어요.
"중개인을 활용하는 비율은 꾸준히 유지되고 있어요." — Paul J. Romanowski (CEO)