2026.10.30 실적 발표 콜 — 업타운 댈러스 부지 매입, FFO 전망 상향
Cousins는 2026년 전체 FFO 전망을 주당 $2.97로, 이전 중간값보다 $0.02 올렸어요.
매출 $3억 (예상 $3억) · EPS $0.10 (예상 $0.10)
핵심 발언
"이번 분기 말 기준 전체 오피스 포트폴리오의 임대율은 93%, 가중평균 입주율은 89.5%예요. 둘 다 직전 분기보다 올랐고, 입주율은 3분기 연속 상승했어요."
"새로 설립한 합작법인을 통해 업타운 댈러스 2401 McKinney의 2.3에이커 부지 지분 97.5%를 인수했어요."
"지금까지 $19억 규모의 무담보 공모채를 발행했고, 저희 회사채는 전통 오피스 리츠 중 국채 대비 가장 낮은 스프레드로 거래되고 있어요."
질문과 답 10
2401 McKinney 프로젝트 진행 상황
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 2401 McKinney의 총 예상 투자금, 수익률, 일정, 사전 임대 현황을 물었어요. 또, 조인트벤처(JV) 지분 구조, 금리 반영 방식, 이번 분기 현금 스프레드가 특정 임대 계약 때문인지도 질문했어요.
답: 아직 건물 계획과 비용을 확정 중이며, 주요 세부 내용과 잠재적 임대 계약은 2027년 상반기에 나올 것으로 기대한다고 했어요. JV는 Trammell Crow와 97.5% / 2.5% 구조이고, 현재는 토지만 매입한 상태라고 했어요. 금리 영향은 관리할 것이며, 매력적인 수익률을 기대한다고 했어요. 19.8%의 현금 롤업(기존 임대료 대비 인상률)은 여러 시장에서 고르게 나타난 것이고, 특정 임대 계약 때문이 아니라고 했어요. 앞으로도 강한 롤업이 이어질 것으로 보지만, 정확한 수치는 예측하기 어렵다고 했어요.
"현재 일정으로 보면, 2027년 상반기에 진행될 예정이에요." — Michael Connolly (CEO)
개발 자금 조달과 임대 파이프라인 구성
질문 (Manus Ebbeck · Evercore): 새 개발사업 자금 조달 방식, 개발비가 얼마나 오랜 기간에 걸쳐 집행될지, 2027년 실적에 미칠 초기 영향, 임대 파이프라인에서 신규·갱신 임대 비중, 임대료 성장 가능성이 큰 시장을 물었어요.
답: 투자 원칙은 수익성(이익에 보탬)과 레버리지(부채비율) 중립이라고 했어요. McKinney 프로젝트도 이 기준을 충족할 것으로 봐요. 자금 조달 방법으로는 미정산 ATM 주식(약 $1.2억), 자산 매각, JV를 들었어요. 2027년 초 실적 영향은 지금은 정량화하기 어렵지만, 비용을 자본화하기 때문에 초기 영향은 제한적이고, 안정화되면 실적에 큰 도움이 될 것이라고 했어요. 임대 파이프라인은 막바지 단계에서 신규·확장 임대가 약 63%, 전체 파이프라인에서는 약 75%라고 했어요. Dallas와 Charlotte 시장에서 임대료 상승세가 특히 강하다고 했어요.
"모든 투자, 개발사업 자금 조달을 이야기할 때 두 가지 원칙이 있는데, 수익에 보탬이 되고 레버리지 중립이어야 한다는 점이에요." — Gregg D. Adzema (CFO)
임대율 목표와 임차인 혜택 변화
질문 (Jana Galan · BofA): 연말 90% 임대율 달성 후 다음 목표, 임대율 목표 시점과 높은 재임대 스프레드(임대료 인상) 유지의 균형, 임차인 개선비·무상임대 변화도 물었어요.
답: 연말 90% 달성은 중간 목표였고, 임대율을 92%–93% 이상까지 올릴 수 있다고 자신하지만, 임대율과 임대료 인상 중 어느 쪽을 우선할지 균형이 필요해 구체적인 시점은 밝히기 어렵다고 했어요. 이번 분기에는 무상임대와 임차인 개선비(TI) 혜택이 의미 있게 줄었고, 앞으로 무상임대가 먼저 줄고 TI도 임대료가 오르면 점차 줄어들 것으로 기대한다고 했어요.
"임대율을 92%, 93% 이상까지 계속 올릴 수 있다고 자신해요." — Michael Connolly (CEO)
프리미엄 오피스 자산 캡레이트와 AI 수요
질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 프리미엄 오피스 자산의 현재 캡레이트(부동산 수익률), 개발사업에서 요구하는 스프레드, 회사가 보는 AI 수요와 임차인 유형·규모를 물었어요.
답: 개발사업에서는 통상 시중 캡레이트보다 150–200bp(1.5–2%p) 높은 스프레드를 추구하며, 최근 금리 환경에서는 상단에 가깝게 본다고 했어요. 구체적인 수익률 기준은 밝히지 않았어요. 핵심 오피스 자산은 대체로 ±7% 수준에서 거래되고 있다고 했어요. 이번 분기 AI 수요는 Austin에서 초대형 클라우드 기업 중심으로 집중됐고, 지난 분기에는 Nashville, Tempe, Atlanta에서 AI 관심이 있었다고 했어요.
"핵심 오피스 자산은 대체로 ±7% 수준에서 거래되고 있어요." — Jane Hicks
파이프라인 임대료 스프레드와 Domain 부지 계획
질문 (Upal Rana · KeyBanc): 1.4백만 평방피트 파이프라인이 전환될 때 20% 가까운 현금 임대료 스프레드가 유지될지, Domain 4와 Domain Central을 합치면 규모·용도가 어떻게 달라지는지, 단계별 복합개발이 가능한지도 물었어요.
답: 파이프라인의 상당 부분은 시장 임대료 수준의 신규 개발 가능성을 포함하고 있고, 기존 포트폴리오도 공급·수요가 타이트해지면서 앞으로 몇 분기 동안 두 자릿수 임대료 인상(롤업)이 기대된다고 했어요. Domain 부지는 두 곳을 합치면 유연성이 커지고, 오피스·리테일 등 다양한 용도를 포함한 마스터플랜을 준비 중이라고 했어요. 단계별 개발도 가능하지만, 각 단계와 상호작용을 신중히 검토할 것이라고 했어요.
"현재 오피스 공간이 큰 비중을 차지하지만, 리테일과 다른 용도도 포함한 마스터플랜을 준비 중이에요." — Jane Hicks
Austin 임차인과 McKinney 임대 일정
질문 (John Kim · BMO): Google이 Sail을 직접 관리하는 것이 NOI(순영업이익)에 미치는 영향, Expedia의 조기 갱신 협상 여부, Amazon의 감원 후 공간 유지 의지, 2401 McKinney 임차인 발표가 없는 이유를 물었어요.
답: Google의 직접 관리는 NOI에 순영향이 없다고 했어요. Expedia는 조기 갱신 협상 대상이 아니고, Amazon과는 좋은 관계를 유지하고 있으며 Amazon도 공간을 계속 사용할 의지가 있다고 했어요. McKinney 임차인 관련해서는 언론 보도가 있지만, 건물 계획과 비용을 확정한 뒤에야 임대 계약을 맺을 수 있고, 내년 상반기 중 마무리하길 바란다고 했어요.
"이건 NOI(순영업이익)에 순영향이 전혀 없어요." — Richard Hickson
550 South 임대 현황과 2027년 개발
질문 (Michael Lewis · Truist): Cardinal Health 이탈 후 550 South 임대 현황, 2027년 McKinney 외 추가 개발 가능성, Austin·Nashville과 Dallas의 시장 상황 차이를 물었어요.
답: 550 South에서는 최근 약 8.2만 평방피트 임대 계약을 체결했고, 현재 6천 평방피트 소형 고객과 임대 협상 중이며, 약 5만 평방피트에 대해 제안서를 내놓은 상태라고 했어요. Dallas 외 지역에서도 개발 기회가 논의 중이며, 각 상황에 따라 검토하고, 규모가 크면 JV를 활용해 위험을 관리하면서 참여할 것이라고 했어요.
"현재 6천 평방피트 소형 고객과 임대 협상 중이에요." — Richard Hickson
2027년 NOI 전망과 인수 활동
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 2027년 동등자산(같은 건물) NOI가 중간 한 자릿수 성장과 가속화가 가능할지, 신규 개발이 있어도 인수 활동을 계속하는지 물었어요.
답: 이번 콜에서는 2027년 회사 전망을 제공하지 않는다고 했어요. 동등자산 NOI는 임대 계약이 체결되고 실현돼야 수치에 반영되기 때문에 후행 지표임을 강조했어요. 인수와 개발 모두 계속 검토 중이고, 거래가 줄어 매물은 적지만, 마음에 드는 자산이 나오면 인수할 수 있고, 이런 환경에서 매력적인 매수 기회가 생길 수도 있다고 했어요.
"동등자산 실적은 보통 후행 지표라는 점을 참고해 주세요." — Gregg D. Adzema (CFO)
ADP 임대 갱신 시점
질문 (Alexandra Lauren Yaseen · Wolfe): ADP가 남은 임대 기간이 약 1.5년인데, 갱신 관련 기대를 물었어요.
답: ADP에 대해 자세히 이야기하기엔 아직 이르고, 관계가 좋고 위치도 강점이라고 했어요. ADP가 Tempe 도심 전체 건물을 사용하고 있고, 좋은 간판도 있다고 했어요. 갱신 논의는 시점이 가까워지면 하겠다고 했어요.
"ADP와 갱신 관련해서는 지금 자세히 말씀드리긴 이른 시점이에요." — Richard Hickson
주식 선매도(Forward Equity) 결제 시점
질문 (Michael Lewis · Truist): 연말 만기 예정인 주식 선매도 계약을 4분기 내 결제해야 하는지, 내년으로 미룰 수 있는지 물었어요.
답: 이런 선매도 계약은 보통 1년 만기지만, 차입자 신용에 문제가 없으면 연장할 수 있고, 실제로 이전에도 연장한 적 있다고 했어요. 연말까지 주식을 결제할 필요는 없고, 아마 1년 더 연장할 것 같다고 했어요.
"아니요, 연말까지 그 주식을 결제할 필요 없어요." — Gregg D. Adzema (CFO)