CURBLINE PPTYS CORP 실적 발표 콜

금리 변화와 인수, 수익률, NOI

질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 금리 환경 변화가 인수 기회, 수익률(캡 레이트), 기대 수익률(IRR)에 어떤 영향을 주는지 물었어요. 같은 매장 기준 NOI(순영업소득) 증가가 계속될 수 있는지, 갱신 임대료와 가격에 대해 어떻게 예상하는지도 물었어요.

답: 거래량은 여전히 많고 매도자들도 계속 연락하고 있다고 했어요. 차입 비용이 올랐고 수익률(캡 레이트)도 상승했지만, 임대료 인상 여력이 있는 성장형 자산에서는 수익률이 더딜 수 있다고 했어요. 같은 매장 기준 NOI 증가는 주로 점유율에 의해 결정될 것으로 보고, 갱신 임대료 차이는 예전 범위에서 대체로 안정적으로 유지될 것으로 예상한다고 했어요.

수익률 목표와 자본 운용 계획

질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 자본 조달 비용이 높아진 상황에서 Curbline의 수익률 기준이 바뀌었는지, 현재 보유 현금을 어떻게 쓸 계획인지 물었어요. 또, 공유 서비스 계약 만료가 인수 규모나 신중함에 영향을 주는지도 물었어요.

답: 자본 조달 비용이 주식과 부채 모두에서 높아져서, 무차입 IRR(내부수익률) 기대치도 올랐다고 했어요. 5년 현금흐름 증가 모델로 거래를 검토하고, 매입 기준은 바꾸지 않았으며, 즉시 쓸 수 있는 유동성이 $9억 이상 있어 유연하게 대응할 수 있다고 했어요. 투자 심사에서 신중함을 강조했고, 규모와 관리비 효율성도 이미 강하다고 했어요.

"자본 조달 비용이 주식과 부채 모두에서 올랐기 때문에, 무차입 IRR 기대치도 높아졌어요." — David Lukes (CEO)

현금 매수자 풀과 유동성

질문 (Craig Mailman · Citi): Curbline 외에 현금 매수자 풀이 얼마나 두터운지, 그게 협상에서 수익률을 높이는 데 도움이 되는지 물었어요. 자본 조달에서 피로감이나 예측 가능성을 어떻게 피하는지, 차입 비용 범위도 물었어요.

답: 현금 매수자 풀은 크고, 지역별 민간 매수자가 많아서 가격은 Curbline이 참여하지 않는 여러 거래에서 정해진다고 했어요. 성장형 자산에 집중하고, 매수자들이 임대료 인상 여력을 중요하게 봐서 수익률(캡 레이트)이 쉽게 변하지 않을 수 있다고 했어요. 유동성은 약 $9억이고, 담보 없는 자산과 다양한 차입 옵션이 있으며, 전체 차입 금리는 구조에 따라 중저 한 자릿수대라고 했어요.

"이걸 스왑하지 않으면 전체 차입 금리는 약 4.9% 정도예요." — Conor Fennerty (CFO)

부채 활용과 인접 부동산 인수

질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 회사가 앞으로 부채를 더 쓸지, 아니면 주식 중심으로 갈지, 그 판단 기준이 뭔지 물었어요. 인접 부동산 인수에 더 집중하는 이유와 그게 성장에 중요한지 물었어요.

답: 선택권을 중요하게 생각하고, 시장 상황과 자금 사용 목적에 따라 부채나 주식을 고를 거라고 했어요. 한 가지 방식에 고정하지 않고 상황에 따라 유연하게 움직일 거라고 했어요. 인접 부동산 인수는 6개월 전만 해도 이야기만 나왔지만, 지금은 실제로 더 중요해지고 있다고 했어요. 입소문, 우선매수권, 가족 소유지 매각 등으로 거래가 쉬워지는 효과도 있다고 했어요.

"6개월 전에는 그냥 이야기거리였는데, 지금은 실제로 더 중요한 이슈가 되고 있어요." — David Lukes (CEO)

초기 인수 실적과 시장 확장

질문 (Floris van Dijkum · Ladenburg): 초기 인수 자산이 원래 심사 기준과 NOI 기대치 대비 어떻게 성과를 냈는지, 그게 앞으로 거래에 어떤 자신감을 주는지 물었어요. 애틀랜타 확장과 매디슨 같은 소규모 시장 진출 계획도 물었어요.

답: 진입 시점 수익률(캡 레이트)은 업종별로 다양하고, 임대료 인상 여력이 있는 성장형 자산에 집중한다고 했어요. 임대료 인상 여력에 대해 너무 보수적으로 잡았는데 실제로는 갱신·신규 임대료가 예산보다 더 잘 나왔고, 전체 투자비도 예상보다 적게 들어서 무차입 IRR이 높아졌다고 했어요. 상위 30개 시장에 비슷하게 투자 비중을 두고, 인구 구조와 기회가 좋은 곳이면 어디든 열려 있다고 했어요.

"임대료 인상 여력에 대해선 우리가 일관되게 너무 보수적으로 봤던 것 같아요." — David Lukes (CEO)

임차인 신용과 점유율 전망

질문 (Mike Mueller · JPMorgan): 임차인 재무 상태와 대손(못 받은 임대료) 전망을 물었어요. 인수 자산 구성 외에, 경제적 점유율(94.5%)이 2027년 말까지 어떻게 변할지, SNO(준공 후 임대 대기 자산) 영향도 물었어요.

답: 임차인 신용이나 미수금에서 큰 변화는 없고, 올해 기준으로 미수금은 약 60bp(0.6%)로 그보다 약간 낮게 유지되고 있다고 했어요. 일부 업종에서 전국적으로 파산이 소폭 늘었지만, 포트폴리오 전체에는 큰 영향이 없다고 했어요. SNO 관련해서는 점유율 상승은 SNO 금액으로 모델링하는 게 가장 좋고, 임대 계약과 실제 점유율 차이는 100–150bp 정도로 보는 게 합리적이라고 했어요.

"올해 기준 미수금은 약 60bp(0.6%)로, 실제로는 그보다 약간 낮게 나오고 있어요." — Conor Fennerty (CFO)

매수자 유형, 임차인 유지, 파산

질문 (Linda Tsai · Truist): 매수자가 부채 활용과 현금 매수로 나뉘는지, 실제 거래에서 어떤 모습이 보이는지 물었어요. 포트폴리오 임차인 유지율과 2027년까지 파산이 늘고 있는지, 계절적 현상인지도 물었어요.

답: 통계적으로 나누진 않지만, 전통적 모기지 차입자는 수익률이 높고 안정적인 자산에 집중하고, 고급 자산은 사모 자금 네트워크를 통한 부채를 쓰는 경우가 많다고 했어요. Curbline은 사실상 현금 매수자라고 했고, 전국 임차인 유지율은 최근 5년간 90% 초반대에서 큰 변화 없다고 했어요. 최근 파산은 아주 낮은 수준에서 약간 늘었고, 코로나 시기 수혜를 받았다가 어려워진 업종에 집중돼 있다고 했어요.

"전국 임차인 유지율은 최근 5년간 90% 초반대였던 것 같아요." — Conor Fennerty (CFO)