2026.10.30 실적 발표 콜 — 3분기 실적 회복과 비용 관리
동일 매장 매출 성장률이 3분기에 1.9%로 빨라졌고, 조정 기준 주당 FFO는 $0.66로 회사 전망의 상단이었어요.
매출 $3억 (예상 $3억) · EPS $0.42 (예상 $0.41)
핵심 발언
"분기 말까지 좋은 모멘텀이 이어졌고, 9월 말에는 입주율이 전년 같은 분기보다 다시 플러스로 돌아섰어요. 10월에는 한 자릿수 초반까지 더 올랐어요."
"동일 매장 운영비가 분기 중 전년 같은 분기보다 1.3% 늘었고, 연간 동일 매장 비용 증가 전망을 2.8%에서 3.8%로 낮췄어요. 중간값 기준 58bp 개선이에요."
"3분기에도 자사주를 계속 매입했고, 2,100,000주를 $8,390만에 평균 $39.09에 샀어요."
질문과 답 13
입주 요금과 공급 상황
질문 (Samir Khanal · BofA): 애널리스트가 내년 입주 요금(새로 들어오는 고객의 가격)을 어떻게 생각해야 하는지 물었어요. 또, 신규 공급이 줄어드는 것이 현재 어떤 도움이 되고 있고, 언제쯤 가격 결정에 더 힘이 실릴지 물었어요.
답: 10월 수요 흐름이 3분기와 비슷하게 이어졌다고 했어요. 요금은 전년 같은 분기보다 낮은 한 자릿수 비율로 다시 오르고 있고, 임대 건수도 작년과 비슷하며, 점유율은 작년보다 높아요. 이런 흐름이 2027년까지 이어질 것으로 보고, 수요가 더 좋아지지 않아도 신규 고객 임대료가 계속 오를 수 있다고 했어요. 공급 효과는 지역마다 다르지만, North Jersey처럼 공급이 많았던 곳도 공급이 흡수되면서 실적이 좋아지는 모습을 보인다고 했어요.
"10월까지 3분기와 비슷한 수요 흐름이 이어졌어요." — Christopher Marr (CEO)
고객 유치 방법과 거래 가격
질문 (Michael Griffin · Evercore): 애널리스트가 Cube가 어떻게 고객 점유율을 높이고 있는지, 마케팅·가격·프로모션 중 어디에 힘을 두는지 물었어요. 또, 자산 인수 가격과 캡레이트(수익률), 최근 금리 변동 이후 매수자·매도자 기대가 달라졌는지도 물었어요.
답: 시장 내 규모, 인지도 있는 브랜드, 좋은 고객 서비스, 긍정적인 리뷰, 효과적인 디지털 마케팅, 그리고 데이터 과학자가 만든 첨단 가격 도구 등 모든 부분에서 경쟁력을 갖췄다고 했어요. 인수 쪽에서는 최근 금리 변동으로 레버리지를 쓰는 매수자가 줄었고, 묶여 있던 거래가 다시 시장에 나오는 경우도 있어 기회가 생길 수 있다고 했어요. 캡레이트가 크게 바뀔지는 아직 알기 어렵지만, 다양한 기회를 검토 중이고 낙관적으로 보고 있다고 했어요.
"가격 측면에서는 데이터 과학자들이 가진 도구와 기법이 최첨단이라고 생각해요." — Christopher Marr (CEO)
실적이 예상보다 좋은 이유
질문 (Brad Heffern · RBC): 애널리스트가 올해 원래 예상과 달라진 점이 무엇인지, 점유율 반등이 최근 몇 년 약세와 비교해서만 그런 건지, 아니면 더 넓은 변화인지, 점유율이 유지된 배경이 뭔지 물었어요.
답: 공급이 줄면서 역풍이 순풍으로 바뀌었고, 수요도 예상보다 강해 실적이 원래 예상 범위 중 긍정적인 쪽으로 나왔다고 했어요. 지금 흐름은 코로나 이전과 비슷해졌고, 공급 감소와 플랫폼·마케팅의 힘이 전환율을 높여줬다고 했어요. 또, 3분기에는 시스템이 작년과 달리 행동해 점유율은 약간 높아지고, 임대료 인상은 약간 줄었는데, 시스템이 수익 극대화에 맞춰 최적화된 결과라고 했어요.
"전반적으로 보면, 지금은 2022–2025년에 비해 코로나 이전과 비슷한 흐름이 나타나고 있어요." — Christopher Marr (CEO)
자사주 매입과 재산세 이의신청
질문 (Spenser Allaway · Green Street): 애널리스트가 자사주 매입 한도를 늘릴 계획이 있는지, 매각을 통해 매입 자금을 마련할 생각이 있는지, 재산세 이의신청이 얼마나 더 이어질지와 보통 규모가 어느 정도인지 물었어요.
답: 이사회가 매입 기회가 충분히 매력적이라고 판단하면 자사주 매입 한도를 늘릴 수 있어서, 현재 프로그램이 절대적인 한도는 아니라고 했어요. 시장 상황이 계속 괴리가 있으면 자산을 매각하거나 합작법인에 넘기고 그 자금으로 자사주를 사는 것도 고려할 수 있다고 했어요. 재산세 이의신청은 여러 지방자치단체에서 오랜 기간 이어지는 예측하기 어려운 과정이고, 시기와 규모 모두 들쭉날쭉하다고 했어요.
"매입 기회가 충분히 매력적이면 이사회 승인으로 자사주 매입 한도를 늘리는 건 어렵지 않아요." — Timothy Martin (CFO)
4분기 회사 전망과 약한 시장
질문 (Michael Goldsmith · UBS): 애널리스트가 4분기 실적이 전망 범위 중 낮은 쪽과 높은 쪽 중 어디로 갈지 결정짓는 요인, 입주 요금에 대한 가정, 최근 둔화된 시장들의 공통점과 의미를 물었어요.
답: 4분기 전망 범위는 통상적인 불확실성을 반영한 것이고, 회사는 중간값에 집중한다고 했어요. 중간값 기준으로는 3분기보다 약간 둔화, 상단 기준으로는 추가 가속을 의미한다고 했어요. 입주 요금 가정은 변동이 빨라서 구체적으로 밝히지 않지만, 이미 예약된 임대가 있어 자신 있다고 했어요. 둔화된 시장은 Tucson처럼 초기에 성과가 좋아 개발과 외부 위탁 관리가 몰리면서 경쟁이 심해진 경우가 있는데, 시간이 지나면 안정되고 평균으로 돌아갈 거라고 했어요.
"입주 요금이 어디까지 갈지 구체적으로 밝히진 않을 거예요." — Timothy Martin (CFO)
기타 수익과 뉴욕 실적
질문 (Juan Sanabria · BMO): 애널리스트가 기타 수익(수수료 등)이 늘어난 이유와 고객들의 가격 민감도, 뉴욕권역 내 동일점포 매출 구성과 앞으로 흐름을 물었어요.
답: 기타 수익에는 상품 판매, 다양한 수수료, 트럭 임대 수입 등이 포함되고, 이런 항목을 전체 고객 서비스의 일부로 관리해 수익을 극대화한다고 했어요. 여러 신규 시도가 진행 중이고, 내년에는 올해 효과가 사라지면서 성장세가 완만해질 거라고 했어요. 뉴욕권역은 분기 매출이 전년 같은 분기보다 5.4% 늘었고, 뉴욕시 자체는 평균과 비슷, 롱아일랜드는 약간 더 높았고, 노던 뉴저지가 가장 좋았어요. Westchester는 매장이 적어 부진했고, 브루클린 등 시내 지역은 좋고 교외도 따라잡았다고 했어요.
"전체 고객 서비스 관점에서, 수익에 들어가는 모든 항목을 함께 보고 있어요." — Timothy Martin (CFO)
경쟁 상황과 주목할 시장
질문 (Viktor Fediv · Scotiabank): 애널리스트가 올해 경쟁 환경(프로모션, 가격 등)이 어떻게 달라졌는지, 시장이 더 합리적으로 변한 것이 3분기 점유율과 2027년 요금에 도움이 되는지, 2027년 실적이 가장 먼저 좋아질 시장이 어디인지 물었어요.
답: 올해는 신규 공급이 흡수되고 소유주들이 요금에 더 자신감을 가지면서 신규 고객 대상 시장 가격이 좋아졌다고 했어요. 이런 긍정적인 경쟁 환경이 4분기와 2027년에도 이어질 것으로 봤어요. 동북부와 중서부 주요 시장이 계속 앞서갈 것으로 보고, Sunbelt와 남서부 시장도 분기마다 개선되고 있어 앞으로 더 나아질 것으로 예상했어요.
"올해 전체적으로 경쟁 환경이 긍정적이었다고 할 수 있어요." — Christopher Marr (CEO)
10월 점유율과 체류 기간
질문 (Ravi Vaidya · Mizuho): 애널리스트가 10월 점유율이 전년 동월 및 9월과 비교해 어땠는지, 고객 체류 기간과 ECRI 전략(기존 고객 요금 전략)에 미친 영향도 물었어요.
답: 10월에도 3분기와 같은 흐름이 이어졌다고 했어요. 입주 요금은 전년 같은 분기보다 낮은 한 자릿수 비율로 다시 오르고 있고, 임대 건수도 작년과 비슷하며, 점유율은 작년보다 높아요. 고객의 중간 체류 기간은 올해 내내 거의 변함없었고, 약 40%가 2년 이상 머물렀다고 했어요. 이런 변화가 기존 고객 요금 전략(ECRI)에는 큰 영향을 주지 않았다고 했어요.
"10월까지 3분기와 비슷한 수요 흐름이 이어졌어요." — Christopher Marr (CEO)
수요와 가격, 기타 수익
질문 (Anthony Peak · KeyBanc): 애널리스트가 포트폴리오 전반의 개선이 수요 강세 때문인지, 비교 기준이 쉬워서인지, 가격 전략 변화 때문인지 물었어요. 또, 기타 수익 관련 시도가 기존 전망에 포함됐는지, 포트폴리오 전체에 적용됐는지도 물었어요.
답: 이번 개선은 비교 기준이 쉬워서가 아니라, 수요가 안정적이고 고객이 선택할 수 있는 매물이 줄어 시장 가격이 더 좋아진 덕분이라고 했어요. 이런 환경이 Cube의 고객 전환 강점과 잘 맞는다고 했어요. 기타 수익 관련 시도는 포트폴리오 전체에 적용됐고, 기존 전망에도 반영돼 있었으며, 실제 결과는 대부분 기대치와 비슷하거나 약간 더 좋았다고 했어요.
"그래서 3분기 데이터에서 보듯 긍정적인 결과가 나오고 있어요." — Christopher Marr (CEO)
뉴욕 비용과 자사주 매입 영향
질문 (Eric Wolfe · Citi): 애널리스트가 뉴욕에서 신규 인허가 비용 때문에 비용 증가가 있었는지, 내년 비용에 영향을 줄 만한 요인, 최근 자본시장 변동성이 자사주 매입 정책에 영향을 줬는지, 매각 자금과 매입을 맞추는 데 어려움이 있는지 물었어요.
답: 인허가 비용과 시내 지역 변화는 이번 분기나 연간 기준으로 뉴욕에서 큰 영향은 아니라고 했어요. 대부분의 비용 증가는 분기별 타이밍 이슈라고 했어요. 2026년에 일회성 항목은 없었고, 내년에는 겨울 날씨나 세금 시기 같은 불확실성만 있다고 했어요. 자사주 매입은 부채를 늘려서 한 게 아니라 잉여현금흐름을 썼고, 시장 변동성이 커지면 매각 자금과 매입 시기를 맞추거나, 합작·투자와의 배분을 판단하는 데 어려움이 있다고 했어요.
"인허가 요건과 그 비용은 이번 분기나 연간 기준으로 뉴욕에서 큰 영향이 아니에요." — Christopher Marr (CEO)
사모·상장 자산 수익률 차이
질문 (Annabelle Ayer · Barclays): 애널리스트가 사모 시장 캡레이트와 Cube 주식에서 추정되는 캡레이트 차이, 그 흐름이 어땠는지, 업계 회복이 최근보다 빨라질 수 있는 요인이 뭔지 물었어요.
답: Cube 같은 자산의 사모 시장 캡레이트는 5.25%–5.5% 수준에서 안정됐고, 주식에서 추정되는 캡레이트는 6% 이상, 때로는 중간 6%대까지 올라 괴리가 있다고 했어요. 이런 사모·상장 차이가 줄어들기를 바라지만 아직은 아니라고 했어요. 업계 회복 속도가 빨라질 수 있는 요인으로는 주택 시장 개선이나 공급 감소가 이어지면, 금융위기(GFC) 이후처럼 매출 성장에 속도가 붙을 수 있다고 했어요.
"이런 자산의 캡레이트는 5.25–5.5% 수준에서 안정됐고, 당분간 그럴 것 같아요." — Timothy Martin (CFO)
광고비 타이밍과 본사비용 레버리지
질문 (Linda Tsai · Truist): 애널리스트가 광고비 11% 감소가 전환율 개선 때문인지, 단순히 집행 시기 차이인지 물었고, 플랫폼이 더 커져도 본사 인력이 얼마나 늘어야 하는지도 물었어요.
답: 광고비 감소는 대부분 집행 시기 차이 때문이고, 수익성이 좋은 경우에는 일부 추가 집행도 한다고 했어요. 본사비용(G&A)은 플랫폼이 확장될수록 레버리지가 크다고 했어요. 매장 50–100개를 추가해도 가격·BI·마케팅 인력은 크게 늘지 않고, 규모가 더 커지면 운영 지원과 일부 본사 인력만 약간 추가된다고 했어요. 앞으로도 플랫폼 개선을 위한 연구개발(R&D)과 투자는 계속할 계획이라고 했어요.
"광고비 감소는 대부분 올해와 작년의 집행 시기 차이 때문이에요." — Timothy Martin (CFO)
회사 전망, 2027년 실적, 마크투마켓 갭
질문 (Omotayo Okusanya · Deutsche Bank): 애널리스트가 왜 전망 하단만 올리고 상단은 그대로 뒀는지, 2027년 실적 성장 흐름을 어떻게 봐야 하는지, 포트폴리오 내 마크투마켓(시세 대비 임대료) 갭이 큰데 큰 실적 충격 없이 이 갭이 줄어들 수 있는지 물었어요.
답: 기본 여건이 천천히 꾸준히 좋아지고 있고, 업계가 예전처럼 좋은 실적 흐름으로 돌아갈 수 있지만, 시점이 가장 큰 변수라 갑자기 급반등하는 모습은 기대하지 않는다고 했어요. 마크투마켓 갭은 원래 존재했고, 팬데믹과 수익 극대화 과정에서 더 벌어졌으며, 앞으로 여건이 좋아지면 갭이 줄겠지만 과거보다는 여전히 클 거라고 했어요. 회사는 특정 지표보다는 장기 고객을 유치·유지하고, 고객 생애주기 전체에서 수익을 극대화하는 데 집중한다고 했어요.
"상황이 좋아져서 예전처럼 돌아가도, 그 갭은 예전보다 크겠지만 지금보다는 줄어들 거라고 생각해요." — Timothy Martin (CFO)