2026.10.28 실적 발표 콜 — 임대, 투자, FFO 전망 상향
2026년 Core FFO 전망을 주당 $2.11–2.14로 올렸고, 3분기 Core FFO는 주당 $0.53이었어요.
매출 $0억 (예상 $0억) · EPS $-0.19 (예상 $0.20)
핵심 발언
"11곳 중 9곳을 다시 임대했고, 임대료는 약 70% 올랐어요."
"Zona Rosa는 3분기에 약 $6,300만, 평방피트당 $82에 인수했어요. 이는 신축 비용보다 훨씬 낮은 가격이에요."
"2026년 Core FFO 전망을 주당 $2.11–2.14로 올렸어요. 기존에는 $2.09–2.13이었어요."
질문과 답 6
임대 수요와 뉴멕시코 오피스 매각
질문 (Jay Kornreich · Cantor Fitzgerald): 포트폴리오 전반의 임대 수요와 임대료 협상력이 지금과 2027년까지 어떻게 될지 물었어요. 또 뉴멕시코 오피스 매각 관련 소식과 매각 시기, 마케팅 계획도 물었어요.
답: 임대 활동은 여전히 괜찮고, 좋은 임차인들이 들어오고 있지만 아주 급하게 몰리는 분위기는 아니라고 했어요. 뉴멕시코 오피스는 주정부가 입주를 확정했고, Fidelity와도 공간 수요를 논의 중이에요. 내년에 새로 들어설 주정부 행정부와 협의해 건물을 최적화할 계획이고, 서두르지 않고 매각 시기를 기다릴 거라고 했어요.
"네, 임대 쪽은 여전히 괜찮은 움직임이 이어지고 있어요." — John Albright (CEO)
Zona Rosa 인수와 임대 계획
질문 (Matthew Erdner · Raymond James): Zona Rosa에서 어떤 기회를 보고 있는지, 앞으로 몇 년 동안 얼마나 많은 공간을 임대할 수 있을지 물었어요. 또 2028년에 만기되는 임대 중 Zona Rosa 비중과 임대료 상승 요인도 물었어요.
답: Zona Rosa는 이전 소유주가 임대 영업을 거의 하지 않아 공실이 많았지만, 이미 실적 좋은 임차인들이 있고 헬스/피트니스, 엔터테인먼트, 식당, 호텔 부지 등에서 기회가 뚜렷하다고 했어요. 현재 수익률이 매력적일 때 인수했고, 앞으로 공실을 채우는 데 집중할 계획이에요. Zona Rosa는 2028년 만기 임대에서 큰 비중을 차지하지 않고, 임대료 성장은 소규모 매장 재계약과 몇몇 대형 임차인 재계약에서 나올 거라고 했어요.
"그래서 여러 방면에서 적극적으로 접근하고 있고, 매력적인 현재 수익률에 인수했다는 점도 있어요." — John Albright (CEO)
자금 조달, 자산 수요, 임대 수익 인식 시점
질문 (Robert Stevenson · Janney Montgomery): 주가가 20달러 아래일 때 증자를 어떻게 생각하는지, 금리 상승이 매각 자산 수요에 영향을 주는지 물었어요. 또 $560만의 임대 계약 중 실제 수익 인식이 언제 시작되는지, 2027/2028년에는 어떻게 반영되는지, 회사 전망의 상단을 결정하는 요인도 물었어요.
답: 지금은 주가에 의존할 필요가 없고, 좋은 가격에 팔 수 있으면 자산을 순환시키는 데 집중할 거라고 했어요. 금리 영향으로 가격 조정은 있지만, 리테일 쇼핑센터에 대한 자본 수요는 여전히 강하다고 했어요. $560만 중 약 $3.2는 2027년에 수익으로 잡히고, 대부분은 2028년에 반영될 거라고 했어요. 회사 전망의 차이는 임대 계약 시작 시점과 4분기 임대료 실적에 달려 있다고 했어요.
"$560만 중 약 $3.2가 2027년에 수익으로 잡혀요." — Philip R. Mays (CFO)
Zona Rosa 세부 내용, 투자, 스왑, 해지 수수료
질문 (Craig Kucera · Lucid): Zona Rosa의 10만 평방피트 미활용 공간이 전체 25만 평방피트 공실에 포함되는지, 추가 투자(캡엑스)가 필요한지 물었어요. 또 $3,200만 우선주 투자 유지 여부, 2027년 만기 스왑, Harkins 해지 수수료 인식도 물었어요.
답: 10만 평방피트는 전체 공실에 포함되지만, 현재는 유입을 이끌 앵커 임차인이 없어 제대로 활용되지 않고 있다고 했어요. 보수 비용은 크지 않고, 대부분의 추가 투자는 임차인 유치에 따른 수익 창출용이 될 거라고 했어요. $3,200만 우선주는 계속 보유할 계획이고, 약 $1억 규모의 스왑 한 건만 2027년에 1.8%p 금리가 오르며, 그 외 스왑은 변동이 없다고 했어요. Harkins 조기 해지는 임차인에게 임대료 감면을 주는 대신 옵션을 받은 구조라 이번 분기에 일회성 수익은 없었다고 했어요.
"네, 전체 공실에 포함되지만, 10만 평방피트는 현재 제대로 활용되지 않고 있어요. 유입을 이끌 앵커 임차인이 없기 때문이에요." — John Albright (CEO)
17% 대출 수익률과 대출 포트폴리오 목표
질문 (Gaurav Mehta · Alliance Global Partners): $3,200만 상업용 대출 수익률이 17%로 이전 대출보다 높은 이유와, 상업용 대출 투자 비중 목표를 물었어요.
답: 수익률이 높은 이유는 거래가 복잡하고 신속하게 자금이 필요했던 차주가 충분히 비교할 시간이 없었기 때문이라고 했어요. 그래서 금리가 높게 책정됐고, 투자 기간도 2년 정도로 짧을 거라고 했어요. 대출 포트폴리오는 감가상각 전 자산의 약 15% 수준이고, 이 비중이 더 늘어나지는 않을 거라고 했어요.
"지금 수준보다 더 늘릴 계획은 없어요." — John Albright (CEO)
레버리지, 자산 매각, Summit Wood, Pompano 임대
질문 (John Massocca · B. Riley): 분기 말 이후 변화, 자본시장 전망, 현재 레버리지와 내년 자산 매각 계획을 물었어요. 또 Summit Wood의 임차인 교체 가능성과 Pompano에서 추가 임대 가능한 면적도 물었어요.
답: 분기 말 레버리지는 6배 조금 안 됐고, 최근 활동으로 6.5배까지 올라갈 수 있지만, 임대 계약과 부지 매각으로 0.2 정도 낮아져 6배 초반이 될 거라고 했어요. 이 수준은 부담 없다고 했어요. 내년에는 기회가 있을 때 자산을 순환시킬 계획이고, 6개월 안에 뭔가 있을 거라고 했어요. Summit Wood는 Kohl's와 Lowe's 임대료가 시세보다 많이 낮은 고품질 자산이고, Pompano는 아직 임대 가능한 공간이 남아 있고 AMP가 미완성 공간 대부분을 채우면서 활기를 불어넣고 있다고 했어요.
"이 모든 활동을 반영하면 레버리지가 6.5배까지 올라갈 수 있어요." — Philip R. Mays (CFO)