2026.10.30 실적 발표 콜 — 2026 전망 상향, 임대·개발 호조
2026년 중간 전망치를 올렸고, 주당 조정 FFO와 동일자산 현금 NOI 전망도 높였어요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $0.41 (예상 $0.35)
핵심 발언
"올해 9개월 동안 총 300만 평방피트 임대 계약을 체결했고, 공실 임대도 강했고 수요도 매우 건강했어요."
"현재의 역동적인 환경을 고려해 Redstone Gateway 마스터플랜을 재검토했고, 개발 가능 면적을 50만 평방피트 추가로 확대했어요."
"동일자산 현금 NOI 성장 중간값을 0.25%p 올려 4.25%로 제시했고, 이는 처음 전망보다 1.75%p 높은 수치예요. 이번 분기 실적이 전망을 웃돌았기 때문이에요."
질문과 답 5
Redstone 확장 계획과 수익률 기준
질문 (Manus Ebbecke · Evercore): Redstone 단지를 얼마나 더 확장할 수 있는지, 추가로 지을 수 있는 건물이나 면적은 얼마나 되는지, 임차 수요는 얼마나 깊은지, 그리고 수익률 기준(언더라이팅)이 바뀌었는지 물었어요.
답: 마스터 플랜을 수정해서 약 50만 평방피트 정도의 건물을 추가로 지을 수 있다고 했어요. 수익률 기준(언더라이팅)은 바꾸지 않았고, 개발비 기준 초기 현금 수익률 8.5%를 계속 목표로 한다고 했어요. 임차 수요는 매우 높아서 개발 기간을 단축할 수 있도록 미리 준비하고 있다고 했어요.
"우리는 과거와 같은 현금 수익률 기준을 유지하고 있는데, 현재 개발비 기준 초기 현금 수익률 8.5%입니다." — Stephen E. Budorick (CEO)
예산 집행 시기와 공간 회수 효과
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 의회 권력 변화가 2027 회계연도 국방부 예산 집행 시기에 영향을 줄 수 있는지, Golden Dome 같은 프로그램이 더 많은 예산 위험에 노출되는지, 그리고 최근 세 건의 선제적 공간 회수에서 임대료 변화와 공실 기간, 반복 가능성은 어땠는지 물었어요.
답: 권력이 바뀌면 임시 국회에서 2027 회계연도 예산이 더 빨리 통과될 수 있고, 2027 회계연도 국방부 예산은 늦어도 2월에는 나올 것으로 예상한다고 했어요. Golden Dome(미사일 방어)은 장기적으로 꼭 필요한 사업이라 예산이 뒤집힐 가능성은 낮지만, 시기는 달라질 수 있다고 했어요. 세 건의 공간 회수 중 하나는 거의 변화 없었고, 하나는 약 20% 올랐고, 하나는 약 20% 내렸다고 했어요. 공실 기간은 거의 없었고, 두 건은 기존 임대료가 거의 0에 가까워서 새 임대료가 크게 개선됐다고 했어요.
"어느 쪽이든 늦어도 2월에는 2027 회계연도 국방부 예산이 나올 것으로 예상합니다." — Stephen E. Budorick (CEO)
신규 국방 사업과 공실률 개선
질문 (Richard Anderson · Cantor Fitzgerald): 새로운 국방 사업이 등장해서 회사가 참여해야 하는지, AI로 인해 사이버 분야가 더 중요해졌는지, 그리고 현재 95.2% 임대 중인 상황에서 공실률을 더 개선할 수 있는지 물었어요.
답: 미사일 방어가 첨단 기술 분야의 핵심이고 Redstone에 집중돼 있다고 했어요. 해군 지휘와 사이버 분야는 Fort Meade와 연관돼 있다고 했어요. 사이버 분야에서 AI는 매우 큰 위협이기 때문에 앞으로 예산이 더 늘어날 것이라고 했어요. 공실률은 지금보다 더 높이기 어렵지만, 앞으로 2–3년 동안 더 올릴 수 있을 것으로 기대한다고 했어요. 임대의 55%는 빈 공간에서, 25%는 만기 전 선임대, 20%는 자산 관리 활동에서 나온다고 설명했어요.
"가장 첨단이고 투자가 많이 이뤄지는 분야가 미사일 방어라고 할 수 있습니다. 그래서 저희가 이 부분을 강조하는 거예요." — Stephen E. Budorick (CEO)
데이터센터 임대 만기와 비핵심 자산 매각
질문 (Seth Bergey · Citi): 앞으로 몇 년간 만기가 도래하는 데이터센터 셸(외형) 면적이 얼마나 되는지, 갱신 때마다 임대료가 비슷하게 오를 수 있는지, 그리고 비핵심 자산 매각 시점은 어떻게 되는지 물었어요.
답: 임대 갱신 때 임대료 인상폭이 최근 3년간 계속 커졌고, 올해는 140%까지 올랐다고 했어요. 예를 들어 110%, 120%, 지금은 140%라는 식으로 올라왔다고 했어요. 만기가 도래하는 전체 면적은 2028년에 30만 평방피트, 2029년에 거의 100만 평방피트지만, 실제 실적에 반영되는 건 약 10% 정도라고 했어요. 가장 영향이 큰 자가 소유 셸은 앞으로 5년 내에는 갱신이 없다고 했어요. 비핵심 자산 매각 시점은 금리와 투자 시장 상황에 따라 달라지며, 금리가 높기 때문에 주주에게 이익이 되는 매각은 앞으로 몇 년은 더 걸릴 것으로 봤어요.
"110%, 120%, 지금은 140%로 올라왔어요." — Stephen E. Budorick (CEO)
가장 큰 위험과 임대료 추이
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 단기적으로 사업에 가장 큰 위험이 무엇인지, 무상임대(프리렌트)가 줄고 있는지, 지금 임대계약에 더 높은 임대료 인상률을 반영할 수 있는지 물었어요.
답: 사업 수요는 글로벌 위협 환경에 따라 결정되는 국방부 예산에 달려 있는데, 이 부분은 걱정하지 않는다고 했어요. 주주에게 실질적으로 영향을 주는 가장 중요한 요소는 금리라고 했어요. 무상임대는 가능한 한 계속 줄이고 있고, Huntsville의 신규 건물에서는 역대 최고 임대료를 받고 있다고 했어요. 여러 시장에서 주변보다 10–20% 높은 임대료를 받고 있어서 앞으로도 가능한 곳에서는 임대료를 더 올릴 계획이지만, 지금이 거의 상한선이라고 했어요.
"주주에게 실질적으로 영향을 주는 가장 중요한 요소는 금리라고 생각합니다." — Stephen E. Budorick (CEO)