BXP, Inc. 실적 발표 콜

Colorado Center 임대와 대출 계획

질문 (Jana Galan · BofA): 로스앤젤레스 시장 전망과 Colorado Center의 대형 임대 만기, 그리고 그곳의 모기지 부채 계획에 대해 물었어요.

답: 경영진은 West LA(웨스트 로스앤젤레스) 수요가 아직 회복되지 않았고, Colorado Center는 미디어 업계 통합과 AI 영향으로 수요가 줄어 느리게 움직이고 있다고 했어요. 단기나 중기에는 Colorado Center의 입주율 개선을 기대하지 않고, 이미 지어진 공간은 적극적으로 임대 마케팅을 하고 있지만, 아직 비어 있는 공간은 공사 전 상태라 임대가 더 어렵다고 했어요.

"우리 포트폴리오에서 수요 회복이 나타나지 않은 유일한 시장이 West LA예요." — Douglas T. Linde (사장)

GM Building 임대료와 임대 상황

질문 (Steve Sakwa · Evercore): 최근 뉴스에 나온 상위 10대 임차인에 대해, 만약 그 공간이 반환된다면 임대료가 시장 대비 어느 수준인지, 그리고 프리미어 공간의 현재 임대 상황에 대해 물었어요.

답: 경영진은 General Motors Building(제너럴 모터스 빌딩)이 사실상 완전히 임대 완료 상태라고 했어요. 이 빌딩의 기존 임대료와 비슷한 프리미어 빌딩의 시장 임대료 사이에 큰 차이가 있다고 했어요. 기존 임대료는 평방피트당 $150 미만인데, 시장 임대료는 $190 이상, 인근 다른 자산은 $300 이상까지도 기대할 수 있다고 했어요.

"General Motors Building은 99.9% 임대 완료 상태예요." — Douglas T. Linde (사장)

343 Madison 투자 수요 변화

질문 (Seth Bergey · Citi): 10년물 금리 변동 이후 343 Madison에 대한 다양한 자본 출처의 투자 수요가 어떻게 달라졌는지 물었어요.

답: 경영진은 343 Madison이 대표적인 프라임 자산이고, 현재 시장에서 이와 비슷한 자산은 거의 거래되지 않고 있다고 했어요. 이 프로젝트는 현재 캡레이트(수익률)가 없는 전체 수익형 투자에 가깝고, 매각은 2029년 완공 후에 이뤄질 예정이라고 했어요.

"이런 자산은 시장에서 거래되는 것이 거의 없거나 아예 없어요." — Owen David Thomas (CEO·회장)

임대 스프레드 성장 속도

질문 (John Kim · BMO): 내년 임대 계약 가시성과 시세 반영(마크투마켓) 가능성을 고려할 때 현금 임대 스프레드가 얼마나 빨리 늘어날지 물었어요.

답: 경영진은 올해 동등 자산 성장률이 약 2.5%이고, 내년에는 이 수치가 크게 빨라질 것으로 기대한다고 했어요. 여러 시장에서 12개월 내 두 자릿수 증가가 나타나고 있고, 앞으로 2–3년간은 입주율 상승이 주요 성장 동력이 될 것이라고 했어요.

"이 수치가 내년에 크게 빨라질 것으로 생각해요." — Michael E. LaBelle (CFO)

자사주 매입 vs 개발·인수

질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 2027–2028년에 BXP가 인수에 적극적으로 나설지, 그리고 이사회가 개발 투자와 자사주 매입을 어떻게 비교하는지 물었어요.

답: 경영진은 자본이 부족한 상황에서는 신규 투자처로 개발이 더 매력적이라고 보고, 앞으로 인수보다는 개발에 더 집중할 계획이라고 했어요. 이사회는 자사주 매입도 계속 검토 중이고, 추가 자본이 생기면 레버리지(부채비율) 중립을 전제로 자사주 매입도 고려할 수 있다고 했어요. 다만, 사전 임대가 완료된 개발 사업이 더 높은 수익을 낼 수 있다면 그쪽이 더 나은 선택일 수 있다고 했어요.

"추가 자본이 있다면, 레버리지 중립을 전제로 자사주 매입을 할 수 있는지 항상 고민하고 있어요. 이는 우리의 전략적 목표와도 맞닿아 있어요." — Michael E. LaBelle (CFO)

2027년 FFO 성장 의미

질문 (Nicholas Yulico · Scotiabank): 앞서 언급한 요인들이 2027년이 2026년보다 성장세가 느리다는 의미인지, 아니면 그런 요인이 없었다면 더 높았을 것이라는 의미인지 물었어요.

답: 경영진은 공식적인 회사 전망은 아니지만, 2027년에도 성장을 기대한다고 했어요. 금리 상승, 차환, 자산 매각 등 여러 어려움이 있지만, 다른 사업 부문은 매우 잘 되고 있고, 동등 자산 NOI(순영업이익)는 내년에 더 높아질 것이라고 했어요.

"2027년에 대한 공식 전망은 아니지만, 내년에 성장이 있을 것으로 기대해요." — Michael E. LaBelle (CFO)

기술 기업 임대 수요와 AI 영향

질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 최근 초대형 클라우드 기업과 설비투자(CapEx) 관련 뉴스가 오피스 임대 수요나 벤처캐피털(VC) 투자 행태에 영향을 주는지 물었어요.

답: 경영진은 기술 기업 수요가 매우 강하고, 현재 시장 성장의 상당 부분이 신규 기업이나 성장 중인 조직에서 나온다고 했어요. Salesforce Tower(세일즈포스 타워)에서 활발한 임대 활동이 있고, 대형 AI 기업들의 수요도 높다고 했어요. 이름을 밝히지 않은 여러 그룹도 적극적으로 공간을 찾고 있다고 했어요.

"기술 기업 수요는 전체 수요의 약 62%로, 약 860만 평방피트에 달해요." — Rodney Diehl

뉴욕 대형 임차인 수요와 공급

질문 (Hilary Spann): 뉴욕에서 대형 임차인들이 실제 필요 이상으로 공간을 확보하는지, 그리고 대형 임차인 수요와 우수 빌딩 공급의 불균형에 대해 물었어요.

답: 이 항목에서는 경영진 답변이 없고, 애널리스트가 뉴욕에서 10만 평방피트 이상을 찾는 임차인이 59곳인데, 우수 빌딩의 가용 공간은 26곳뿐이라 수요와 공급이 맞지 않는다고 언급했어요.

임차인 유지율과 재계약

질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 과거 임차인 유지율, 앞으로 개선 가능성, 그리고 오래된 임대차 계약이 재계약과 유지율에 미치는 영향에 대해 물었어요.

답: 경영진은 단기 만기 임대는 이탈 위험이 더 높고, 이번 분기 단기 유지율은 약 45–50%라고 했어요. 2027년 만기 중 가장 큰 두 건에 대해서는 이미 재계약을 추진 중이고, 만기 건수도 크게 줄어들 것으로 기대한다고 했어요.

"이번 분기처럼 단기 유지율은 45–50% 수준이에요." — Douglas T. Linde (사장)

입주율과 임대료 성장의 중요성

질문 (Ronald Kamdem · UBS): NOI(순영업이익) 성장에서 임대료가 입주율보다 더 중요한 시점이 곧 올지 물었어요.

답: 경영진은 매년 포트폴리오의 일부만 재계약되기 때문에, 현재는 입주율 상승이 시세 반영(마크투마켓)보다 훨씬 큰 영향을 준다고 했어요. 입주율이 93–94%로 안정화되면, 앞으로는 임대료 등 근본적인 펀더멘털 개선이 동등 자산 성장의 주요 요인이 될 것이라고 했어요.

"입주율이 안정화에 가까워질수록, 동등 자산 성장의 모든 부분은 근본적인 사업 펀더멘털 개선에서 나올 거예요." — Douglas T. Linde (사장)

순임대료와 시장 임대 비용 영향

질문 (Floris Van Dijkum · Ladenburg Thalmann): 임대료 상승과 거래 비용(TI, 무상임대, 중개수수료)이 뉴욕, 샌프란시스코, DC, 보스턴에서 어떻게 다른지, 순임대료에 미치는 영향에 대해 물었어요.

답: 경영진은 모든 시장에서 임차인에 대한 혜택(컨세션)이 줄고 있어 임대료 인상분이 순이익에 더 잘 반영된다고 했어요. 시장별로는 TI(임차인 인테리어) 비용이 샌프란시스코가 가장 높고, 무상임대는 DC가 가장 많으며, 중개수수료는 DC와 뉴욕이 보스턴이나 샌프란시스코보다 높다고 했어요.

"샌프란시스코의 TI 비용이 뉴욕, 보스턴, 워싱턴 DC보다 높아요. 특히 프리미어 빌딩 신규 거래에서 그렇습니다." — Douglas T. Linde (사장)

계약 완료 임대의 현금흐름 기여

질문 (Upal Rana · KeyBanc): 계약은 했지만 아직 시작하지 않은 임대가 2027년 현금흐름에 어떻게 기여할지, 무상임대 종료 시점도 포함해 물었어요.

답: 경영진은 2027년 회사 전망은 밝히지 않았지만, 동등 자산 NOI가 2027년에 더 빨라질 것으로 기대한다고 했어요. 2026년 임대에서 발생한 상당한 무상임대가 2027년에 종료될 예정이고, AFFO와 FFO의 현금 부분도 2027년이 2026년보다 개선될 것이라고 했어요.

"FFO의 현금 부분은 2027년에 2026년보다 개선될 거예요." — Michael E. LaBelle (CFO)

343 Madison 수익률 전망

질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 343 Madison 남은 공간의 임대료가 더 강해지면, 원래 목표였던 7.5–8%보다 수익률이 높아질 수 있는지 물었어요.

답: 경영진은 원래 제시한 범위의 상단에 가까운 결과를 기대하는 것이 맞지만, 8%를 넘을 것으로 보지는 않는다고 했어요. 원가보다 높은 가격에 지분을 매각하면 수익률이 더 올라갈 수 있고, 이미 한 번 매각을 완료했고 추가 매각도 추진 중이라고 했어요.

"그게 맞아요. 8%를 넘는다고 말하는 건 아니지만, 범위의 상단에 있을 것으로 봅니다." — Owen David Thomas (CEO·회장)

CapEx(자본적 지출) 수준과 정상화

질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 올해 연간 CapEx(자본적 지출) 규모와, 임대 활동이 많아 평년보다 얼마나 높은지 물었어요.

답: 경영진은 올해는 재계약이 많이 시작돼서 예외적으로 높았고, 이런 수준이 반복되지는 않을 거라고 했어요. 올해 거래 비용은 약 $4.5억이고, 연말까지 $5.5억 수준에서 마무리될 것으로 예상하며, 내년에는 이 수준이 반복되지 않을 것으로 본다고 했어요.

"올해는 $5.5억 전후가 될 것 같아요." — Michael E. LaBelle (CFO)

Times Square Tower 희석 영향

질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 2027년 FFO 성장 전망에 Times Square Tower의 $0.06 희석 효과가 포함됐는지 물었어요.

답: 경영진은 2027년 회사 전망에는 이번 콜에서 언급한 모든 항목이 포함돼 있고, Times Square Tower 희석 효과도 포함돼 있다고 했어요. 이번 설명이 모두를 포괄한다고 확인했어요.

"우리가 언급한 모든 내용이 포함돼 있어요." — Michael E. LaBelle (CFO)