BLACKSTONE MTG TR INC 실적 발표 콜

포트폴리오와 대출 매각 다음 단계

질문 (Tom Catherwood · BTIG): 3분기에 원하던 매각, 해결, 수정 작업을 다 끝냈나요? $2.5억 매각, $6.15억 매각대기, $0.93 회수율에 대해 설명해 주세요.

답: 경영진은 금리 상승 환경을 의식하고 있지만 현재 포트폴리오에 대해 긍정적으로 보고 있다고 했어요. 이번 분기에 워치리스트(문제 가능성이 있는 대출 목록)를 거의 60% 줄였고, 손상된 대출과 보유 부동산은 30% 평가절하했다고 했어요. 이번 분기에 약 $2.5억을 매각했고, 8건의 대출을 매각대기 상태로 옮겼으며, $6,400만의 평가손을 반영해 매각가는 장부가 대비 약 $0.93 수준(90% 초반대)이라고 설명했어요.

"$0.93은 자산을 매각할 때와 분기 말에 우리가 장부에 반영한 금액과 비교해서 산출한 수치예요." — Marcin Urbaszek (CFO)

문제 지속 원인과 배당금 절감 활용

질문 (Rick Shane · JPMorgan): 문제 대출이 계속 나온 이유가 단순히 금리 때문인가요, 아니면 다른 요인도 있나요? 또, 배당금 절감분을 자사주 매입에 쓸 건가요?

답: 경영진은 금리 상승이 특히 기존 대출(사업 계획이 기대에 못 미친 경우)에 큰 영향을 줬다고 했어요. 배당금에 대해서는 자본 배분 결정이며, 장기적인 수익력과 자본 보존에 집중했다고 했어요. 배당금 삭감으로 자사주 매입 등 다양한 투자에 유연하게 자금을 쓸 수 있게 됐고, 4분기와 2027년 전체 배당금도 충분히 지급할 수 있다고 했어요.

"배당금 관련해서는, 결국 자본 배분 결정이고, 장기적인 수익력에 집중한 조치예요." — Tim Johnson (CEO)

멀티패밀리 전망과 주택건설사 JV 리스크

질문 (Jade Rahmani · KBW): 멀티패밀리(아파트 등) 차입자들은 전망을 어떻게 보고 있나요? 실적에 부담이 있을까요? 또, 주택건설사와의 합작(JV) 금융에서 약세 흐름에 따른 리스크는 어떻게 보나요?

답: 경영진은 멀티패밀리의 기본 여건이 여전히 견고하다고 했어요. 임대료가 다시 오르고 신규 공급이 줄었으며, 자사 멀티패밀리 포트폴리오는 유동성이 충분하고 올해 상환도 많았다고 했어요. 주택건설사 JV에 대해서는 주택 공급이 구조적으로 부족하다고 보고, 소규모로 시작하며 대출 구조도 잘 짜여 있다고 했어요(LTV 65% 이하, 담보 분산, 상환 책임 등).

"멀티패밀리 전반을 보면, 말씀하신 대로 기본 여건이 여전히 견고하다고 보고 있어요." — Austin Peña (사장)

배당금 지급 여력과 시카고 대출 현황

질문 (Marissa Lobo · UBS): 2027년 $0.30 배당금에 대해 어느 정도의 분배가능이익(Distributable Earnings)을 예상하나요? 시카고 오피스 대출 해결 상황도 알려주세요.

답: 경영진은 배당금 변경이 자본 배분 결정이며, 단기적으로 부담이 있더라도 4분기와 2027년에는 배당금을 충분히 지급할 수 있을 것으로 본다고 했어요. 시카고 오피스 대출에 대해서는 차입자와 합의에 도달해 해결 논의를 시작했지만 아직 거래가 마무리되지는 않았고, 다음 분기에 더 많은 내용을 공유할 수 있을 것 같다고 했어요.

"지난 분기에 말씀드렸듯, 해당 대출은 차입자와 합의에 도달해 해결 논의에 들어갔어요." — Austin Peña (사장)

레버리지 전망과 대출 매각 vs 부동산 보유

질문 (Harsh Hemnani · Green Street): 현재 레버리지(부채비율) 수준에 대해 어떻게 생각하나요? 배당금 절감분으로 차입금을 상환할 건가요? 또, 손상 대출을 부동산으로 전환(REO)하기 전에 추가 매각할 계획이 있나요?

답: 경영진은 분기 말 기준 레버리지가 부채/자기자본 3.9배로 직전 분기와 거의 변동이 없었다고 했어요. 이는 CECL(대손충당금), 대출 매각 시점, 상환 등에 따른 결과라고 했고, 앞으로도 중간 수준을 유지할 계획이라고 했어요. 대출 매각과 REO(부동산 보유) 중에서는, 대출 매각이 유동성 확보에 도움이 되고 93센트 수준의 매각도 선택지지만, 경우에 따라 부동산 보유가 더 높은 수익을 줄 수 있다고 했어요.

"말씀하신 대로, 이번 분기 말 기준 부채/자기자본 3.9배로 직전 분기와 거의 변동이 없었어요." — Marcin Urbaszek (CFO)

다각화된 자본 배분과 ROE 전망

질문 (Gabe Poggi · Raymond James): 순수임대, 대출 포트폴리오, 주택건설사 금융 등 다양한 분야에 계속 자본을 배분할 건가요? 각 분야의 자기자본이익률(ROE) 전망은 어떤가요? 90일 전과 비교해 변화가 있나요?

답: 경영진은 포트폴리오 다각화가 의도적인 전략이며, 앞으로도 다양한 플랫폼에 자본을 배분해 세분화된 포트폴리오를 유지할 계획이라고 했어요. 레버리지 적용 ROE는 대체로 과거 수준과 비슷하고, 현재도 흥미로운 기회가 있다고 했어요. 자사주 매입도 자본 활용 방안 중 하나로 남아 있다고 했어요.

CECL 충당금 증가와 신규 대출 감소

질문 (Chris Muller · Citizens): 워치리스트가 줄었는데도 CECL(대손충당금)이 늘어난 이유가 뭔가요? 신규 대출이 줄어든 건 방어적 태도 때문인가요, 아니면 분기 변동성 때문인가요?

답: 경영진은 CECL이 늘어난 주된 이유는 자산별 충당금 증가 때문이고, 포트폴리오와 워치리스트가 줄면서 일반 충당금은 오히려 감소했다고 했어요. 신규 대출 감소는 두 가지 모두 영향이 있다고 했어요. 금리 변동성이 거래를 늦출 수 있지만, 여전히 활발한 파이프라인이 있고 이번 분기에도 일부 거래를 성사시켰으며, 앞으로도 자본 배분(자사주 매입 포함)에 신중하게 접근할 계획이라고 했어요.

"전체 CECL이 늘어난 주된 이유는 자산별 충당금 증가 때문이에요." — Marcin Urbaszek (CFO)