2026.10.27 실적 발표 콜 — 실적 호조와 Slate 인수 진행
올해 주당 FFO 전망을 $2.36–2.38로 올렸어요.
매출 $4억 (예상 $4억) · EPS $0.28 (예상 $0.23)
핵심 발언
"이번 분기에 신규 및 갱신 임대 계약을 160만 평방피트 체결했고, 임대료는 평균 25% 올랐어요."
"이번 분기에 4개 프로젝트를 $5,500만 투자해 안정화했고, 평균 10%의 추가 수익률을 냈어요."
"분기 이후, 은행들과 $4억 규모의 딜레이드 드로우 대출을 추진 중이고, 4분기 내 계약 마무리와 함께 인출할 예정이에요."
질문과 답 16
주요 임차인 임대와 파이프라인
질문 (Michael Goldsmith · UBS): 이번 분기 주요 임차인(앵커) 점유율이 회복된 것이 일시적인 영향이 있었는지, 아니면 순수하게 임대가 잘 된 것인지, 그리고 SNO 파이프라인이 줄어든 것이 앞으로 몇 분기 동안 임대 효과가 나타난다는 의미인지 물었어요.
답: 이번 분기 임대는 '순수하게 잘 된(clean)' 임대였고, 하반기에 점유율이 크게 회복됐다고 했어요. 고품질 임차인이 새로 들어오고 있고, 이번 분기에 $1,700만의 임대료가 시작됐으며, 아직 시작되지 않은 임대 계약이 약 $6,900만 남아 있어서 내년 성장에 대한 전망이 있다고 설명했어요.
"'순수하게 잘 된(clean) 임대'라는 표현이 적절하다고 생각해요." — Brian T. Finnegan (CEO)
Slate 자금 조달과 레버리지
질문 (Mizuho): 레버리지가 앞으로 올라갈지, 자연스럽게 줄어들지, 자산 매각이 거래 자금 조달에 어떻게 쓰일지, 그리고 거래 시장 상황이 단기 자금 집행에 어떤 의미가 있는지 물었어요.
답: 한 달 전과 비슷한 전망이고, 연말로 갈수록 자산을 매각하면 현금이 대차대조표에 쌓여 자연스럽게 레버리지가 줄어들지만, 현재 수준을 유지할 것이라고 했어요. 거래 시장은 수요가 강하고, 현재 약 $1.3억 규모의 자산(토지 포함)이 계약 중이거나 협상 중이라 Slate 거래 자금 조달에 자신이 있다고 했어요.
"이번 거래 자금 조달에 정말 자신이 있어요." — Mark T. Horgan
부가 수익 역풍과 임대료 성장
질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 부가 수익(ancillary income) 역풍이 4분기 동일점포 NOI 성장 둔화를 의미하는지, 그리고 이번 분기 4.8% 기본 임대료 성장률이 2027년까지 이어질 수 있는지 물었어요.
답: 임대 갱신 성장률이 중반대(10%대)로 높고, 임차인 유지율과 매출이 좋아서 임대료 추가 인상 여력이 있다고 했어요. 부가 수익 역풍은 주로 시기 차이 때문인데, 작년 4분기에 재개발에서 나온 큰 인센티브 지급이 올해 4분기에 잡혀서 비교가 약해진 것이라고 설명했어요. 이는 예상된 현상이라고 했어요.
"부가 수익 역풍을 생각할 때, 작년 4분기에 재개발에서 나온 큰 인센티브 지급이 있었어요." — Steven T. Gallagher (CFO)
소형 매장 점유율 상승 여력
질문 (Michael Griffin · Evercore): 소형 매장 임대 점유율이 앞으로 얼마나 더 오를 수 있는지, 임차인들이 점유율 대비 임대료 부담이 커져서 반발하는지 물었어요.
답: 소형 매장 점유율 상승에 대한 전망이 뚜렷하고, 재투자 파이프라인이 이를 뒷받침한다고 했어요. 현재 소형 매장 점유율이 전체 포트폴리오보다 수백 bp 낮은데, 프로젝트가 진행되면 개선될 것이라고 했어요. 임차인 실적이 좋고, 유지율이 전년 같은 분기보다 300bp 올랐으며, 이탈은 역대 최저이고, 더 좋은 임차인이 들어오고 있어서 임대료 인상에 대한 반발은 크지 않다고 했어요.
"소형 매장에서도 상승 여력이 뚜렷하게 보이고 있어요." — Brian T. Finnegan (CEO)
리테일 자산 매수자 구성
질문 (Craig Mailman · Citi): 오픈에어 리테일 자산에 들어오는 자금의 성격과 규모, 그리고 자금 집행을 위한 자금 유입이 가격을 흔들 수 있는지 물었어요.
답: 연기금, 국부펀드, 기관투자자, 고액자산가 등 다양한 자금이 들어오고 있고, 현재 수십억 달러 규모의 관심이 있다고 했어요. 가격은 비교적 안정적으로 유지되고 있고, 유동성도 강하지만, 부채가 많거나 신규 개발이 필요한 자산에서는 가격 압력이 더 있을 수 있다고 했어요.
"최근 들어오는 문의만 봐도 수십억 달러의 자금이 유입되고 있어요." — Mark T. Horgan
재개발 파이프라인 규모와 성격
질문 (Samir Khanal · BofA): 약 $3.3억 규모, 수익률 10% 내외의 재투자 파이프라인이 앞으로도 유지될 수 있는지 물었어요.
답: 프로젝트의 규모와 성격 모두 매력적이라고 했어요. 프로젝트가 더 커졌지만 위험은 비슷하고, Publix 개발이나 부지 고밀도화 같은 사례가 있다고 했어요. 현재 진행 중인 파이프라인과 앞으로 공개할 파이프라인을 합치면 약 $10억 규모이고, 재투자는 앞으로도 핵심 전략이 될 것이라고 했어요.
"현재 진행 중인 파이프라인과 앞으로 공개할 파이프라인만 해도 $10억 규모예요." — Brian T. Finnegan (CEO)
임대 계약 후 임대료 수취까지 기간 단축
질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 임대 계약 체결 후 실제 임대료를 받기까지 걸리는 기간이 얼마나 줄었는지, 이런 변화가 SNO 파이프라인의 2027년 시작분에도 반영되는지 물었어요.
답: 프로젝트마다 달라서 정확한 일수는 말하기 어렵지만, 법적 절차 등 여러 단계가 크게 단축됐고, 임차인·지자체와의 관계도 개선됐다고 했어요. 지난 2년간 법적 절차 기간이 약 25% 줄었고, 임차인들이 기존 상태를 더 많이 받아들이면서 자본 지출도 줄고 일정도 앞당겨졌다고 했어요. 이런 개선은 2027년까지 계속될 것이라고 했어요.
"지난 2년간 법적 절차 기간이 약 25% 줄었어요." — Brian T. Finnegan (CEO)
대손과 위험 임차인 리스트
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 이번 분기 대손 상황과 위험 임차인(워치리스트) 변동이 있었는지 물었어요.
답: 임차인 건전성이 역대 최고 수준이고, 대손 추이도 개선돼서 전망을 낮추고 유지했다고 했어요. 3분기는 예상대로 진행됐고, 위험 임차인 리스트도 줄었으며, 여전히 점포 폐점 가능성이 있는 업종(예: 약국)은 모니터링하고, 사무용품 업종 노출은 줄였다고 했어요.
"임차인 건전성이 역대 최고 수준이에요." — Brian T. Finnegan (CEO)
규모 확대와 임차인 관계
질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): Slate 인수로 더 커지면 전국 리테일 임차인과의 협상력이 좋아지거나 새로운 시장 진출에 도움이 되는지 물었어요.
답: 전국 임차인과의 관계는 이미 넓고, Slate와 재투자 계획에 대해 임차인들과 긍정적으로 논의하고 있다고 했어요. '지난 1년간 방문객 9억 명, 임대 계약 8천 건, 미국 주요 리테일 임차인 대부분의 상위 임대인'이라는 점을 강조했고, 플랫폼이 장기 성장에 도움이 되는 인수만 추진할 것이라고 했어요.
"우리는 미국 주요 리테일 임차인 대부분의 상위 임대인이에요." — Brian T. Finnegan (CEO)
임대 조건 개선 요인
질문 (James Feldman · Wells Fargo): 임대 조건(임대료 인상률, 옵션, 보증, 임차인 인테리어, 임대인 공사 등) 중 어떤 부분이 임대 수익성 개선에 기여하는지, 기존 계약의 연 1.7% 성장률이 2.6%로 높아질 수 있는지 물었어요.
답: 여러 요인이 개선에 기여했는데, CAM(공용관리비) 조항이 좋아지고, 고정 CAM 도입이 확대돼 현재 ABR의 41%가 연 4.2%씩 오르고 있다고 했어요. 평균 성장률이 2016년 0.9%에서 현재 1.7%로 올랐고, 특히 지역 임차인에는 옵션을 줄이고, 공정시장가치 개념을 도입해 신규 계약 수준(2.6%)에 가까워질 수 있다고 했어요.
"현재 포트폴리오는 임대율보다 수백 bp 더 빨리 회복 중인데, 2019년에는 정반대였어요." — Brian T. Finnegan (CEO)
Slate 인수 후 성장 속도 변화
질문 (Floris van Dijkum · Ladenburg Thalmann): Slate 인수로 회사의 '성장 속도'가 달라지는지, 신규 임대 성장률 2.6%를 포트폴리오 평균 2%로 만들려면 몇 년이 걸리는지 물었어요.
답: Slate 팀은 최근 1년간 임대 갱신 성장률이 중반대(10%대), 신규 임대 성장률이 40%에 달해 Slate 자산에서도 플랫폼의 성장력이 기대된다고 했어요. 몇 년이 걸릴지 정확히 예측하긴 어렵지만, 꾸준한 개선과 긴 성장 여력을 보고 있다고 했어요.
"Slate 팀은 최근 1년간 임대 갱신 성장률이 중반대(10%대)였어요." — Brian T. Finnegan (CEO)
임차인 유지율의 정상 수준
질문 (Linda Tsai · Truist): 최근 88%에 가까운 임차인 유지율이 새로운 정상인지, Slate 인수와 리머천다이징(재구성) 시 변화가 있는지 물었어요.
답: 높은 유지율은 목표라기보다는 포트폴리오 관리 결과이고, 과거에는 80% 초반에서 중후반까지 올랐다고 했어요. 앞으로도 이 수준, 특히 상단에서 유지할 것으로 보지만, 자산 가치를 높일 수 있다면 시장가보다 낮거나 활용도가 낮은 공간은 회수할 것이라고 했어요.
"앞으로도 이 수준, 특히 상단에서 유지할 것으로 봐요." — Brian T. Finnegan (CEO)
JV/우선주 구조 반복 가능성
질문 (Paulina Rojas · Green Street): Slate식 JV(합작)와 수수료 수익 구조를 반복할 의향이 있는지, 앞으로 관리 수수료가 더 중요한 역할을 할지 물었어요.
답: 입장은 변함없고, 사업 계획과 이해관계가 맞으면 이런 구조를 고려할 수 있다고 했어요. 대형 기관과 합작 경험도 있고, 이런 결정은 기회에 따라 다르며, 포트폴리오 대부분은 자산별 부채가 없는 구조를 선호해 케이스별로 적용할 것이라고 했어요.
"Slate 거래 전과 입장은 같아요." — Brian T. Finnegan (CEO)
재투자 수익률과 금리 변화
질문 (Mike Mueller · JPMorgan): 재투자 심사 기준과 수익률 목표가 금리 변동에 따라 인수와 같이 유연하게 바뀌는지, 아니면 재투자는 다른지 물었어요.
답: 항상 금리 상승을 염두에 두고 투자하지만, 재투자는 최근 더 높은 사전 임대율과 비용 가시성을 요구하고, 투기적 프로젝트는 하지 않는다고 했어요. 올해 자재비는 안정됐고, 인건비 부담도 제한적이며, 금리보다는 사전 임대 확신에 더 집중하고 있다고 했어요.
"재투자에서는 금리보다 사전 임대 확신에 더 집중하고 있어요." — Brian T. Finnegan (CEO)
계약 해지 수수료와 FFO 영향
질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): FFO(운영현금흐름) 증가분 중 동일점포 NOI와 계약 해지 수수료(terminaton fee) 기여도가 각각 얼마나 되는지, 4분기 해지 수수료 전망은 어떤지 물었어요.
답: 2026년에는 해지 수수료가 부담 요인일 것으로 예상했고, 분기별로 변동성이 크다고 했어요. 이번 분기 해지 수수료의 대부분은 실제 임대료로, 영국 보증인을 통해 $200만 이상 회수한 것이라고 했어요. 동일점포 효과는 주당 1–1.5센트 정도이고, 나머지 FFO 증가는 연간 전망 범위 내라고 했어요.
"이번 분기 해지 수수료의 대부분은 실제 임대료 회수였어요." — Steven T. Gallagher (CFO)
2027년 전망 참고사항
질문 (Omotayo Okusanya · Deutsche Bank): 2027년 실적 전망을 세울 때 참고할 만한 점이 있는지, 아니면 내년이 평년과 비슷할지 물었어요.
답: 2027년은 Slate 인수 효과로 평년과 다를 것이고, 2월에 회사 전망을 안내할 예정이라고 했어요. 7월에 스왑이 만기되고, 이를 대비해 $4억 규모의 신규 헤지를 넣었다고 했어요. 그 외에는 공개된 자료에서 2027년까지의 상황을 확인할 수 있다고 했어요.
"Slate 인수 효과로 2027년은 평년과 다르다고 봐요." — Steven T. Gallagher (CFO)