2026.10.28 실적 발표 콜 — 시장 변동성 속 유동성 확보 집중
회사는 유동성을 쌓기 위해 대출 증가 속도를 늦출 계획이며, 현재 유동성은 약 $1.81억이에요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $0.14 (예상 $0.13)
핵심 발언
"이런 시기에는 현금 유동성이 모기지 리츠의 가장 중요한 자산이 된다고 생각해요."
"대출 포트폴리오의 72%가 다가구 주택이고, 올해 두 번째 CLO를 마치면서 약 3분의 2가 비상환, 비시장가치평가 방식으로 조달되고 있어요."
"REO 자산 해소에 계속 진전이 있어요. 이번 분기에는 애리조나 메사와 텍사스 포트워스의 다가구 REO 부동산 매각을 마무리했어요."
질문과 답 6
단기 대출 만기와 신규 대출
질문 (Gabriel Poggi · Raymond James): 이번 분기와 내년 초에 만기가 도래하는 대출을 회사가 어떻게 보고 있는지 물었어요. 신규 대출이 주거용 아파트 외 다른 분야로도 늘어나고 있는지, 그리고 대출 금리 차(스프레드)에 대해서도 물었어요.
답: 이번 분기 만기 도래 대출이 약 $2.75억 정도 있다고 했어요. 이 중 65%는 현재 매물로 나와 있고, Dallas 오피스 대출까지 포함하면 약 80%가 매물로 나와 있다고 했어요. 나머지는 만기가 연장됐다고 했어요. 회사는 만기 120일 전부터 대출자와 대화를 시작한다고 했어요. 신규 대출은 여전히 주거용 아파트가 약 60%로 많지만, 산업용, 호텔, 리테일 분야도 보고 있다고 했어요. 주거용 아파트 대출 금리 차는 2%대 중반, 리테일·호텔은 3%대라고 했어요.
"다가오는 분기에 약 $2.75억의 최종 만기가 있습니다." — Andrew Elmore Witt (COO)
주요 위험, 캡레이트, 부채 수익률
질문 (William Catherwood · BTIG): 시장 변동성 속에서 Brightspire의 주요 위험이 무엇이고, 회사가 어떻게 대응하고 있는지 물었어요. 캡레이트(부동산 수익률) 변화와 기존 주거용 아파트 대출의 부채 수익률도 물었어요.
답: 주요 위험은 장기 금리가 계속 높게 유지되는 것이라고 했어요(10년물 금리가 5.37%였고 5.5%로 갈 수 있다고 했어요). 이 경우 캡레이트가 더 오르고 자산 가치에 영향을 줄 수 있다고 했어요. 유동성이 중요하다고 강조했고, 현금을 보유하면서 대출 자산 성장 속도를 늦출 수도 있다고 했어요. 기회가 있을 때만 적극적으로 움직일 계획이라고 했어요. 주거용 아파트 대출의 현재 부채 수익률은 6% 이상이고, 최근 거래는 7% 수준이라고 했어요. 다른 주거용 아파트 대출은 5% 초반대라고 했어요.
"주거용 아파트의 경우, 현재 대출 자산의 부채 수익률은 6% 이상입니다." — Matthew Heslin
CLO 발행 주기와 대출 자산 규모
질문 (Timothy D'Agostino · B. Riley): 2027년까지 매년 CLO(대출채권담보부증권)를 한 번씩 발행할 계획인지, 2027년 CLO 발행이 2028년으로 미뤄질 수 있는지 물었어요. 2026년 말과 2027년 중반 대출 자산 목표가 미뤄질 수 있는지도 물었어요.
답: 대출 자산 규모는 약 3.1이고, 목표는 3.75 정도라고 했어요. 이를 위해 CLO를 한 번 더 발행할 가능성이 높다고 했어요. 3개의 CLO를 운용할 계획이고, 2027년에 충분히 가능하다고 했어요. 다음 분기에 대출 자산이 줄어들 것으로 보지 않고, 소폭 늘어날 수 있다고 했어요. 시장 상황이 명확해지면 내년 1분기에 더 적극적으로 움직일 수 있다고 했어요.
"3개의 CLO를 운용할 계획입니다." — Michael Joseph Mazzei (CEO)
순대출 증가와 REO 매각에 따른 레버리지
질문 (Christopher Muller · Citizens): 상환이 적어서 순대출 증가가 크지 않지만 플러스일 것으로 봐도 되는지, REO(회수 부동산) 매각과 신규 CLO 발행이 레버리지를 높이는 효과가 있는지도 물었어요.
답: 순대출 증가가 크지 않지만 플러스일 것이라는 점에 동의했고, 즉시 투입 가능한 $1억이 있다고 했어요. 앞으로 몇 달 안에 이 자금을 활용할 계획이라고 했어요. 일부 REO는 레버리지가 낮거나 아예 없어서, 이를 매각하면 대출 자산을 3.5 이상으로 늘릴 수 있고, 이 과정에서 레버리지가 자동으로 높아진다고 했어요.
"$1억이 즉시 투입 가능한 자금으로 있습니다." — Andrew Elmore Witt (COO)
자사주 매입과 오피스 대출 등급 하락
질문 (Jason Weaver · Jones Trading): 주가가 순자산가치보다 많이 낮은데 자사주 매입 의향이 있는지, Blue Bell(펜실베이니아) 오피스 대출이 등급 4로 하락한 이유도 물었어요.
답: 자사주 매입은 주가가 매력적이어서 가능성은 있지만, 시장 상황과 유동성을 반드시 고려해야 하고, 유동성을 희생하면서까지 매입하지는 않겠다고 했어요. Blue Bell 오피스 대출은 만기가 다가오면서 워치리스트로 이동했고, 두 건이 물리적으로 연결된 약 42만 평방피트 오피스 단지라고 했어요. 만기 불확실성 때문에 등급이 하락했다고 했어요.
"모기지 리츠로서 우리가 운용하는 레버리지를 감안하면, 시장 상황을 보고 판단해야 합니다." — Michael Joseph Mazzei (CEO)
배당 커버리지와 이익 흐름
질문 (Gaurav Mehta · Alliance Global Partners): 1–2분기 대출 증가가 느려지면 배당 커버리지(배당을 이익으로 충분히 감당할 수 있는지)와 조정 EAD(주당순이익)가 3분기 수준을 유지할 수 있는지 물었어요.
답: 현재 이익 누수는 분기당 2–3센트 정도로 크지 않다고 했어요. 배당 커버리지는 자본 재투자 속도와 REO 매각 대금에 달려 있고, 이사회가 앞으로 몇 분기 동안 계속 모니터링할 것이라고 했어요. 앞으로의 수치에 대해서는 답하지 않았고, 분기당 2–3센트 누수라는 점만 반복했어요.
"현재 이익 누수는 분기당 2–3센트 정도로 크지 않습니다." — Michael Joseph Mazzei (CEO)