BROADSTONE NET LEASE INC 실적 발표 콜

Triborough 결정에 중요한 요소

질문 (Eric Borden · BMO): Triborough 결정에서 남은 것 중 가장 중요한 건 무엇인가요? 토지 용도(zoning), 전력 계약, 임차인 확약 중에서요. 그리고 2027년 AFFO(조정 후 운용현금흐름) 성장에 가장 영향을 주는 요인은 무엇인가요?

답: 지금은 토지 용도(zoning)가 가장 중요하다고 했어요. 토지 용도가 확정되기 전에는 전력이나 임차인과의 논의를 진전시킬 수 없다고 했어요. AFFO에 영향을 주는 요인으로는 금리와 일반관리비(G&A)를 꼽았고, 이 중에서도 금리 변동이 가장 불확실하다고 했어요.

"지금 우리에게 가장 중요한 것은 임차인, 아니 토지 용도(zoning)를 확실히 하는 거예요." — John D. Moragne (CEO)

자금 조달과 자산 매각 계획

질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 개발과 인수에서 캡레이트(수익률)와 수익이 어떻게 변했나요? 새 프로젝트를 시작할 기준은 무엇인가요? 금리 변동이 UNFI 같은 자산 매각을 통한 자체 자금 조달 계획에 영향을 줬나요?

답: 거래 활동이 둔화됐고 수익률이 다소 올랐지만, 여전히 매력적인 맞춤형 개발(build-to-suit) 기회가 있다고 했어요. 장기적으로 수익에 도움이 되는 거래에 집중한다고 했어요. 현재 $5억 이상의 투자 여력이 있어서 당장 자산을 팔지 않아도 수익성 있는 투자를 할 수 있다고 했고, 필요할 때는 자산 매각도 열려 있다고 했어요.

"지금 당장 $5억 이상의 투자 여력이 있어서 좋은, 매력적이고 수익에 도움이 되는 투자에 투입할 수 있어요." — John D. Moragne (CEO)

콜로라도 2번째 건물과 자본 조달

질문 (Jay Kornreich · Cantor Fitzgerald): 콜로라도 두 번째 건물에 대해 임차인과의 논의가 진전됐나요? 아직 정산되지 않은 선행 자본(주식)은 완공 시 한 번에 정산하나요, 아니면 공사 중에 나눠서 정산하나요?

답: 임차인이 아직 결정 중이고, 두 번째 콜로라도 건물은 2027년에나 결정될 가능성이 높다고 했어요. 조심스럽게 낙관한다고 했어요. 자본 정산은 완공 시점에 맞춰서 하는 게 합리적이고, 분기 중간에 정산하는 경우가 많다고 했어요.

"그 임차인에 대한 결정은 아마 2027년에나 나올 것 같고, 우리가 그들이 추진할 거라고 조심스럽게 낙관하고 있어요." — John D. Moragne (CEO)

맞춤형 개발 파이프라인과 회사 전망

질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 금리 변동성 때문에 맞춤형 개발(build-to-suit) 논의가 느려졌나요? 임차인들의 계획도 바뀌고 있나요? 최근 안정화 요인과, 대손상각이 줄었는데도 AFFO 회사 전망이 그대로인 이유는 무엇인가요?

답: 임차인들이 자금 조달과 금리 변화 때문에 결정을 더 오래 고민하고 있다고 했어요. 회사도 더 이상 수익이 안 나는 거래는 중단했다고 했고, 파이프라인은 여전히 탄탄하다고 했어요. 프로젝트 완공 시점은 각 프로젝트마다 다르고, 자사주 영향이 회사 전망에 미치는 영향은 1센트도 안 돼서 AFFO 범위가 유지됐다고 설명했어요.

부채 헤지와 Triborough 임차인 수요

질문 (Upal Rana · Key): 앞으로 만기되는 부채와 스왑(금리 교환)은 어떻게 관리할 건가요? 조기 리파이낸싱, 헤지 연장, 변동금리 노출 유지 중 어떤 방식을 쓸 건가요? Triborough 임차인 관련 우려는 무엇인가요?

답: 기회가 있을 때마다 대응하고 있고, 현재는 만기를 짧게 가져가고 있다고 했어요. 변동금리 노출은 전체 부채의 약 20–30% 수준이라고 했어요. Triborough 관련해서는 임차인과의 초기 논의에서 수요가 여전히 강하다고 했고, 이미 부지 평탄화 작업이 끝나서 2028년에 전력 공급이 가능하다고 했어요.

"우리가 듣고 계속 보고 있는 것은 수요가 줄지 않고 있다는 점이에요." — John D. Moragne (CEO)

Triborough 최적 시나리오와 자금 조달

질문 (Linda Tsai · Truist): 자본 비용이 높아진 상황에서 Triborough의 최적 시나리오가 바뀌었나요? 자금 조달에 공모주(공개 주식)를 쓸 생각이 있나요?

답: 여전히 산업용 임차인이 뒷받침해주고 있어서 필요하면 산업용 맞춤형 개발로 전환할 수 있다고 했어요. 수조 원 규모 데이터센터를 공모주로 조달하는 건 현재로선 고려하지 않고 있고, 프로젝트를 매각하거나 사모 자본을 유치하는 방안을 생각한다고 했어요.

"이 프로젝트를 위해 우리 재무제표 밖에서 공모주를 조달하는 건 이제는 고려 대상이 아니에요." — John D. Moragne (CEO)

임대수익 상각과 임대료 회수율

질문 (Michael Goldsmith · UBS): $290만 순상각(손실)된 임대수익은 한 임차인과 관련된 건가요? 내년에도 111% 임대료 회수율이 지속될 수 있나요?

답: 임대수익 상각은 소규모 산업용 자산의 임대기간을 단축한 데 따른 것이고, 대손상각 전망과는 무관하다고 했어요. 올해나 내년 실적에 미치는 영향은 거의 없을 거라고 했어요. 임대료 회수율 111%는 매우 높지만, 과거에는 102–105% 정도가 더 현실적이라고 했어요.

"임대수익 상각은 소규모 산업용 자산에서 발생한 상황과 더 관련이 있어요." — Kevin Fennell (CFO)

향후 데이터센터 투자 의향

질문 (Ryan Caviola · Green Street): Broadstone은 복잡성이 더 커진 상황에서 데이터센터 개발을 더 할 계획이 있나요? 미국 내 생산 회귀(온쇼어링) 추세는 어떻게 변하고 있나요?

답: 지금은 콜로라도 2.0과 Triborough에 집중하고 있고, 추가적인 데이터센터 역할은 프로젝트별로 결정할 거라고 했어요. 이런 프로젝트는 투자 규모가 매우 크기 때문이라고 했어요. 온쇼어링에 대해서는 코로나 이후 기업들이 공급망을 재검토하면서 정치적·구조적(장기적) 추세가 모두 있다고 했어요.

"이런 프로젝트는 투자 규모가 매우 커서 우리가 참여할 수 있을지는 프로젝트마다 달라요." — John D. Moragne (CEO)

파이프라인 규모와 건설비 추이

질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 더 큰 첨단 제조나 데이터센터 거래 논의가 있나요? 건설비나 자재 부족 추세는 어떤가요?

답: 현재는 콜로라도와 Triborough에 집중하고 있고, 그 외에도 더 큰 맞춤형 개발 기회를 검토 중이지만 아직 확정된 건 없다고 했어요. 건설비는 프로젝트 예산 기준으로 약 10–15% 올랐고, 이에 따라 임대료와 가격 책정을 신중하게 하고 있다고 했어요.

"건설비가 확실히 오르고 있지만, 덕분에 가격을 제대로 책정하고 임대료도 적정 수준으로 맞출 수 있게 됐어요." — John D. Moragne (CEO)

대형 기술 프로젝트 집중도 관리

질문 (Michael Gorman · US Bancorp / BTIG): 콜로라도나 Triborough에서 수익이 커질 때 포트폴리오 집중도는 어떻게 관리하나요? 임차인 자금 조달 변화가 다른 성장 경로에 미치는 영향은 어떤가요?

답: 콜로라도 임차인이 총 임대수익(ABR)의 6–7%를 차지하는 건 임차인 신용도를 감안하면 괜찮다고 했고, 콜로라도 2.0이 진행되면 더 높아져도 감내할 수 있다고 했어요. Triborough는 별도로 보고, 프로젝트를 매각하거나 사모 자본으로 조달해 재무제표상 집중도 위험이 커지지 않게 할 계획이라고 했어요.

"Project Triborough는 별개의 존재예요. 일종의 초신성(supernova) 같은 거죠." — John D. Moragne (CEO)

산업용 개발과 데이터센터 옵션 유지

질문 (Eric Borden · BMO): 지금 Dryboro 부지에 산업용 패드를 먼저 짓고, 나중에 데이터센터로 전환하는 옵션을 남길 수 있나요? 산업용으로 전환한다면 임차인 확보 전 선투자(스펙 개발)도 가능한가요?

답: 데이터센터 승인, 전력, 임차인 수요가 있다면 부지 전체를 원하는 초대형 클라우드 기업(임차인) 때문에 산업용 개발은 하지 않을 거라고 했어요. 산업용으로 전환한다면 임차인을 먼저 확보하는 게 좋지만, 현지 수요가 강해서 임차인 없이도(스펙 개발) 바로 진행할 수 있다고 했어요.

"550에이커 부지에 산업용을 짓는 건 데이터센터로 전환이 어렵거나 산업용으로 방향을 틀어야 할 때만 할 거예요." — John D. Moragne (CEO)