2026.10.22 실적 발표 콜 — 자산 매각과 부채 상환
3151 Market Street 매각으로 2026년 매출 전망을 $6.81억으로 올렸어요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $0.14 (예상 $-0.17)
핵심 발언
"이번 분기 주요 내용으로, 2026년 매출 전망을 $3.05억에서 $6.81억으로 올렸어요. 3151 Market Street와 텍사스 오스틴의 Solaris House 지분 매각이 주요 원인이에요."
"자체 보유 포트폴리오의 임대율은 90.5%, 점유율은 89%예요."
"앞서 말씀드린 대로, 2027년 IBM 임대 만료를 앞두고 있어 우리에게 약 $1,100만의 순 NOI 영향이 있을 거예요. 사전 임대가 이뤄지면 기존 건물 중 최소 한 채의 리모델링을 시작할 계획이에요."
질문과 답 5
자사주 매입과 부채 상환
질문 (Nick Joseph · Citi): 왜 자사주 매입 목표를 5%–10%로 유지하면서, 그 자금으로 부채를 더 상환하지 않나요? 그리고 One Uptown이 97% 임대됐는데, 이 자산을 재조달할 계획이 있나요?
답: 자사주 매입 목표를 5%–10%로 유지하는 이유는 유연성을 확보하기 위해서라고 했어요. 하지만 실제로는 거의 모든 자금이 부채 상환에 쓰이고 있다고 설명했어요. One Uptown에 대해서는 재조달을 진지하게 검토 중이고, 잠재적 파트너들과 논의하고 있으며, 내년 1분기에 재조달 방안을 검토할 것으로 기대한다고 했어요.
"실제로는 거의 예외 없이 대부분의 자금이 부채 상환에 쓰이고 있어요. 그게 건설 담보 대출이든, 시장에서 채권을 상환하는 일이든 마찬가지예요." — Jerry Sweeney (CEO)
오스틴 개발과 내년 자산 매각 계획
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 오스틴 자산의 경쟁력과 장기 계획은 어떤가요? 그리고 약 $2억 규모의 자산 매각을 언급했는데, 앞으로 몇 분기 동안 추가 자금 유입은 어떻게 예상하면 될까요?
답: 오스틴에서는 Uptown ATX 개발에 집중하고 있다고 했어요. 새로 생기는 기차역이 큰 장점이고, River Place의 일부 건물을 주거용으로 바꾸는 것도 검토 중이라고 했어요. 내년에도 약 $2억, 어쩌면 그 이상 자산 매각이 있을 것으로 예상하고 있고, 이는 시장 내 자산, 비핵심 시장, 토지 매각을 통해 레버리지를 낮추고 유연성을 높이기 위한 것이라고 했어요.
"Tom과 저 모두 언급했듯이, 내년에도 약 $2억, 어쩌면 그 이상 자산 매각이 있을 것으로 예상하고 있어요." — Jerry Sweeney (CEO)
2027년 임대 갱신과 캡레이트 추이
질문 (Michael Lewis · Truist): IBM을 제외하면 2027년에 임대율이 오를 것으로 보나요, 아니면 다른 대형 만기 임대가 있나요? 최근 자본 비용 변화 이후 안정화된 오피스 자산의 캡레이트(수익률) 추이는 어떤가요?
답: 2027년뿐 아니라 2028년, 2029년까지 조기 임대 갱신을 적극적으로 추진 중이고, 이미 일부는 완료했다고 했어요. 이렇게 해서 만기 리스크를 줄이고 포트폴리오 위험을 낮추려 한다고 했어요. 2027년에도 추가 임대가 이뤄질 것으로 보고 있고, 내년에 3만 평방피트 이상 임대 만기가 두 곳 있는데 둘 다 갱신될 것으로 기대한다고 했어요. 매각 가격에 대해서는 3151을 제외하면 평균적으로 중간 8%대 캡레이트로 거래됐고, 최근 금리 변동성 때문에 단기적으로 시장 상황이 바뀌고 있어 2027년 매각 계획을 세울 때 시장 반응을 면밀히 살필 것이라고 했어요.
"2027년, 2028년, 2029년까지 포트폴리오 전반에 걸쳐 조기 임대 갱신을 적극적으로 추진하고 있어요." — Jerry Sweeney (CEO)
임차 수요와 재개발 수익률 목표
질문 (Manus Ebbecke · Evercore): IBM 건물에 관심을 보이는 임차인은 어떤 업종인가요? 기존 지역 기업인가요, 아니면 새로 진입하는 기업인가요? 그리고 이런 재개발에서 목표로 하는 수익률은 어느 정도인가요? 앞으로 ATX 추가 개발에 대한 관심도 있나요?
답: IBM 건물의 임차인 수요는 약 150만 평방피트 규모이고, 2만–3만 평방피트에서 수십만 평방피트까지 다양한 임차인이 있다고 했어요. 기술과 금융 서비스 기업이 고루 섞여 있고, 대부분 지역 내 기업이며, 확장이나 통합을 원하는 경우가 많다고 했어요. 재개발에서는 대략 중간 8%–9%대 수익률을 목표로 하고, 임대 가시성이 높아지고 확실한 재정 약정이 있을 때만 진행할 계획이라고 했어요. 앞으로 블록 B와 D(소매 및 주거용) 개발도 계획 중이지만, 승인과 사전 임대가 이뤄져야만 추진할 것이라고 했어요.
"이 건물들은 대략 중간 8%–9%대 수익률을 목표로 공급할 계획이에요." — Jerry Sweeney (CEO)
3151 매각 이유와 배당 전망
질문 (Upal Rana · KeyBanc): 3151 Market을 임차인과 논의하다가 매각한 이유는 무엇인가요? 필라델피아 도심의 생명과학 임대 시장 상황은 어떤가요? 자산 매각과 IBM 이탈을 감안할 때 배당 지급 가능성은 어떻게 평가하나요?
답: 생명과학 시장이 예전보다 수요가 많이 줄어서, 혼합형(생명과학/오피스) 전략으로 전환했다고 했어요. 매각은 유동성을 확보하고, 앞으로 들어갈 $8,000만 추가 투자도 피하면서, 자금을 고금리 부채 상환에 재투입하기 위한 재무적 결정이었다고 했어요. 배당에 대해서는 2027년 계획을 마무리 중이고, 현재 배당 지급률이 원했던 수준(70%–90%)보다 높다는 점을 인정했어요. 임대 개시와 이자 절감 효과가 반영될 때마다 이사회와 함께 분기별로 배당 결정을 검토할 것이라고 했어요.
"이 프로젝트를 시작했을 때와 달리 생명과학 시장의 수요가 예전보다 많이 줄었어요. 수요 요인은 여전히 있지만, 몇 년 전만큼 강하지는 않아요." — Jerry Sweeney (CEO)