2026.10.27 실적 발표 콜 — 자본 조달과 임대 실적
이번 분기에 $17억을 조달했고, 123만 6,000평방피트를 임대했어요.
매출 $7억 (예상 $6억) · EPS $-3.74 (예상 $-0.03)
핵심 발언
"이번 분기 임대 실적은 1,236,000평방피트로, 최근 7분기 중 가장 많은 임대 실적이에요."
"6월 30일 이후 $17억을 조달했고, 여기에는 8월에 완료한 $10억 규모의 후순위 채권 발행이 포함돼요."
"이번 분기에는 3가지 주요 성과가 있었어요. 첫째, 529,000평방피트의 개발 및 리모델링 공간을 완공했고, 84%가 임대됐으며 연간 순영업이익 $4,000만을 낼 예정이에요."
질문과 답 10
합작법인 현금 흐름 일정
질문 (James Kammert · Evercore): 합작법인(JV)에서 현금 흐름이 바뀌는 일정이 정해져 있는지, 그게 단기적으로 ARE가 보유하는 것에 어떤 영향을 주는지 물었어요. 앞으로의 합작법인도 비슷한 구조(풋/최소 수익 보장)를 쓸 건지도 물었어요.
답: 최소 몇 년 동안 5.5%가 적용되고, 시간이 지나면서 단계적으로 바뀌며, 투자자가 목표 수익률(IRR)에 도달할 수 있도록 풋 옵션도 있다고 했어요. 이런 구조를 앞으로도 쓸지 검토 중이지만, 지금 진행 중인 다른 합작법인은 Campus Point와는 다르다고 했어요.
"네, 최소 몇 년 동안 5.5%가 적용돼요." — Marc Binda (CFO)
임차인 이탈과 계약 만료
질문 (Farrell Granath · BofA): 2026년에 임차인 이탈이 추가로 발생하고, 2027년에도 비슷할 거라는 전망이 실제로 확정된 이탈인지, 아니면 보수적으로 잡은 예상치인지 물었어요. 2027년 협상 중인 임대의 성격(재계약 vs 신규 계약, 공실 기간 예상)도 물었어요.
답: 2027년 임차인 이탈 수치는 예상치이고, 이런 상황은 예측이 어렵다고 했어요. 각 임차인을 개별적으로 심사하고, 임차인이 나가면 미수 임대료를 상각한다고 했어요. 137만 평방피트가 전부 이탈 예정이고, 이 중 60% 이상은 현재 임차인과 협의 중이며, 일부는 협상 막바지, 일부는 초기 단계라고 했어요.
"137만 평방피트는 전부 이탈 예정이고, 이 중 60% 이상은 현재 임차인과 협의 중이에요. 일부는 협상 막바지, 일부는 초기 단계지만, 특정 임차인과 진행 중이에요." — Joel Marcus (창업자)
2027년 개발비와 합작법인 회계 처리
질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 2027년 개발비 지출 예상 범위와 자금 조달, 레버리지(부채비율) 영향에 대해 업데이트를 요청했어요. 합작법인 수익이 보장되는지, 풋 옵션이 있을 때 합작법인을 자본(지분)으로 보는지 부채로 보는지도 물었어요.
답: 앞으로 5주 동안 11.5억–16.5억 달러 예상치를 더 구체화해서 12월 초에 더 정확한 수치를 안내하겠다고 했어요. 이 중 상당 부분은 운영 자산에 쓸 예정이라고 했어요. 합작법인은 영구 자본(지분)으로 처리하고, Alexandria가 콜 옵션을 갖고 있다고 했어요. 또 다른 임원은 수익이 보장되는 건 아니라고 덧붙였어요.
"네, 합작법인은 영구 자본(지분)으로 처리돼요." — Marc Binda (CFO)
자산 가격과 합작법인 회계 처리
질문 (Seth Bergey · Citi): 불확실성 속에서 핵심 자산 가격이 어느 정도인지, Campus Point 합작법인이 회사의 중간 수준 레버리지 목표(통합 및 EBITDA 처리)에 어떻게 반영되는지 물었어요.
답: 상대적으로 좋은 자산은 6%대 캡레이트(수익률)에서 거래될 것 같고, 일반 자산은 더 높을 수 있으며, 시장마다 가격이 다르다고 했어요. Campus Point 합작법인은 계속 통합 처리하고, 해당 EBITDA(영업이익)는 재무제표에 남아 레버리지 계산에 포함된다고 했어요.
"Campus Point 합작법인은 계속 통합 처리하고, EBITDA도 재무제표에 남아 레버리지 계산에 포함돼요." — Marc Binda (CFO)
공실 전망과 첨단 기술 임차인
질문 (John Kim · BMO): 2028년에 공실률이 개선될 것으로 보는지, 첨단 기술 임차인이 임대에 어떻게 기여할지(임대료는 낮지만 시설 투자비도 적은 점) 물었어요.
답: 2028년에 공실률을 높이려면 계속해서 강한 임대 실적이 필요하고, 특히 공실 공간 임대가 중요하다고 했어요. 이번 분기에는 기존에 비어 있던 45만 평방피트를 임대했다고 했어요. 첨단 기술 임차인들은 인프라 때문에 캠퍼스에 들어오고 있고, 입지가 좋은 실험실 건물은 이런 수요에 맞게 용도를 바꿀 수 있다고 했어요.
"그래서 계속 그 부분에 집중해야 하고, 매일 열심히 노력하고 있어요." — Marc Binda (CFO)
자산 매각 수익률과 투자비 분류
질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): 진행 중인 자산 매각 묶음의 GAAP 및 현금 기준 수익률(캡레이트)이 어느 정도일지, 5억 달러 이상 지출이 투자비(CapEx)로 잡히는지 아니면 다른 항목인지 물었어요.
답: 3.55억 달러에는 비핵심 자산과 토지가 섞여 있고, 421 Park 같은 자산은 사실상 수익률이 없다고 했어요. 더 큰 매각 건의 경제성은 논의가 많이 진행 중이니 조금 더 기다려 달라고 했어요. 포트폴리오에는 분명히 자본화되는 비용(이자, 운영비 등)이 있고, 앞으로 토지 지출도 대부분 자본화될 거라고 했어요.
"네, 포트폴리오에는 분명히 자본화되는 비용이 있어요." — Marc Binda (CFO)
임차인 시장 활동과 부분 매각
질문 (Richard Anderson · Cantor Fitzgerald): 임차인 시장 활동이 분기마다 크게 변동하는 게 일회성인지, 2027년에는 어느 정도가 정상인지 물었어요. 또, 앞으로 부분 지분/핵심 자산 합작법인(JV)과 비핵심 자산·토지 매각 중 어느 쪽을 더 추진할지도 물었어요.
답: 이번 분기의 큰 증가는 이례적이었고, 임차인 시장 활동은 보통 변동폭이 ±7% 내외라고 했어요. 분기별로 5% 하락은 정상 범위라고 했어요. 내년에는 부분 지분 거래와 합작법인(JV)도 추진할 예정이고, 앞으로의 합작법인은 핵심·비핵심 등 여러 자산이 섞일 수 있다고 했어요. Megacampus와 다른 핵심 자산도 계속 보유할 계획이라고 했어요.
"여러 자산, 여러 유형의 자산이 포함될 수 있어요. 핵심 자산일 수도 있고 비핵심 자산일 수도 있어요." — Marc Binda (CFO)
임대 추이와 2028년 공실
질문 (Michael Carroll · RBC): 경영진이 거시경제에 여전히 신중한데 3분기 임대가 개선됐고 4분기에도 더 나아질 것으로 보는 이유, 그리고 2028년 71만8,000평방피트 공실이 평균보다 많은 이탈인지, 추가 이탈 가능성도 있는지 물었어요.
답: 생명과학 분야는 여러 하위 분야가 있고, 각기 상황이 다르다고 했어요. 최근 논의와 협상 내용을 보면 4분기에는 상장 바이오텍이 오랜만에 회복세를 보일 것으로 예상한다고 했어요. 2028년 만료 건은 여러 요인이 섞여 있고, Tech Square에서 큰 이탈이 예정된 것이 주요 사례라고 했어요. 몇 달 전보다 임차인 활동이 더 많아졌다고 했어요.
"최근 논의와 협상 내용을 보면 4분기에는 오랜만에 상장 바이오텍이 회복세를 보일 것으로 예상돼요." — Joel Marcus (창업자)
첨단 기술 임차인과 공실 활용
질문 (Wesley Golladay · Baird): 첨단 기술 임차인이 2027–28년 공실 공간을 모든 지역에서 사용할 수 있는지, 일부는 생명과학 임차인을 위해 남겨둘 건지, 첨단 기술 임차인이 들어오면 공실 기간이 줄어드는지도 물었어요.
답: 공간 활용은 케이스마다 다르고, 건물 구조나 인프라에 따라 다르다고 했어요. 캠퍼스 내 일부 쉘(내부 미완성)이나 사무실 공간은 첨단 기술 임차인에게 잘 맞을 수 있다고 했어요. 첨단 기술 임차인은 자금력이 좋아서 직접 시설 투자를 많이 할 수 있기 때문에, 일반적으로 이들이 들어오면 공실 기간이 더 짧아질 수 있다고 했어요.
"일반적으로, 이런 기업들은 자금력이 매우 좋아서 직접 시설 투자를 많이 할 수 있기 때문에 공실 기간이 더 짧아질 수 있어요." — Joel Marcus (창업자)
부분 지분 구조와 임대 속도
질문 (Dylan Burzinski · Green Street): 부분 지분 매각 자금이 주로 합작법인(JV) 같은 구조에서 나올지, 단순 부분 매각에서 나올지, 2028년 임대를 위해 3분기보다 임대 속도를 높여야 하는지도 물었어요.
답: 2026년을 위한 다른 합작법인은 여러 자산(핵심·비핵심)이 섞인 구조가 될 가능성이 높고, Campus Point 구조도 다시 고려할 수 있지만 아직 부분 지분 매각 방식이 어떻게 될지는 이르다고 했어요. 최근 임대 실적은 강했고, 지난 두 분기 동안 거의 80만 평방피트를 임대했다고 했어요. 임대한 공간 중 아직 실제 입주로 잡히지 않은 부분이 많아, 2028년까지 시차가 생긴다고 했어요.
"임대한 공간이 실제 입주로 잡히지 않은 부분이 많이 쌓이고 있어요." — Marc Binda (CFO)