2026.11.2 실적 발표 콜 — 거리 상가 성장과 인수 효과
3분기 동일 자산 NOI가 10.2% 증가해, Acadia는 연간 동일 자산 NOI 전망을 7.5%에서 8.5%로 올렸어요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $-0.03 (예상 $0.07)
핵심 발언
"지난 3년 동안 우리 거리 상가 포트폴리오의 시장 임대료 상승률은 연평균 12%를 넘었어요."
"NAV에 도움이 되고, $2억 인수 시 FFO가 1%p 늘어나는 목표를 달성하는 자산을 추가하고 있어요."
"현재 S&O 파이프라인이 완전히 가동되면 FFO가 약 $0.11 늘어나요. 이 수치는 개발 및 리개발 프로젝트에서 현재 자본화 중인 약 $0.04를 뺀 값이에요."
질문과 답 6
S&O FFO 영향과 시기
질문 (Craig Mailman · Citi): S&O 파이프라인에서 나오는 FFO $0.06–$0.08을 줄일 만한 이사나 다른 요인이 있는지, 추가 $1,500만 파이프라인의 시기와 그 영향이 2027년인지 2028년인지 물었어요.
답: 알려진 이사 계획은 없고, 이미 논의된 항목 외에 추가적인 부담 요인은 없다고 했어요. 자산 매각은 시기의 문제라서, 자산을 팔고 다시 투자하는 과정에서 약간의 시차가 생긴다고 했어요. 파이프라인은 경우에 따라 빠르게 진행될 수 있고, 2027년을 준비하는 데 도움이 되며 2028년에 더 큰 영향을 줄 수 있다고 했어요.
"추가적인 부담 요인은 이미 논의한 것 외에는 없어요." — John Gottfried
North Michigan 현황과 FFO 변화
질문 (Samir Khanal · BofA): North Michigan의 현황, 추가 투자 필요 여부, 수익 기여 가능성, 그리고 NOI 전망을 올렸는데도 FFO 전망이 그대로인 이유와 그 상쇄 요인이 내년에 바뀔 수 있는지 물었어요.
답: North Michigan에서는 비용을 자본화하지 않고 있고, 세금과 보유에 따른 소폭의 수익 감소가 있다고 했어요. AJ는 대형 소매업체들이 입주하면서 임대 활동이 늘고 있고, North Michigan이 2027–2028년 성장 동력이 될 것으로 기대한다고 했어요. John은 NOI가 늘었음에도 FFO가 그대로인 주된 이유는 투자운용 부문에서 순매도자이기 때문이며, 자본이 다시 투자되기 전까지 수수료와 NOI가 잠시 지연된다고 설명했어요.
"North Michigan Avenue가 2027–2028년 우리의 또 다른 성장 동력이 될 것으로 기대하고 있어요." — Alexander Levine
임대율 상승 효과와 Henderson 시기
질문 (Floris van Dijkum · Ladenburg Thalmann): 실제 임대율이 96–97%까지 오르면 얼마나 더 좋아지는지, 과거 최고치와 비교해 어떤지, 그리고 약 $2억이 들어가는 Henderson Avenue의 시기와 내년 반영 여부를 물었어요.
답: 최고 임대율은 약 97%였고, 현재 임대율에는 North Michigan이 아직 포함되지 않아 추가 상승 여지가 있다고 했어요. 전체 임대 완료 시 금액은 구체적으로 밝히지 않았지만, Henderson에서 전략적으로 일부 공간을 남겨두고 있고, SoHo와 Westport에서 단기 임대 기회가 있다고 했어요. Henderson의 약 $2억은 선행 지분 계약을 통해 조달하고, 계약 만료에 맞춰 지분을 투입하며, 프로젝트 일정에 맞춰 지출할 계획이라고 했어요. 약 9% 수익률을 목표로 하고, 부채와 EBITDA 비율을 조정하며 지분을 활용할 예정이라고 했어요.
"최고 임대율은 97% 수준이었어요." — John Gottfried
S&O 기여와 Sunset Park 대출
질문 (Todd Thomas · KeyBanc): 4분기 $0.01, 2027년 $0.06–$0.08이 S&O 임대만 해당하는지, 계약 임대료 증가·금융·외부 성장 등은 제외되는지, Sunset Park 대출 변경의 심사 기준·하방 보호·금리 위험 헤지 여부를 물었어요.
답: 설명한 11센트는 다른 항목을 포함하지 않고 S&O 임대만 따로 본 수치라고 했어요. Sunset Park에서는 메자닌(후순위) 대출에서 전체 부채로 포지션을 바꿨고, $2,000만 상환을 받아 투자 원금이 줄었다고 했어요. 임대율 상승 기회가 있고, 안정화되면 한 자릿수 후반 수익률을 기대한다고 했어요. 대출은 변동금리이고, 변동금리 부채로 조달해 자연스럽게 금리 위험을 헤지하며, 포트폴리오 전체에서 변동금리 노출을 관리한다고 했어요.
"이제 전체 부채 포지션을 보유하게 됐어요." — John Gottfried
딜 소싱과 임대료 상승 여력
질문 (JPMorgan): 추가 딜은 어디서 찾는지, 시장 혼란을 어떻게 활용하는지(예: 129 5th Ave 공실 매입), 앞으로 12–18개월간 현금 임대료와 만기 도래를 감안할 때 임대료 상승 여력은 얼마나 되는지 물었어요.
답: 기관 자금이 오픈에어 리테일로 들어오고 있지만, 회사는 성장성이 크고 무차입 기준 9% 이상 수익이 가능한 자산을 노린다고 했어요. 대부분의 딜은 이미 보유한 지역에서 나오며, 이 지역에서는 회사가 우선적으로 연락을 받고 사전에 임대 계약을 맺거나 공간을 직접 꾸밀 수 있다고 했어요. 임대료 격차(25%)는 지난 분기 기준이고, 시장 임대료가 오르면서 이 격차는 2027년과 2028년에 공간이 돌아올 때 더 커질 수 있다고 했어요. 분기별로 어떤 임대가 돌아오는지에 따라 변동이 있다고 했어요.
"시장 임대료가 계속 오르면, 25% 격차는 2027년과 2028년에 공간이 돌아올 때 더 커질 거예요." — John Gottfried
대도시 시장의 수요
질문 (JPMorgan): 대형 도심 시장 중 수요가 유입되는 곳이 어디인지, 시카고의 Sullivan Center와 State Street도 포함되는지 물었어요.
답: North Michigan Avenue, 샌프란시스코, 그리고 시카고 State Street를 포함한 거의 모든 주요 시장에서 수요가 유입되고 있다고 했어요. AJ는 샌프란시스코에서 T&T, Club Studio, Sprouts 등과 거래가 있었고, 먼저 대형 매장에 집중한 뒤 센터 내 임대료가 높은 소형 매장으로 확장했다고 했어요. Michigan Avenue 북쪽 840번지 쪽으로도 실질적인 모멘텀과 거래가 이어지고 있다고 했어요.
"지난 90일 동안 수요가 크게 늘지 않은 곳이 없을 정도로, 말씀하신 State Street를 포함해 우리가 주목하는 거의 모든 시장에서 움직임이 있었어요." — Kenneth F. Bernstein (CEO)