ARBOR REALTY TRUST INC 실적 발표 콜

REO 매각과 유동성 계획

질문 (Christopher Muller · Citizens): $3,500만 REO 항목이 단순히 맞추기 위한 숫자인지, 필요하다면 더 많은 REO를 매각할 수 있는지 물었어요. 또, 압류 절차가 느려질지와 시장 거래가 다시 시작되려면 10년물 금리가 어느 정도여야 하는지도 물었어요.

답: $3,500만은 특정 자산 한 건에 해당하며, 이미 계약이 체결됐고 허가도 받아서 11월이나 12월에 매각이 마무리될 것으로 예상한다고 했어요. 현재 장부상 REO가 약 $5억이고, 앞으로도 대출을 더 회수할 것으로 보며, 연말까지는 각각 $2.25억 정도를 회수하고 처분할 계획이라 REO 잔액은 대체로 비슷하게 유지될 거라고 했어요. 금리가 높아지면서 30–90일 정도 거래가 멈췄고, 자산 가치는 10%에서 20% 정도 낮아졌지만, 다시 거래가 살아날 것으로 기대하며 앞으로 4–6분기 동안 자산을 정리할 계획이라고 했어요.

주거용 부동산 가치 하락과 유동성 필요

질문 (Richard Shane · JPMorgan): A등급과 B/C등급 주거용 부동산 가격이 얼마나 떨어졌는지, 이게 포트폴리오 정리에 어떤 영향을 주는지 물었어요. 또, 운영에 필요한 현금이 얼마나 되는지, 연말에 만기가 돌아오는 대출을 감당할 수 있는지도 물었어요.

답: A등급 부동산은 약한 시장에서 5%보다 훨씬 더 많이 하락할 수 있고, 일부 시장에서는 15%에서 25%까지 떨어질 수 있다고 했어요. 전체적으로는 포트폴리오의 일부가 5%에서 15% 정도 영향을 받는다고 했어요. 유동성에 대해서는, 보통주 배당을 중단해 현금을 확보했고, 상환·매각·선순위 자금 지원 축소를 통해 추가 자본을 마련할 계획이라고 했어요. 10월 전까지 $1.5억에서 $2억의 추가 자본을 마련할 수 있을 것으로 보고 있다고 했어요. 목표 운영 현금은 $3.5억에서 $4.5억 수준이라고 했어요.

"아직 초기이긴 하지만, 3월 상환 이후 10월 전까지 $1.5억에서 $2억의 추가 자본을 마련할 수 있을 것으로 보고 있어요." — Paul Elenio (CFO)

단독주택 임대 대출 부실과 자본 조달 방안

질문 (Jade Rahmani · KBW): 단독주택 임대(SFR) 사업에서 특별관리대출이 왜 늘었고, 앞으로 어떻게 될지 물었어요. 또, 자본 조달을 위해 워런트나 사모 대출을 쓸지, GSE 에이전시 사업 일부를 매각할지, REO 자산을 현금화하려면 추가 투자(CapEx)가 얼마나 필요한지도 물었어요.

답: 특별관리대출이 늘어난 이유는 연체가 많아지고 자산 가치가 떨어졌기 때문이라고 했어요. 다만, 특별관리는 부실·의심 대출보다 덜 우려된다고 했어요. 자본 조달 방안은 다양한 선택지를 모두 검토하고 있고, 은행들과도 여러 방안을 논의 중이라고 했어요. GSE 에이전시 사업은 일부 매각을 고려한 적은 없지만, 현금 창출력이 뛰어난 가치 있는 사업이라고 했어요. REO 자산의 추가 투자(CapEx)는 자산마다 다르며, 이번 분기에는 약 $800만에서 $900만을 썼다고 했어요.

"일부 매각을 고려한 적은 없지만, 이 사업은 정말 가치 있고 현금 흐름이 좋은 사업이에요." — Ivan Kaufman (CEO)

REO 매각 시점과 점유율

질문 (Gabriel Poggi · Raymond James): 금리가 4% 후반에서 5%대에 머문다면 3월 이후 유동성은 어떻게 생각하는지, REO나 부실채권(NPL)을 급하게 팔아야 한다면 가격은 어느 정도로 보는지, REO 자산의 평균 점유율은 얼마인지 물었어요.

답: 12개월에 걸쳐 자산을 정리하는 계획에 집중하고 있다고 했어요. 이렇게 하면 REO나 대출을 급하게 팔지 않고도 정상 가격에 매각할 수 있다고 했어요. 금리가 내려가면 상황이 더 쉬워지고, 금리가 더 오르면 어려워지지만, 3월까지는 질서 있게 매각할 수 있을 것으로 보고 있고, 이후 기간도 그렇게 할 계획이라고 했어요. 점유율에 대해서는 10-Q 공시 자료에 공실과 점유 현황이 나와 있다고 했어요.

"12개월에 걸쳐 REO를 질서 있게 매각하면 헐값에 팔지 않고 최대한 수익을 낼 수 있다고 보고 있어요." — Ivan Kaufman (CEO)

대출 실행과 우선주 배당

질문 (Crispin Love · Piper Sandler): 이번 분기에 단독주택 임대 대출을 $3.7억 가까이 실행한 이유와, 유동성 확보를 위해 대출 실행을 줄이지 않은 이유를 물었어요. 또, 우선주 배당에 대한 계획이나 업데이트가 있는지도 물었어요.

답: 이번 분기 SFR 대출 중 약 $1.94억은 이미 약정된 대출의 추가 집행이고, 나머지는 신규 대출이라고 했어요. CLO(대출담보부증권) 상품을 채우려면 대출 파이프라인이 필요하고, 대출이 안정되면 CLO나 기관 매각을 통해 자금을 회수할 수 있다고 했어요. SFR 사업이 가장 매력적이라고 보고, 현금과 CLO 자금 사용은 신중하게 결정할 계획이라고 했어요. 우선주 배당은 유동성 상황을 보면서 판단하고 있고, 최근 이사회에서는 논의하지 않았지만 앞으로도 고려할 수 있는 방안이라고 했어요.

"CLO를 채우려면 항상 대출 파이프라인이 필요해요." — Ivan Kaufman (CEO)