2026.10.22 실적 발표 콜 — 임대 호조와 대규모 자금 조달
올해 누적 200만 평방피트 이상 임대해 임대 점유율이 95%로 올랐고, 임대료는 약 15% 상승했으며, 파이프라인은 130만 평방피트예요.
매출 $2억 (예상 $2억) · EPS $1.01 (예상 $-0.25)
핵심 발언
"파이프라인의 구성을 보면 약 4분의 3이 갱신 계약이에요. 갱신 계약에서는 신규 임차인에 비해 혜택이 크게 줄어들어요."
"자산 매각 계획에 대해 올해 내내 말씀드렸는데, 총 11건 중 6건을 이미 발표했어요. 최근 두 건은 Side Street 건물 매각이었고, [구체적인] 수익률로 거래가 성사됐어요."
"이번 주에 호텔 플랫폼 일부를 2억 달러 가치로 매각해 4,000만 달러의 예산 외 현금을 확보했다고 발표하게 되어 특히 자랑스러워요. 이 사업은 대부분의 사람들이 전혀 가치를 두지 않던 부분인데, FFO 20배에 매각했어요. 참고로 SL Green 전체는 FFO 9배에 거래되고 있어요."
질문과 답 14
임대 계약 진행 상황과 시세 반영
질문 (Nicholas Yulico · Scotiabank): 임대 계약 진행 상황이 어떤지, 내년을 앞두고 시세 반영(기존 임대료 대비 새 임대료 상승폭) 추세가 어떤지, 올해 일회성 비교 대상이 있었는지 물었어요.
답: 임대 계약 파이프라인이 130만 평방피트 이상이고, 이 중 약 84만 평방피트는 현재 활발히 임대 협상 중이라고 했어요. 시세 반영은 매우 건강하며 20%를 넘는 수준이라고 설명했어요. 자산 매각 프로그램도 진행 중이고 대부분 거래가 순조롭게 진행되지만, 일부는 가격 탐색을 위해 시간을 두고 있다고 했어요.
"올해 내내 경험한 시세 반영은 매우, 매우 건강합니다. 20%를 넘는 수준이라고 생각합니다." — Steven Durels
캡레이트와 신규 개발
질문 (Steve Sakwa · Evercore): 임대료와 금리가 높아진 상황에서 캡레이트(부동산 투자 수익률)에 어떤 영향이 있는지, 346 같은 신규 개발 기회에 대한 생각을 물었어요.
답: 캡레이트는 금리와 임대료 상승에 따른 이익 성장 모두에 달려 있다고 했어요. 미드타운 핵심 자산의 경우 캡레이트가 5%에서 6% 사이에서 크게 벗어나지 않을 것으로 예상했어요. 개발 관련해서는 346이 현재 철거 중이고 12월에 인허가를 시작할 예정이라고 했어요. 대부분의 신규 핵심 부지는 완공 시점에 평방피트당 $240에서 $270 정도의 임대료를 예상해, 금리가 높아도 사업성이 있다고 했어요.
"오늘날 핵심 입지의 신규 개발 부지는 대부분 완공 시점에 평방피트당 $240에서 $270 정도의 임대료를 예상해 사업성을 검토하고 있습니다." — Marc Holliday (CEO·회장)
자산별 가격 기대치와 임차인 혜택
질문 (Peter Abramowitz · Deutsche Bank): 임차인에게 제공하는 혜택(컨세션)과, 임대가 잘 된 핵심 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 기대치가 어떻게 다른지 물었어요.
답: 임차인 개선비(임차인 맞춤 공사비)는 여전히 높지만, 무상 임대 기간은 줄고 있다고 했어요. 기존 임차인 재계약 시 제공하는 혜택은 신규 임차인보다 훨씬 적어 순수익 임대료가 개선되고 있다고 했어요. 가격 측면에서는 다양한 매수자층이 있고, 자산 유형별로 거래가 이어질 것으로 보지만, 금리 변동성 때문에 가격 탐색과 약간의 지연이 있을 수 있다고 했어요.
"현재 시장에는 다양한 매수자층이 활발하게 존재하며, 앞으로도 거래가 이어질 것으로 봅니다." — Harrison Sitomer
남은 자산 매각 시점과 수수료/이자 영향
질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): $0.25 역풍(수익 감소) 중 수수료와 이자 비중, 남은 자산 매각이 언제 마무리될지 물었어요.
답: $0.25 중 약 $0.05는 수수료 수익이고 나머지는 이자 비용이라고 했어요. 전체 회사 전망은 12월에 안내할 예정이라고 했어요. 남은 4건의 매각 중 2건은 하나가 곧 마무리되고, 하나는 연말까지 완료를 목표로 하지만 내년 초로 넘어갈 수도 있다고 했어요. 나머지 거래는 이제 막 시작해 가격 탐색이 필요하다고 했어요.
"계획 중인 4건 중 2건은 하나가 곧 마무리되고, 하나는 연말까지 완료를 목표로 하지만 내년 초로 넘어갈 수도 있습니다." — Harrison Sitomer
부실채권 펀드 기회와 Summit 비용
질문 (Blaine Heck · Wells Fargo): 부실채권 펀드가 어디서 가장 좋은 수익 기회를 찾는지, Summit의 영업손실이 개장 전 비용 때문인지 물었어요.
답: 펀드는 대출 인수, 신규 대출 실행, 기존 대출의 연장 및 증액 등 다양한 활동을 하고 있고, 변동성이 큰 시기에 이런 활동이 특히 활발하다고 했어요. Summit의 3분기 비용이 높은 것은 매년 3분기에 Summit이 매출 연동 임대료를 내고, 내년 개장 전 파리 지점 공사비가 반영됐기 때문이라고 했어요.
"오늘날 가장 좋은 기회는 대출 인수와 신규 대출 실행의 조합에서 나타나고 있습니다." — Harrison Sitomer
F&B 사업 가치와 영향
질문 (John Kim · BMO): F&B 사업이 무엇을 포함하는지, 순자산가치(NAV)에서 다른 자산에 포함됐는지, $0.20 이자 역풍 중 245 Park 관련 비중이 얼마나 되는지 물었어요.
답: F&B 사업은 Summit이나 부동산을 제외한 이벤트 및 편의시설 내의 호텔·식음료 운영을 말하며, 순자산가치에서는 원가 기준으로 다른 자산에 포함되어 있고, 매각 시 평가이익이 발생했다고 했어요. 245 Park는 $0.20 이자 역풍에 거의 영향이 없었고, 현재 시장에 나와 있어 가치 평가는 언급하지 않겠다고 했어요.
"경쟁상 이유로 현재 시장에 나와 있어 가치 평가는 언급할 수 없습니다." — Harrison Sitomer
OVA 회계수익과 Summit 전망
질문 (Anthony Paolone · JPMorgan): OVA 회계수익이 변동됐는지, Summit의 영업손실이 연간 회사 전망에 영향을 미쳤는지 물었어요.
답: OVA의 $0.80 회계수익은 지난 분기와 변함없지만, 분기별 배당금은 달라서 3분기와 4분기 금액이 다르다고 했어요. Summit의 연간 회사 전망은 처음 예상보다 낮아졌고, 수익 감소를 비용 절감으로 상쇄하고 있다고 했어요.
"전망이 낮아졌습니다. Marc가 언급했듯이 상대적으로는 잘 대응하고 있습니다." — Matthew Diliberto (CFO)
내년 자산 매각의 주요 요인
질문 (Caitlin Burrows · Goldman Sachs): 내년 자산 매각이 부채 비용 때문인지, 2027년 매각은 2026년과 비슷할지 물었어요.
답: 자산 매각은 가치 실현 후 매각하는 자산과, 자금 조달 및 수수료 수익 확대를 위한 공동 투자(JV)로 나뉜다고 했어요. 2027년에는 단순 매각보다 공동 투자가 더 많아질 것으로 예상했고, 남은 자산은 시세 반영 성장 여력이 높은 우량 자산이라고 했어요.
"내년에는 단순 매각보다 공동 투자가 더 많아질 것으로 보입니다." — Marc Holliday (CEO·회장)
750 Third Avenue 전환 일정
질문 (Jana Galan · BofA): 750 Third Avenue 재개발 일정과 자금 조달 계획을 물었어요.
답: 약 750가구의 주거용으로 전환하는 사업이 상당히 진척됐고, 내부 철거와 기둥 보강이 완료됐으며, 최대 세제 혜택을 받기 위해 허가도 받았다고 했어요. 12월쯤 건설 자금 조달이 마무리될 것으로 보고, 2029년 준공을 목표로 한다고 했어요.
"건설 자금 조달은 12월쯤 마무리될 것으로 보고 있습니다." — Harrison Sitomer
기타 포트폴리오 임대와 수수료 사업 성장
질문 (U.S. Bancorp): Lexington, Third, Sixth Avenue 포트폴리오의 임대 진척과, 금리가 높게 유지될 때 수수료 사업(자산관리·특수자산관리)이 얼마나 성장할 수 있는지 물었어요.
답: 이들 지역에서 임대 속도가 강하고, 특정 건물에서는 임대료가 크게 올랐으며, 공급이 줄어 임차인 수요가 높다고 했어요. 수수료 사업은 특수자산관리와 자산관리 부문 모두 활발히 성장 중이고, 다양한 자산에 노출돼 있어 장기적으로 성장할 것으로 봤어요. 2027년까지도 성장세가 이어질 것으로 예상했어요.
"앞서 언급했듯이, 현재 우리는 미국에서 가장 활발한 SASB(특수자산관리) 사업자입니다." — Harrison Sitomer
조기 재계약과 346 임차인 수요
질문 (Annabelle Ayer · Barclays): 언제 조기 재계약을 맺는 게 좋은지, 346 Madison의 임차인 수요와 다음 단계가 무엇인지 물었어요.
답: 지금 경제 조건이 매력적이면 미래에 더 나은 조건을 기대하며 기다리기보다 바로 계약을 체결하는 것이 낫다고 했어요. 임대료를 확정하고 임차인 혜택을 줄이려 한다고 했어요. 346 Madison은 2031년 4분기에 공사가 끝나지만, 이미 마케팅을 시작했고 대형 임차인과 계약 조건 논의도 진행 중이라고 했어요.
"기회가 있고 경제 조건이 매력적이면 바로 계약을 마무리하는 게 좋습니다." — Steven Durels
동일자산 NOI 전망과 임대 투자비
질문 (Ronald Kamdem · Morgan Stanley): 2027년 동일자산 NOI(순영업이익) 10% 목표가 여전히 유효한지, 임대 투자비(CapEx) 추이를 물었어요.
답: 2026년 실적이 더 좋아지고 운영비 인플레이션 압력이 있지만, 2027년 동일자산 NOI 10% 목표는 그대로라고 했어요. 운영비는 잘 통제되고 있다고 했어요. 임대 투자비는 앞으로 몇 년간 점차 줄어들 것으로 보지만, 임차인이 직접 통제하는 TI(임차인 맞춤 공사비) 지출은 예측이 어렵다고 했어요.
"2026년 실적이 더 좋아져 목표 달성이 더 어려워졌고, 운영비 인플레이션 압력도 있지만 2027년 10% 목표는 그대로입니다." — Matthew Diliberto (CFO)
미드타운 자산 매수자층
질문 (Seth Bergey · Citi): 미드타운 핵심 오피스 자산의 매수자 수나 유형이 변했는지, Summit 실적 개선을 위한 방법이 무엇인지 물었어요.
답: 매수자층은 여전히 다양하며(1031 교환, 기관, 국내외 투자자 등), 뉴욕 오피스에는 부채와 지분 모두 자금 유입이 강하다고 했어요. Summit은 올해 관광 수요가 기대보다 약했고(FIFA 영향 포함), 앞으로는 국내·지역 방문객을 겨냥해 마케팅을 강화해 늦가을과 2027년 실적을 개선할 계획이라고 했어요.
"지금까지 매각 실행 과정에서 1031 매수자, 기관, 국내 투자자 등 다양한 매수자를 경험했습니다." — Harrison Sitomer
F&B 매각 수익과 만기 대응
질문 (Michael Lewis · Truist): 매각한 F&B 사업이 얼마나 수익을 냈는지, 곧 만기가 도래하는 일부 모기지(담보대출)를 재조달할지 매각할지 물었어요.
답: F&B 사업은 연간 FFO 기준 약 $200만의 수익을 냈고, 20배 FFO 배수로 매각됐다고 했어요. 만기 도래 자산의 재조달 또는 매각 여부는 구체적으로 밝히지 않았지만, 2027년 자금 조달 계획이 상당히 진척됐고, 포트폴리오 전반에서 기회가 있을 때마다 재조달과 DPO(할인 상환)를 추진할 계획이라고 했어요.
"네, 연간 FFO 기준 약 $200만의 수익을 냈습니다." — Matthew Diliberto (CFO)