2026.10.22 실적 발표 콜 — 재무상태와 투자활동 현황
경영진이 2026년 순투자 활동 목표를 최소 $8억으로 높였어요.
매출 $1억 (예상 $1억) · EPS $0.08 (예상 $0.09)
핵심 발언
"3분기에 $2.73억의 강한 총 투자 활동을 완료했고, 혼합 현금 수익률은 7.4%였어요."
"자본시장 측면에서 $5.5억의 추가 자금 조달 약정을 확보했고, 가중평균 부채 만기 구조를 연장해 2029년까지 큰 규모의 채무 만기는 없어요."
"분기말 기준 공실 자산이 1개뿐이라 임대율은 99.9%였어요. 가중평균 임대기간은 10.1년이고, 투자등급 및 투자등급 성격의 임차인이 ABR의 58% 이상을 차지해요."
질문과 답 10
자본 운용 계획과 레버리지
질문 (Haendel Sanjoust · Mizuho): 자본을 얼마나 더 쓸 수 있는지, 앞으로 자본 운용 속도가 느려질지, 자산 매각이 늘고 레버리지가 높아질지 물었어요.
답: 경영진은 레버리지 기준선의 중간값인 5배에 도달하기 전까지 약 5억 5,000만의 순투자 여력이 있다고 했어요. 내년에는 주식 발행 없이도 전년 같은 분기보다 중간 한 자릿수대 AFFO(조정 후 운용현금흐름) 성장이 가능하다고 봐요. 다만 속도는 자본 조달 비용과 자본 집행 속도에 따라 달라질 수 있다고 했어요. 이미 조달한 자본은 신중하게 쓸 계획이에요.
"앞으로 5개 분기를 생각하면, 약 5억 5,000만의 순투자 여력이 있어요." — Daniel Paul Donlan (CFO)
임차인 신용과 거래 시장 상황
질문 (Jay Kornreich · Cantor Fitzgerald): 임차인 신용, 특히 임대료 커버리지 1배 미만 구간의 변화와 워치리스트, 회사 전망이 바뀌었는지 물었어요. 전체 거래 시장과 파이프라인이 건강한지도 물었어요.
답: 경영진은 신용 문제는 거의 없고, 913개 자산 중 한두 개 정도만 해당되며, 특별한 문제는 예상하지 않는다고 했어요. 1배 미만 구간이 줄어든 건 자산 매각과 자산/매장 실적 개선 영향이 있다고 했어요. 거래 시장은 공급은 여전히 많지만 수요가 약해졌고, 가격 재조정이 이뤄져야 더 적극적으로 나설 수 있다고 했어요.
"특별한 문제는 없을 거라고 생각해요." — Mark Manheimer (CEO)
주식 발행 기준과 투자 스프레드
질문 (Nick Joseph · Citi): 주식 발행 기준과, 주식 발행 전 투자 스프레드가 얼마나 돼야 하는지 물었어요.
답: 경영진은 현재 투자 스프레드는 약 0.6–0.7%p이고, 과거에는 1%p 이상일 때 주식 발행을 고려했다고 했어요. 현재 투자 여력이 충분해 당장 주식 발행 계획은 없고, 내년에도 필요하지 않을 수 있다고 했어요. 스프레드가 지속적으로 개선되면 다시 검토할 수 있다고 했어요.
"현재 스프레드는 약 0.6–0.7%p 수준이에요." — Daniel Paul Donlan (CFO)
캡레이트 조정 속도와 주식 발행 시점
질문 (Greg McGinniss · Scotiabank): 이번 사이클에서 캡레이트(투자수익률)가 과거보다 더 빨리 움직일지, 가격 재조정에 나서는 매도자 특징, 신규 투자 평가 때 과거 조달 자본과 현재 환경 중 무엇을 더 보는지 물었어요.
답: 경영진은 이번에는 매도자와의 대화가 더 건설적이어서 캡레이트가 더 빨리 조정될 수 있다고 봐요. 다만 얼마나 빠를지는 확실하지 않다고 했어요. 매도자의 유연성은 전문성과 거래 압박 정도에 따라 달라진다고 했어요. 신규 투자 평가 때는 과거 주식 발행 시점이 아니라 현재 시장 상황을 본다고 했고, 주식 발행은 앞으로 몇 분기 동안은 적고 2027년 하반기에 늘어날 수 있다고 했어요.
"이번에는 시장 참여자들이 상황을 더 잘 이해하는 것 같아요." — Mark Manheimer (CEO)
주식 결제, 신용등급, 자산 매각
질문 (Michael Goldsmith · UBS): 지금 주식 결제로 부채를 상환한 이유와, 낮아진 레버리지가 신용평가사와의 논의에 미칠 영향, 약국·달러스토어 부문 자산 매각 계획을 물었어요.
답: 경영진은 주식 결제가 신용평가사와의 관계에 도움이 된다고 했어요. 평가사들은 선물계약을 제외한 레버리지를 보기 때문에 5배면 6.5배 기준보다 충분히 낮다고 했어요. 주식 결제로 7년 만기 대출 인출 시점을 늦추고, 더 좋은 조건으로 대출을 바꿀 수도 있다고 했어요. 약국·달러스토어 부문 매각은 계속할 계획이고, 4분기에도 추가 매각이 있을 예정이에요. 더 좋은 자산이나 구조(예: 보너스 감가상각 매수자)로 자본을 재배치할 기회도 계속 찾을 거라고 했어요.
"내년에 추가 신용등급을 받을 때도 신용평가사와 계속 건설적으로 대화할 수 있을 거라 기대해요." — Daniel Paul Donlan (CFO)
커버리지 개선 요인과 매도자 유연성
질문 (Eric Borden · BMO): 임차인 마진/커버리지 약화된 업종이 있는지, 이번 분기 커버리지 개선이 매장 실적과 신규 투자 중 어디서 더 나왔는지, 가격 외 조건 협상 가능성도 물었어요.
답: 경영진은 커버리지 개선은 주로 일부 자산 매각 덕분이고, 기존 포트폴리오 커버리지는 소폭 개선돼 안정적이라고 했어요. 신규 투자는 커버리지 3.5배 수준으로 평균을 약간 낮췄지만, 이 정도는 괜찮다고 했어요. 매도자 유연성 덕분에 약한 자산을 걸러낼 수 있었고, 세일-리스백 등에서는 가격 외 조건도 협상할 수 있다고 했어요.
"이번 개선은 대부분 일부 자산 매각 덕분이에요." — Mark Manheimer (CEO)
거래별 캡레이트 상승폭
질문 (Linda Tsai · Truist): 3분기 가격 재조정 거래에서 캡레이트가 얼마나 올랐는지, 4분기에는 얼마나 더 오를지, 어떤 업종에서 가장 빨리 올랐는지 물었어요.
답: 경영진은 3분기 말 10건의 거래에서 평균 약 0.3%p 가격을 조정했다고 했어요. 4분기에는 더 큰 상승을 기대하지만, 실제로는 매도자와의 협상 결과에 달려 있다고 했어요. 캡레이트 변화는 업종보다는 매도자 전문성과 거래 압박에 더 영향을 받는다고 했어요.
"3분기 말 10건의 거래에서 가격을 다시 조정할 수 있었어요." — Mark Manheimer (CEO)
파트너 지원을 위한 대출 기회
질문 (Alex Fagan · Baird): 대출 기회에 대한 기대가 바뀌었는지, 대출이 인수나 파트너 지원으로 이어질 수 있는지 물었어요.
답: 경영진은 평소와 다른 특별한 대출 기회는 아직 보지 못했다고 했어요. 시장 혼란이 길어지면 일회성 기회가 생길 수 있으니, 그런 상황이 오면 검토할 예정이라고 했어요.
"대출 쪽에서는 아직 특별한 기회는 보지 못했어요." — Mark Manheimer (CEO)
모기지론 기회와 시기
질문 (Jana Galan · BofA): 지난번 시장 혼란 때 모기지론 기회가 파이프라인에 들어오는 데 얼마나 걸렸는지, 특정 임차인 업종이나 구조도 고려하는지 물었어요.
답: 경영진은 소유권으로 전환되는 대출 등 모든 기회를 고려할 수 있고, 대출 규모가 작아 여력이 많다고 했어요. 지난번에는 이런 기회가 나타나는 데 한두 분기 정도 걸렸고, 이번에도 언제 생길지 예측하기 어렵다고 했어요. 자금 조달이 무산되거나 대출자가 금리 고정 조건을 재조정하는 상황을 계속 모니터링할 거라고 했어요.
대출 상환과 투자 기준
질문 (Upal Rana · KeyBanc): 대출 상환이나 전환이 얼마나 있을지, 그로 인한 수입 대체가 신규 투자 필요에 어떤 영향을 주는지, 신규 투자 평가 때 과거 조달 자본과 현재 자본 조달 비용 중 무엇을 더 보는지 물었어요.
답: 경영진은 대부분의 대출 상환은 신규 개발이나 신규 대출로 대체돼, 상환된 자금이 그대로 남는 경우가 많다고 했어요. 다만 일부 규모가 큰 저금리 대출은 자본을 자유롭게 할 수 있다고 했어요. 신규 투자 평가 때는 과거 주식 발행 시점은 고려하지 않고, 현재 자본 조달 비용과 스프레드를 본다고 했어요. 과거 주식 발행은 현재 투자 결정에 영향을 주지 않는다고 했어요.
"신규 투자 결정 때 과거 주식 발행 시점은 전혀 고려하지 않아요." — Mark Manheimer (CEO)