ESSEX PPTY TR INC 실적 발표 콜

지역별 신규 임대료 상승

질문 (Nicholas Yulico · Scotiabank): 3분기 전체적으로, 그리고 북캘리포니아와 다른 지역의 신규 임대료 상승은 어땠나요?

답: 경영진은 전체 임대료 성장(신규와 갱신을 합친 수치)에 집중한다고 했어요. 신규 임대료만 올리려고 입주율을 희생하면 전체 수익이 줄어들 수 있기 때문이라고 설명했어요. 올해 신규 임대료 상승은 작년보다 훨씬 좋았고, 직전 분기보다도 나아졌다고 했어요. 북캘리포니아는 여전히 매우 강하고, 시애틀과 LA도 개선되는 모습을 보이고 있다고 했어요.

2027년 신규 임대료 성장 전망

질문 (Steve Sakwa · Evercore): 고용 시장이 혼재되어 있고 공급이 적은 상황에서 2027년에 신규 임대료 성장이 더 빨라질 수 있을까요? 4분기와 2027년 초 갱신 임대료는 어떻게 될까요?

답: 경영진은 전체 임대료 성장에 우선순위를 두고, 신규 임대료만 올리려고 입주율을 희생하지 않겠다고 했어요. 북캘리포니아는 계속 강하고, 시애틀은 기술직 일자리 회복으로 긍정적인 흐름을 보이고 있으며, LA도 점진적으로 나아지고 있다고 했어요. 4분기 갱신 임대료는 4% 중반대, 신규 임대료는 5% 초반에서 중반대, 실제 갱신 임대료는 4% 중반대가 될 것으로 예상한다고 했어요.

"갱신 임대료는 4분기에 4% 중반대에서 나가고 있고, 이는 계획에 없던 일이며 우리가 원래 기대했던 것보다 조금 더 강한 수준이에요." — Angela L. Kleiman (CEO)

10월 임대료 차이와 인센티브 변화

질문 (Brad Heffern · RBC): 10월 임대료 차이는 어떻게 되고, 시장별 인센티브(입주 혜택)는 어떻게 바뀌었나요?

답: 경영진은 10월 임대료 차이는 대체로 계획과 비슷하고, 계절적으로 비수기에 접어들면서 점차 줄어드는 추세라고 했어요. 북캘리포니아가 가장 강해서 신규 임대료 차이가 10%를 훨씬 넘고, 다른 지역은 10월에 마이너스라고 했어요. 인센티브는 포트폴리오 평균이 작년 약 6일에서 올해 약 10일로 늘었고, 4분기에는 약 일주일 수준이라고 했어요. 북캘리포니아는 사실상 인센티브가 없고, PNW(퍼시픽 노스웨스트)는 일주일 미만, 남부 캘리포니아는 일주일 조금 넘는다고 했어요.

"10월 임대료 차이는 대체로 계획과 비슷해요." — Angela L. Kleiman (CEO)

Earn-in과 시애틀 시장 영향

질문 (Eric Wolfe · Citi): Earn-in을 확인해주시고, 마이크로소프트 감원이 시애틀 시장이나 내년 말 변화에 영향을 주나요?

답: 경영진은 Earn-in이 원래 약 150bp였고, 지금은 5–10bp를 추가로 반영한다고 했어요. 작년에는 약 85bp였다고 했어요. 시애틀에 대해서는 마이크로소프트 관련 발표가 있었지만, 실업률과 실업수당 청구가 장기 평균보다 훨씬 낮아서 감원이 시장에 흡수됐거나 재취업이 이뤄졌고, 시장 기능에 큰 영향은 없었다고 했어요.

"우리가 한 달 전에 약 150bp로 발표했던 Earn-in은 지금은 약 5–10bp를 추가로 반영하고 있어요." — Angela L. Kleiman (CEO)

항공우주 고용과 시애틀 세부 시장

질문 (Alexander Goldfarb · Piper Sandler): 남부 캘리포니아의 항공우주·방산 고용이 이미 아파트 수요에 영향을 주고 있나요? 시애틀 세부 시장과 위험 요인도 설명해 주세요.

답: 경영진은 항공우주·방산 분야에서 신규 투자와 배정이 이뤄지고 있어 미래에 중요한 성장 동력이 될 수 있지만, 실제 고용은 이제 막 시작돼 효과가 나타나려면 시간이 걸릴 것이라고 했어요. 시애틀은 이스트사이드가 인구 이동으로 혜택을 보고 있고, 도심은 공급 과잉이 있지만 신규 공급이 줄고 있다고 했어요. 앞으로 법안이 좀 더 기업 친화적으로 바뀌길 기대한다고 했어요.

"이런 변화는 비교적 최근에 시작됐고, 자금도 이제 막 배정되고 있어요." — Angela L. Kleiman (CEO)

자본 배분과 대출 기회

질문 (Jana Galan · BofA): 최근 오클랜드 인수(초기 수익률 5% 중반대)를 자사주 매입과 비교하면 어떤가요? 대출이나 우선주 투자 기회는 더 있나요?

답: 경영진은 자본 전략이 인수, 개발, 재투자, 자사주 매입, 부채 상환 등에서 위험 대비 수익이 가장 높은 곳에 배분하는 것이라고 했어요. NAV(순자산가치)와 주당 FFO(운영현금흐름)를 높일 수 있는 곳에 유연하게 투자한다고 했어요. 오클랜드 딜은 초기 수익률이 5% 중반대이고, 이스트베이가 성장 경로에 있다고 봤어요. 대출과 우선주 투자도 금융 시장이 더 타이트해지면서 기회가 생길 수 있지만, 최근 금리 변동에 시장이 적응 중이라 아직은 초기 단계라고 했어요.

"2026년에 인수, 개발, 재투자, 자사주 매입, 부채 상환 등 6가지 중 5가지에 자본을 배분했어요." — Rylan Burns

입주율과 임대료, 비용 증가

질문 (Austin Wurschmidt · KeyBanc): 지금은 임대료보다 입주율을 더 중시하나요? 분기 말 이후 입주율 추이는 어떤가요? 연말 비용 증가는 무엇 때문인가요?

답: 경영진은 4분기 계절적 비수기를 앞두고 입주율을 높이는 전략을 선호하지만, 북캘리포니아에서는 임대료 인상 기회도 계속 보고 있다고 했어요. 입주율은 약 93% 수준이라고 했어요. 비용은 하반기에 프로젝트 마무리 시점이 겹치면서 통제 가능한 비용이 늘어나 4분기 비용이 전년 같은 분기보다 약 5% 증가한다고 했어요. 올해는 세금 항소로 재산세가 낮았지만, 내년에는 재산세 증가율이 다시 3–4% 수준으로 돌아갈 수 있다고 했어요.

"우리는 보통 4분기 계절적 비수기를 앞두고 입주율을 높이는 전략을 선호해요." — Angela L. Kleiman (CEO)

JV 스왑 리셋과 대출 헤지

질문 (James Feldman · Wells Fargo): JV 스왑 리셋으로 $4.96억이 2.7%에서 5.3%로, 나머지 $1.28억은 어떻게 반영해야 하나요? 최근 대출은 왜 헤지하지 않았나요?

답: 경영진은 3건의 JV 스왑이 만기(1건은 12월 1일, 2건은 3월 말)되고, 전체의 80%는 5.3% 고정금리로 스왑을 실행했다고 했어요. 지금 헤지한 덕분에 5% 후반대보다 낮은 금리를 확보했다고 했어요. 이로 인해 JV 이자비용이 내년에 $0.09 늘고, 나머지 20% 변동금리는 몇 센트 더해져 전체적으로 $0.10–$0.12 증가할 것으로 봤어요. 최근 대출은 헤지 비용이 너무 높아 헤지하지 않았고, 더 나은 시기를 기다릴 것이라고 했어요.

"전체의 80%에 대해 5.3% 고정금리로 새 스왑을 실행했어요." — Barbara Pak

샌프란시스코 임대료와 LA 전망

질문 (John Kim · BMO): 샌프란시스코 임대료가 더 오를 수 있는 여지는 얼마나 남았나요? 오클랜드/이스트베이가 따라잡을 수 있을까요? 2027년 LA에서 긍정적인 변화가 있나요?

답: 경영진은 샌프란시스코에서 의도적으로 입주율을 낮추고 임대료를 올렸으며, 시장 임대료가 아직 회복 중이라고 했어요. 샌프란시스코는 장기 연평균 성장률의 절반 정도 회복했고, 임대료가 코로나 이전 수준의 감당 가능성(소득 대비 임대료)으로 돌아가려면 임대료가 20% 이상 더 오를 수 있다고 했어요(임금이 그대로일 경우). LA는 공급이 줄고 방산 관련 성장 동력이 있지만, 시점은 아직 불확실하다고 했어요. LA는 미국 경제와 밀접하게 연동되어 있고, 전문직이 안정성을 제공한다고 했어요.

"앞으로 남아 있는 성장 여력이 얼마나 될까요?" — Angela L. Kleiman (CEO)

시애틀 비용과 남가주 항공우주 수혜 지역

질문 (Adam Kramer · Morgan Stanley): 이번 분기 시애틀의 동일자산 비용 증가가 특별한 이유가 있었나요? 남가주에서 항공우주·방산 수혜를 받는 지역은 어디인가요?

답: 경영진은 시애틀의 비용 증가는 이번 분기에 통제 가능한 비용이 조금 더 들어갔고, 재산세도 높아졌지만 구조적으로 특별한 문제는 없었다고 했어요. 항공우주·방산 수혜는 주로 호손에서 롱비치까지의 사우스베이와 인근 지역에 집중되어 있다고 했어요. 콜 종료 후 해당 지역 지도를 공유할 수 있다고 했어요.

"특별히 지적할 만한 것은 없어요." — Barbara Pak

AB1482 상한과 캘리포니아 정치 리스크

질문 (Richard Hightower · Barclays): 베이 에어리어에서 AB 1.48k 임대료 상한에 도달한 지역과 손실 임대료(loss-to-lease) 현황은? 부유세 등 정치적 리스크는 어떤가요?

답: 경영진은 샌프란시스코와 샌마테오가 AB 1.48k(임대료 상한)에 도달했고, 알라메다와 산호세 일부도 근접했다고 했어요. 이스트베이는 영향이 적어서 이 지역 투자 논리를 뒷받침한다고 했어요. 9월 기준 전체 손실 임대료는 약 1.4%, 북캘리포니아는 약 8%라고 했어요. 정치적 리스크는 예측이 어렵고, 일부 반기업적 법안은 위원회에서 통과되지 않았으며, 앞으로도 중도적이고 주택 공급에 집중하는 방향이 이어지길 바란다고 했어요.

"9월 기준 손실 임대료는 약 1.4% 수준이에요." — Angela L. Kleiman (CEO)

북캘리포니아 갱신 임대료와 회사 전망

질문 (Ami Probandt · UBS): 2027년 북캘리포니아 갱신 임대료 상승 여력과, 최근 동일자산 수익 전망에 입주율이나 비임대 수익 변화가 포함됐나요?

답: 경영진은 북캘리포니아가 Earn-in의 많은 부분을 차지하고, 갱신 임대료는 AB 1.48k(물가상승률+5%, 최대 10%)로 상한이 있지만 아직 여유가 있다고 했어요. 신규 임대료는 상한이 없지만 실제 반영에는 시간이 걸릴 수 있다고 했어요. 동일자산 수익 전망 업데이트는 100% 임대료 상승만 반영했고, 입주율이나 비임대 수익 가정은 바뀌지 않았다고 했어요.

"동일자산 수익 전망 업데이트는 100% 임대료 상승만 반영한 거예요." — Barbara Pak

산호세 JV 자산 매각 이유

질문 (Wesley Golladay · Baird): 산호세의 비교적 신규 자산을 왜 매각했나요? 파트너 지분 인수는 고려했나요?

답: 경영진은 이번 매각이 JV(합작) 결정이었고, 좋은 가격을 받았다고 했어요. 파트너 지분 인수도 검토했지만, 더 매력적인 이스트베이 인수에 자본을 재투자하는 쪽이 위험 대비 수익이 더 높다고 판단했다고 했어요. 앞으로도 필요하면 JV 지분 인수 옵션은 열려 있지만, 자본이 한정되어 있어 더 좋은 기회를 우선했다고 했어요.

"자본이 한정되어 있기 때문에 위험 대비 수익이 가장 좋은 곳에 배분하려고 해요." — Rylan Burns

공급 전망 차이

질문 (Julien Blouin · Goldman Sachs): 회사의 공급 전망은 내년에 감소한다고 하는데, 외부 데이터는 오히려 증가할 수 있다고 합니다. 왜 그런가요? 3분기에서 4분기로 갱신 임대료가 낮아지는 이유는?

답: 경영진은 회사의 공급 전망은 공사 지연과 실제 임대 개시 속도를 현실적으로 반영한 것이고, 내년에는 올해보다 약 20% 공급이 줄어들 것이라고 강하게 확신한다고 했어요. 갱신 임대료가 3분기에서 4분기로 낮아지는 것은 3분기가 이례적으로 강했기 때문이라고 했어요. 북캘리포니아 갱신 임대료는 약 8%, 남캘리포니아는 2–3%, 시애틀은 3–4%, 전체 평균은 약 4.5%라고 했어요.

"우리의 공급 전망은 공사 지연과 실제 임대 개시 속도를 더 현실적으로 반영한 거예요." — Rylan Burns

LA 시장 안정성과 고층 아파트 수익률

질문 (John Pawlowski · Green Street): LA는 매출 성장세가 둔화됐는데도 시장이 안정적이라고 보는 이유는? 도심 고층 아파트의 시장 수익률(cap rate)은 어느 정도인가요?

답: 경영진은 LA의 연체율이 안정적으로 유지되고 있고, 전체 입주율도 95% 중반대를 유지해 분기별 변동성에도 시장이 안정적이라고 봤어요. LA 카운티의 매출은 직전 분기보다 0.1%p 올랐고, 올해 누적 매출도 1% 증가했다고 했어요. 도심 고층 아파트의 수익률은 거래가 많지 않아 특정 수치를 제시하기 어렵고, 도심 고층은 공실과 운영상 어려움이 있어 투자 수요가 적은 시장이라고 했어요.

"먼저, LA의 연체율은 안정적으로 유지되고 있어요." — Angela L. Kleiman (CEO)

개발 수익률과 베이 에어리어 임대료 격차

질문 (Alex Kim · Zelman and Associates): 노던 캘리포니아 임대료 강세로 South Linden 개발 수익률이 좋아지고 있나요? 베이 에어리어 도심과 교외 임대료 흐름은 어떻게 다른가요?

답: 경영진은 South Linden의 수익률이 좋아지고 있고, 프로젝트도 순조롭게 진행되어 예상보다 빨리 완공될 수 있다고 했어요. Middlefield 인허가도 진행 중이라고 했어요. 북캘리포니아는 지역별로 차이가 있는데, 산타클라라·샌마테오·샌프란시스코는 임대료 상승률이 7% 이상으로 강하고, 알라메다·콘트라코스타(이스트베이)는 5.5% 수준으로 약 3%p 차이가 난다고 했어요. 이 격차가 이스트베이 투자 전략을 뒷받침한다고 했어요.

"북캘리포니아의 임대료 상승률은 7% 이상으로 매우 높게 나오고 있어요." — Angela L. Kleiman (CEO)